5月15日，央行及銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），正式對房貸利率進行下調。
通知里最重磅的信息莫過于“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點”。
這句話有點繞口，主要意思是國家引導銀行下調房貸利率，降低居民貸款成本，鼓勵剛需購房。但其中有幾個關鍵條件需要重點了解。
一、只有“普通自住房”才能享受政策
國家對“普通自住房”有明確標準，比如建筑容積率在1.0以上，面積在120平（北京市為140平）以下。另外對價格也有要求，以北京市為例，五環(huán)內的房子，單價上限為39600/平米，總價上限為468萬；五環(huán)到六環(huán)，單價上限31680/平米，總價上限374萬；六環(huán)外，單價上限23760/平米，總價上限280w。
有心的讀者可能已經注意到，像北京這樣的城市，五環(huán)以內似乎已經找不到單價4萬以內的房子了，難道只要價格超標，都不符合“普通自住房”的標準、不能享受優(yōu)惠貸款利率么？并非如此。這個價格標準是北京市2014年制定的，顯然跟不上當前的房價形勢，為了能讓購房者貸出錢來，實際中還是有一套操作辦法的。
據(jù)了解，對于五環(huán)內需要貸款的房子，不論實際總價是500萬、700萬還是更多，備案合同上的房價一般都不超過468萬，按首付最低35%、貸款最高65%的比例，最多能貸出304萬左右，剩下的錢需要在首付中一次性支付。
聽起來稍微有點復雜，舉個例子，比如你看上了北京三環(huán)邊一套面積80平、總價700萬的房子，雖然政策允許首套房最多貸款65%，但由于有“普通自住房”價格標準的限制，你最多只能按468萬元的總價進行備案，按此金額從銀行最多貸出304萬，剩下接近400萬需要作為首付支付。
二、只有“首套房”才能享受政策
購買首套房能享受較為優(yōu)惠的購房政策，比如較低的首付比例、較低的貸款利率等。但各地對“首套房”的定義標準有所差別，絕大多數(shù)一二線城市采取“認房又認貸”的認定方式，即個人及小家庭在名下沒有房、且沒有歷史貸款記錄（即使已還清也算作有記錄）的情況下購房，屬于“首套房”。這是在2016年中央定下“房住不炒”基調后，各地為調控房市出臺的從嚴管理政策。
但隨著疫情沖擊、經濟下行和房市轉冷，一些地區(qū)為刺激經濟、拉動房市，陸續(xù)調整限購政策，其中就包括放松對“首套房”的認定標準。比如今年以來，鄭州、蘭州等地將“認房又認貸”調整為“認房不認貸”，即只要名下沒有住房就認定為“首套”，不再審核是否曾經辦理過貸款，這能夠鼓勵那些貸款買過房、但有改善型住房需求的人群積極“以舊換新”。
三、利率下限調整，不等于你能享受到下限利率
這項政策一出，房貸利率無疑將迎來普遍下調，但對于不同地區(qū)、不同購房者來說，并非都能享受到最低利率。向大家介紹一下商貸利率是怎么確定的。
首先，央行會給出全國房貸利率下限。2019年以前采取固定利率下限，2019年起調整為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）加基點形成。在本通知出臺前，首套商業(yè)性個人住房利率不低于相應期限LPR；二套商業(yè)性個人住房利率不低于相應期限LPR加60個基點。本次將首套商業(yè)性住房貸款利率再下調20個基點。
LPR分為一年期和五年期以上兩個品種，房貸利率主要參考五年期以上LPR。LPR由央行每月更新，最近4個月的五年期LPR保持在4.6%。據(jù)此計算，居民家庭首套房貸利率最低可降至4.4%。
但是，并非每個區(qū)域、每個購房者都能享受到最低利率。房貸利率實行“因城施策”，各地區(qū)可在全國統(tǒng)一貸款利率下限基礎上，自主確定區(qū)域內房貸利率。比如在本次調整之前，北京市首套房貸利率和二套房貸利率的下限分別比全國下限高出0.55和0.45個百分點，上海市分別高出0.35和0.45個百分點。在各地確定的下限基礎上，各家銀行可以自主確定本行利率下限，銀行還會根據(jù)客戶資質情況確定每筆貸款的實際利率。
在新政發(fā)布的幾天之后，據(jù)了解，各地對該政策的反應也有不同，天津、鄭州、濟南等城市一次性下調到位，這些城市最近面臨樓市下行壓力，調整政策的動力較強。杭州、寧波、合肥等城市也下調10-20個基點，這些城市的房市較平穩(wěn)，需要新的刺激。而北京、上海等超一線城市的反應則相對較慢。
總體上來說，這個時點發(fā)布房貸利率新政既是順應趨勢，也是對市場釋放信號，吸引大家上車，對購房者特別是剛需人群肯定是利好。但每位購房者具體能享受到什么利率，還要根據(jù)區(qū)域和個人情況細細研究。
四、利率下調20個基點，能省多少利息？
若利率下調20個基點，按貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，每月可減少月供120元，30年共減少利息支出約4萬元。其他條件不變，按貸款金額500萬估算，平均每月可減少月供622元，30年共減少利息支出22萬元。
平心而論，新政下能直接節(jié)省的利息規(guī)模并不大，但釋放了放松調控政策的信號，有利于提振信心，推動房市企穩(wěn)回升。
另外，那些已經辦完的房貸能享受到利率調整么？這要區(qū)分情況了，如果簽訂合同時采取了固定利率則無法調整，如果采取浮動利率，一般是一年一浮動，下一年度即可按照新利率執(zhí)行。