國(guó)家建立個(gè)人住房貸款制度，其目的是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民家庭住房消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)住房貸款由開(kāi)發(fā)性向消費(fèi)性的轉(zhuǎn)移、以此促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展并推進(jìn)住房制度改革，這也是當(dāng)前我國(guó)住房金融發(fā)展的核心內(nèi)容。 從目前我國(guó)住房金融發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要有兩種，即政策性個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款?，F(xiàn)在，部分商業(yè)銀行還相繼推出了由政策性個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款所組成的個(gè)人住房組合貸款。 各國(guó)住房抵押貸款證券化模式 美國(guó)模式 抵押貸款證券作為20世紀(jì)最主要的金融創(chuàng)新之一起源于美國(guó)。早在1938年，美國(guó)就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開(kāi)始探索和培育住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，以改善住宅信貸機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資金的流動(dòng)性。 1970年，美國(guó)推出第一張住宅抵押貸款證券，其發(fā)行者是新成立的政府機(jī)構(gòu)——政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，該機(jī)構(gòu)專門以聯(lián)邦住宅局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）和聯(lián)邦農(nóng)場(chǎng)主管理局（FHMA）擔(dān)保的抵押貸款組合為基礎(chǔ)，為發(fā)行的抵押證券提供擔(dān)保，保證及時(shí)向證券投資者支付貸款本金和利息。 由于在一級(jí)市場(chǎng)上有聯(lián)邦住宅局和退伍軍人局的擔(dān)保，在二級(jí)市場(chǎng)上有政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)對(duì)證券收益支付的擔(dān)保，政府的大力扶持和最后貸款人的作用極大地促進(jìn)了美國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展。截至2000年，美國(guó)的住宅抵押貸款余額高達(dá)5613億美元，其中50%以上都實(shí)現(xiàn)了抵押貸款證券化。住宅抵押證券已成為美國(guó)債券市場(chǎng)上僅次于國(guó)債的第二大債券。 美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)之所以成為世界上規(guī)模最大、最完善的抵押貸款市場(chǎng)，有賴于先進(jìn)的制度設(shè)計(jì)。其中包括個(gè)人信用制度、抵押貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)體系等。尤其政府的信用是一般市場(chǎng)參與者無(wú)法企及的。依靠美國(guó)政府的信用支持，抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上的政府發(fā)起機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上獲得了很高的信用評(píng)級(jí)，它們發(fā)行的抵押貸款證券也因安全性僅次于政府債券而被稱作“銀邊債券”，受到世界范圍投資者的廣泛青睞。 加拿大模式 加拿大住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)是加拿大抵押住房公司（CMHC）。CMHC成立于1944年，是屬于聯(lián)邦政府獨(dú)資擁有的皇家公司，初期的主要職能是建造住房向退伍軍人出售，以及為社會(huì)住房建設(shè)項(xiàng)目提供貸款。1954年，為降低抵押貸款首期付款比例，提高中低收入家庭買房支付能力，加拿大議會(huì)重新修訂《全國(guó)住房法》，授權(quán)CMHC向低首付款的住房貸款提供100%擔(dān)保，以此鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放低首付款的抵押貸款。公司注冊(cè)資本金為2500萬(wàn)加元，全部來(lái)自聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算。 為使更多的投資者進(jìn)入住宅抵押貸款市場(chǎng)，以穩(wěn)定住宅抵押資金的供給，1986年，CMHC實(shí)施了住宅抵押貸款證券化，創(chuàng)立了國(guó)家住房法下的抵押證券（NHA Mortgage－Backed Security）。NHA MBS的推出實(shí)現(xiàn)了住宅抵押金融市場(chǎng)中抵押資金的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的供給，也為加拿大人提供了一條安全可靠、收益較高的投資渠道。