房貸肯定會提前還款的情況下， 選擇20年或者30年商貸有什么區(qū)別嗎？題主這個問題是很多買房的人都會碰到的。首先我們假設(shè)房貸100萬，房貸利率是5.3%（這是當前全國平均水平），按揭方式是等額本息，本文做一個分析：1、哪種年限支付的利息更多？在100萬房貸、房貸利率5.3%、按揭方式為等額本息、房貸期限30年的情況下，利息總額是99.9萬，利息總額和房貸本金幾乎是一樣的。
如果是房貸期限降為20年，那么利息總額就降低到了62.4萬，也就是說房貸期限縮短了10年，利息支出減少了37.5萬元。
從這兩個結(jié)果來看，如果你將來一定是要提前償還的，那么房貸期限自然是越短越好，這樣支付的利息就會少不少。而且等額本息這種方式，在前期償還的主要是利息，越是接近尾期的時候，利息是接近于零的，越早還越好。但是我們需要考慮的另一個問題就是月供，因為在房貸期限30年的時候，月供是5553元，而在20年的時候，月供增加到6766元，如果增加后的月供也沒有壓力的話，那么選擇20年自然是更佳了。
2、在哪一年提前償還最劃算？有很多人都在問，如果是提前償還的話，那么在哪一年提前償還最劃算？這個問題是沒有答案的，如果有答案的話，那么就是你全款買房是最劃算的，完全沒有利息，或者是房貸一年就提前償還了，那么你只需要償還一年的房貸利息。節(jié)省的自然是更多了。這個問題沒有答案的原因是在于，無論是等額本息還是等額本金的按揭方式，每個月的利息計算方式都是剩下的本金使用一個月的時間產(chǎn)生的利息。從數(shù)學(xué)邏輯上來講，如果提前償還，那么在哪個月償還都是一樣的，不會顯得“更省利息”，因為利息就是等于：本金*時間，每個月的利息就是剩余本金乘以月利率，而月利率是固定的（雖然有浮動利率，但是為了方便推理，我們假定是固定的）。結(jié)果不會顯得更省利息，而顯得更省利息的原因就是時間越短越好。