而監(jiān)管加強(qiáng)的同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)貸款資金買房的需求依然較大。部分信貸中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人士透露，今年以來(lái)幫助客戶“轉(zhuǎn)貸”的操作依然較多。

信貸監(jiān)管加碼

據(jù)悉，由于缺乏場(chǎng)景支撐，房抵貸、消費(fèi)貸等貸款資金進(jìn)行貸后管理的難度較大。不過(guò)，年后在監(jiān)管驅(qū)動(dòng)下，銀行對(duì)房抵經(jīng)營(yíng)貸審批審核趨嚴(yán)，對(duì)貸后資金用途檢查力度更大、范圍更廣、頻率也更高。

某國(guó)有銀行零售客戶經(jīng)理透露，今年已經(jīng)有幾位房抵貸客戶被協(xié)商提前還款，但并不多?！耙话氵@種情況主要是資金流明顯有被挪用問(wèn)題，現(xiàn)在根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，銀行都在加強(qiáng)對(duì)貸后資金的用途監(jiān)控。通過(guò)大數(shù)據(jù)追蹤貸款資金的流轉(zhuǎn)痕跡，一旦發(fā)現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)與申請(qǐng)目的不符，甚至通過(guò)幾經(jīng)流轉(zhuǎn)進(jìn)入房市、股市，銀行就會(huì)與客戶協(xié)商提前還款。”

上述股份制銀行零售業(yè)務(wù)人士稱，銀行提前收貸一般有三種情況，一是借款人違反資金用途規(guī)定或欠供，二是監(jiān)管要求銀行壓縮貸款規(guī)模，三是銀行內(nèi)部為了騰挪額度需要協(xié)調(diào)有能力還款的客戶提前還款。該人士表示，此前一些住房按揭貸款轉(zhuǎn)成了抵押經(jīng)營(yíng)貸款，還能享受小微企貸款利率優(yōu)惠，但2020年底監(jiān)管開始加強(qiáng)這塊業(yè)務(wù)的檢查及懲處力度。今年以來(lái)，監(jiān)管加強(qiáng)、規(guī)模壓縮及銀行內(nèi)部額度騰挪的情況更加明顯?！敖鼇?lái)房抵貸利率成本都有上升，且額度也有收縮趨勢(shì)，我們銀行為了給新審貸客戶放貸，會(huì)鼓勵(lì)有條件的客戶提前還貸?！?

另一股份制銀行廣州分行零售業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也透露，目前該行房抵貸及消費(fèi)貸等個(gè)人貸款的貸后監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，房抵貸的審批速度也在調(diào)整，要求勻速發(fā)放。

另一國(guó)有銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理則表示，該行近來(lái)房抵貸利率和額度方面都還沒(méi)有變化，但預(yù)計(jì)4月底將會(huì)提高貸款利率，額度也可能會(huì)有一些調(diào)整。

2021年2月初，廣東銀保監(jiān)局就透露，通過(guò)快速開展自查、全面風(fēng)險(xiǎn)排查、組織現(xiàn)場(chǎng)檢查等多措并舉嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。廣東銀保監(jiān)局方面稱，及時(shí)通過(guò)窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機(jī)構(gòu)開展快速自查，全面摸排有關(guān)情況，針對(duì)違規(guī)問(wèn)題立查立改，嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程，嚴(yán)肅開展問(wèn)責(zé)。并要求轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任，圍繞授信調(diào)查、授信審查審批、授信后管理、第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等各個(gè)環(huán)節(jié)開展全方位風(fēng)險(xiǎn)排查。

上海銀保監(jiān)局表示，將根據(jù)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況，開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題將依法采取監(jiān)管措施，促進(jìn)上海商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行。同時(shí)，繼續(xù)加大上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況的監(jiān)測(cè)分析力度，一如既往地督促轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”“一城一策”的工作要求，堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實(shí)上，自2020年以來(lái)，房抵經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)的情況已引起監(jiān)管部門的注意。2020年4月，中國(guó)人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發(fā)《關(guān)于房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的緊急自查通知》，要求各銀行針對(duì)2020年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人）情況立即開展自查，主要包括截至2020年3月末房抵經(jīng)營(yíng)貸余額、貸前準(zhǔn)入情況、貸款管理情況、貸后管理情況等。