隨后加拿大政府又于1992年推出了首次購(gòu)房擔(dān)保計(jì)劃，完善了MBS保險(xiǎn)基金制度，成功地幫助無(wú)數(shù)加拿大人實(shí)現(xiàn)了他們的“住房擁有夢(mèng)”，極大地改善了加拿大人的生活居住條件。 政府的宏觀調(diào)控以及住房二級(jí)市場(chǎng)的健全和完善是加拿大住房金融市場(chǎng)成功的關(guān)鍵。從加拿大住宅抵押金融的發(fā)展進(jìn)程中，我們可以清楚地看到：加拿大住宅金融每一個(gè)階段的發(fā)展都是在政府的宏觀調(diào)控和指導(dǎo)下完成的。加拿大有專門的政府部門——加拿大抵押和住宅組織（CMHC），對(duì)全國(guó)的抵押金融市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和管理，為加拿大住宅抵押金融的成功發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。 歐洲模式 英國(guó)的住房抵押證券化始于1986年。在此之前，英國(guó)的主要住宅金融機(jī)構(gòu)是建筑社，但建筑社以吸納零星的私人儲(chǔ)蓄為主，缺乏有效途徑將機(jī)構(gòu)存款引入住房融資領(lǐng)域。 為拓寬住房資金來(lái)源，1987年3月，國(guó)家住房貸款局（National Home Loans）首次在歐洲市場(chǎng)上發(fā)行住房抵押證券。此后，經(jīng)營(yíng)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)逐步建立起來(lái)。抵押證券的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施主要有二：一是對(duì)抵押貸款進(jìn)行保險(xiǎn)，二是發(fā)行附屬證券。在抵押貸款不能償還時(shí)，受損失的首先是附屬證券的持有者。英國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展遲緩的原因在于其住宅抵押市場(chǎng)的主力——住宅建筑公會(huì)沒(méi)有參加進(jìn)來(lái)，因?yàn)樽≌ㄖ珪?huì)資金來(lái)源中的相當(dāng)一部分是長(zhǎng)期性的。數(shù)據(jù)顯示，在1990年末，其資金來(lái)源中20%為長(zhǎng)期存款、辛迪加貸款和歐洲債券，所以住宅建筑公會(huì)的流動(dòng)性壓力不大，沒(méi)有充足的動(dòng)力進(jìn)行證券化。 法國(guó)在實(shí)行真正意義上的住房抵押證券化之前，抵押債券已存在了許多年。抵押債券是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行債券并將所得資金用于發(fā)放抵押貸款，但發(fā)行的債券并不以抵押債權(quán)作為還款擔(dān)保，因此并非真正的抵押貸款證券化。1988年11月，法國(guó)政府通過(guò)法律促進(jìn)各種貸款尤其是抵押貸款的證券化。其主要目的有兩個(gè)：一是為了滿足《巴塞爾協(xié)議》關(guān)于銀行資本充足率的要求，促進(jìn)銀行出售抵押貸款等風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以提高資本充足比例；二是通過(guò)直接在資本市場(chǎng)上融資降低抵押貸款的成本。為此，法國(guó)政府建立了特別的投資基金（FCC）持有抵押貸款，發(fā)行抵押證券。但目前抵押證券的發(fā)展不大，主要原因是抵押貸款利率不足以支付抵押貸款的利息和發(fā)行費(fèi)用，從經(jīng)濟(jì)的角度看實(shí)行證券化是不合算的。 亞洲模式 日本的住房發(fā)展與住宅金融體系是適應(yīng)戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)短缺、住房缺乏、國(guó)民收入水平不高情況下的國(guó)民住房需求而建立起來(lái)的。上世紀(jì)50年代初，日本政府專門成立了住宅金融公庫(kù)，向住房建設(shè)提供必要的資金支持。主要有個(gè)人住宅建設(shè)資金、購(gòu)房資金及改善住房資金等等，重點(diǎn)解決老年人、殘疾人和兩代人住房、高級(jí)住房的資金問(wèn)題。 該機(jī)構(gòu)提供的資金期限長(zhǎng)、利率低，至1997年3月末，日本住宅金融公庫(kù)大約為1629萬(wàn)戶，提供了約為132兆日元的貸款，為日本住房金融發(fā)揮了重要作用。日本開(kāi)展的是住宅貸款債權(quán)信托，通過(guò)住宅貸款，貸方將債權(quán)集中于信托銀行托管并將收益權(quán)向第三者出售，從而以住宅貸款證券化來(lái)籌措資金，相當(dāng)于信托分類中的金錢信托。 亞洲金融危機(jī)后，日本于1998年6月出臺(tái)了《關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗條件的民法特例法》，從法律上為促進(jìn)債權(quán)流動(dòng)化或證券化提供了必要的支持。2001年日本預(yù)算顯示，包括政府擔(dān)保債券、住宅金融公庫(kù)債券、理財(cái)債券、住宅宅地債券在內(nèi)的預(yù)算達(dá)到住宅金融公庫(kù)預(yù)算的9.42%，只不過(guò)這種證券化還不是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的MBS或ABS。 