一、房屋抵押能貸多少年？
1、房屋的屬性是屬于商業(yè)用房的
使用商業(yè)用房作抵押物辦理房屋抵押貸款不但大部分銀行都不愿意做，而且其可貸年限也相對較短，具體要求為商業(yè)用房已使用年限+授信期限≤30，如果你的房屋已經(jīng)使用10年了，那理論上最多可以貸20年，但由于商業(yè)用房的實際房屋抵押貸款最多可貸5年的規(guī)定，所以這種房子一般能貸個3-5年。
2、房屋的屬性是住宅的
使用普通的商品房住宅為抵押物辦理房屋抵押貸款的貸款年限規(guī)定需要符合兩個標準，以年限少的為準，一個是借款人年齡+授信期限≤60，也就是說假如您現(xiàn)在20歲，理論上最多可以貸40年，但由于房屋抵押貸款最多可以貸30年的規(guī)定，因此按照這個標準最多能貸到30年，另一個是房屋已使用年限+授信期限≤40，也就是說如果房屋已經(jīng)使用20年了，則最多可以貸20年。
3、自建房、平房的
自建房、平房在正規(guī)銀行一般是辦理不了房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的，但房屋價值確實較大且確實擁有所有權(quán)證明的，在貸款金融機構(gòu)或個人那里是可以辦理房屋抵押貸款的，貸款年限一般是和放款機構(gòu)商定的，期限一般比較短為1-3年。
二、房屋抵押貸款期限應(yīng)該如何選擇呢?
首先，住房抵押貸款期限間接影響著貸款成本?？上攵J款年限越短，利率越低，還款利息少了，那貸款成本能高嗎?
雖然，貸款期限短能夠減少貸款成本，但是申請貸款不能僅僅考慮到這個因素，最好綜合生活情況來考慮。短款期限短，那么還款壓力大，這樣可能會使得借款人生活質(zhì)量大減，每天都因為還款問題而憂愁。貸款期限長，雖然總貸款成本增加了，但是月供壓力沒那么大，個人生活不會因此受到影響。
購買房子，只要目的是改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，如果購買房子之后，個人生活質(zhì)量反而大打折扣，那就要考慮是否還有購買房子的必要了。所以，住房抵押貸款期限的選擇不僅要考慮貸款成本，還要考慮個人生活是否因此受到影響。
當然，很多人說著住房抵押貸款期限越長越不劃算，但是最終都會選擇長時間貸款。因為越來越多人是沒有供完30年的打算，大部分都是供10年的時間就會選擇賣出去，所以就不用擔心因為貸款期限長導致貸款成本高的問題了。