中介“刀尖舔血”

隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，商業(yè)銀行紛紛加強(qiáng)自查力度，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房抵貸、消費(fèi)貸審批及貸后監(jiān)控，通過(guò)大數(shù)據(jù)、智能監(jiān)控等手段防止貸后資金違規(guī)挪用。

上海某銀行普惠金融部人士坦言，大面積排查肯定會(huì)有用途不合規(guī)的情況存在。應(yīng)建立“系統(tǒng)加人工”的常規(guī)用途監(jiān)控系統(tǒng)，比如系統(tǒng)監(jiān)控疑似房產(chǎn)、股市等關(guān)鍵字，人工順著這些線索去核查。另外，銀行會(huì)要求金額較大的貸款通過(guò)受托支付到指定賬戶。

“不過(guò)，以銀行現(xiàn)有的技術(shù)手段，只能監(jiān)測(cè)到貸款資金的第一手流向，至于第二手及以后的資金流向，銀行很難查到。從貸后資金監(jiān)管的角度來(lái)說(shuō)，銀行已經(jīng)做到了貸后監(jiān)管。在貸后管理中，銀行還會(huì)考察企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是否正常，但通常情況下是這類客戶主營(yíng)業(yè)務(wù)是正常的，常規(guī)的貸后管理手段識(shí)別不了（違規(guī)行為）。”某城商行寧波分行普惠金融部負(fù)責(zé)人分析。

普華永道中國(guó)基礎(chǔ)資產(chǎn)資產(chǎn)證券化合伙人劉磊也認(rèn)為，由于這些貸款的金額與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)比起來(lái)相對(duì)較小且分散，金融機(jī)構(gòu)很難組織人力物力對(duì)這些款項(xiàng)的后續(xù)使用情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤?！搬槍?duì)這種情況可以考慮利用大數(shù)據(jù)為工具，打通不同金融機(jī)構(gòu)間的界限，對(duì)不同貸款的流向進(jìn)行匯總分析，考慮其流入這些行業(yè)及企業(yè)的合理性及必要性；對(duì)于不合理的行業(yè)或者公司形成負(fù)面清單，控制這些行業(yè)及公司的規(guī)模，以便從源頭上控制這些可能流入地產(chǎn)的貸款的發(fā)放，起到監(jiān)控效果?！眲⒗谌缟现赋?。

然而，在貸后管理不斷升級(jí)的同時(shí)，市場(chǎng)通過(guò)房抵貸、消費(fèi)貸等渠道融資購(gòu)房的需求熱度依然旺盛，貸款中介服務(wù)機(jī)構(gòu)“轉(zhuǎn)貸”的業(yè)務(wù)需求不減。

上述中介機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理透露，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)“運(yùn)作”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)流水一般銀行是很難檢查出問(wèn)題的。銀行審批放貸后，業(yè)務(wù)人員還會(huì)指導(dǎo)客戶通過(guò)取現(xiàn)存入有現(xiàn)金的賬戶等操作途徑，繞過(guò)監(jiān)管從而實(shí)現(xiàn)資金挪用。隨后，機(jī)構(gòu)還會(huì)為客戶完善資金使用的票據(jù)資料等，以應(yīng)對(duì)監(jiān)管核查?！敖鼇?lái)辦理貸款買房的客戶比較多，我們也一直在‘操作’，暫時(shí)并未出現(xiàn)被查出并被要求提前還款的情況?！?

據(jù)其表示，該公司每個(gè)月處理約2億元的抵押貸款業(yè)務(wù)，除了負(fù)責(zé)貸款申請(qǐng)外，還負(fù)責(zé)諸如資金回流、貸后憑證等貸后服務(wù)。