日本住房抵押貸款證券化發(fā)展緩慢的原因主要是由于政策和法律的限制，其金融系統(tǒng)改革委員會(huì)對(duì)銀行的資產(chǎn)證券化作了嚴(yán)格限制，不但規(guī)定抵押支持證券不得在二級(jí)市場(chǎng)流通，還規(guī)定商業(yè)銀行不得受讓金融機(jī)構(gòu)出售的抵押支持證券，大大降低了住房抵押貸款證券化對(duì)投資者的吸引力。同時(shí)由于金融機(jī)構(gòu)在證券化前必須履行復(fù)雜的借方通知手續(xù)，加大了證券化的成本。日本目前尚不允許成立第三方的發(fā)行人進(jìn)行證券化操作，使得住房抵押貸款難以和原始債權(quán)人實(shí)現(xiàn)信用分離，達(dá)不到證券化所要求的破產(chǎn)隔離。這些都阻礙著日本住房抵押貸款證券化的迅速發(fā)展。 韓國(guó)MBS采取的是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，即發(fā)起人通過(guò)一定的法律手續(xù)把對(duì)原始債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方（特殊目的機(jī)構(gòu)）。KOMOCO是韓國(guó)政府借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立的第一個(gè)政府支持的MBS公司。1999年，KOMOCO由政府及四個(gè)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，2000年11月，國(guó)際金融公司（IFC）及Merrill Lynch加入成為其新股東。目前，KOMOCO的注冊(cè)資本達(dá)到1063億韓元。其中，政府持有28.3%；Kookmin Bank持有28.2%；Korea Exchange Bank持有14.1%；Samsung Life Insure、國(guó)家金融公司及Merrill Lynch各占9.4%。KOMOCO的所有權(quán)結(jié)構(gòu)是非常獨(dú)特的，政府是最大的股東，但私營(yíng)機(jī)構(gòu)持有絕大部分比例，并且外資占了18.8%的份額，國(guó)有、私營(yíng)及外資共同擁有所有權(quán)，沒(méi)有一個(gè)占控制權(quán)的股東。 政府雖然是KOMOCO的最大股東，但其所占的比例卻尚不足以占有控制權(quán)。韓國(guó)政府背景的支持使KOMOCO本身信用級(jí)別為最高的AAA級(jí)，同時(shí)其發(fā)行的MBS的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重僅為20%，從而大大降低了MBS公司的融資成本，并強(qiáng)有力地推動(dòng)了韓國(guó)MBS市場(chǎng)的啟動(dòng)及發(fā)展。 澳大利亞模式 在澳大利亞，住房抵押貸款證券化是在各商業(yè)銀行為解決抵押貸款期限不匹配以及資產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題，在政府的大力推動(dòng)下而發(fā)展的。到2000年7月，澳大利亞個(gè)人住房貸款余額2810億澳元，其中通過(guò)證券化籌集資金發(fā)放的貸款320億澳元，占11.4%。麥格里證券化有限公司在這個(gè)過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。麥格里證券化有限公司是麥格里銀行的全資子公司，成立于1991年。銀行現(xiàn)有總資產(chǎn)230億澳元，穆迪公司評(píng)其長(zhǎng)期信用等級(jí)為3A級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司評(píng)其為A級(jí)。目前公司已發(fā)行超過(guò)100億澳元的按揭抵押債券，占全澳證券化市場(chǎng)的近1/3。 麥格里證券化有限公司有一套較為完善的運(yùn)作機(jī)制。這套機(jī)制的主要特點(diǎn)有：一是住房貸款由證券化公司發(fā)放或由證券化公司委托其它非銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放；二是住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)化；三是嚴(yán)格的信用審核制度和健全的保險(xiǎn)制度；四是有效的債券信用增級(jí)措施；五是靈活的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；六是管理者費(fèi)用最后支付制度。 上述機(jī)制中，貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)化和嚴(yán)格的信用審核制度，保證了實(shí)行的資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)的，全澳大利亞3個(gè)月以上住房貸款的逾期率為0.8%，麥格里證券化公司的貸款逾期率為0.4%。保險(xiǎn)制度、利率互換機(jī)制、過(guò)手債券的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及信用機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格評(píng)估等使證券化中遇到的各類風(fēng)險(xiǎn)都得到轉(zhuǎn)移和化解，對(duì)常規(guī)貸款的信用增級(jí)措施和管理者費(fèi)用最后支付制度則增強(qiáng)了投資者的信心。