有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商通常為了融資，會(huì)采用低壓土地使用權(quán)等手段獲得銀行貸款，等房子銷售完畢之后，再進(jìn)行還款。這樣開發(fā)商可以以極小的資金投入獲得較大的收益，提高資金使用效率。這其中的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在開發(fā)商如果不能在合同周期之內(nèi)完成銷售，有可能造成不能還貸，造成銀行和購(gòu)房者的沖突。
所以碰到這種情況，最好選擇有品牌、信譽(yù)好、資金充足實(shí)力強(qiáng)的大品牌開發(fā)商。
根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定：以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。即所謂的“房隨地走”。法律作出這一規(guī)定，其理由在于：(1)離開土地的建筑物不具備法律上的獨(dú)立性，不能獨(dú)立的構(gòu)成抵押標(biāo)的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要組成部分，沒有土地使用權(quán)的房屋在實(shí)踐中不能獨(dú)立存在，在法律上也是不能獨(dú)立移轉(zhuǎn)的，因此必須“地隨房走”。(2)房屋雖然不是土地的本質(zhì)組成部分，土地本身可以獨(dú)立的移轉(zhuǎn)，但是如果允許土地使用權(quán)單獨(dú)抵押而地上建筑物所有權(quán)不進(jìn)行抵押，就可能出現(xiàn)土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)主體不一致的狀況，從而發(fā)生權(quán)利的沖突與摩擦，不利于物的有序利用和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。為防止這種權(quán)屬不一致的矛盾，就有必要將房屋與土地視為一個(gè)整體，從而要求“房隨地走”。
但是如果地是先抵押后建的房子，房屋的價(jià)值不在抵押的范圍之內(nèi)。
如果發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋的土地使用權(quán)已被抵押，購(gòu)房人該如何處理呢？需要告訴購(gòu)房人的是：被抵押的房地產(chǎn)不一定不能買。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權(quán)人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)讓抵押物，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況 告知受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在實(shí)際操作中，如果開發(fā)商將抵押的房產(chǎn)(包括房屋所在的土地使用權(quán)被抵押)進(jìn)行銷售的話，在辦理銷售(預(yù)售)登記、產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，必須取得抵押權(quán)人(一般為銀行)的同意，由抵押權(quán)人出具同意辦理的書面信函。但是認(rèn)為“辦理了銷售(預(yù)售)登 記的房屋就不會(huì)出現(xiàn)問題”的觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)楦鶕?jù)前面的房地產(chǎn)法律知識(shí)我們知道，這并不意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)。
作為購(gòu)房人，如果需要購(gòu)買此類房屋的話，可以參考以下辦法處理：
1.如果付款方式是現(xiàn)金的話，購(gòu)房人可以要求將與所購(gòu)房地產(chǎn)抵押部分相應(yīng)的購(gòu)房款全部或者部分直接交給抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人解除對(duì)于該部分房產(chǎn)的抵押。
2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項(xiàng)的全部或者部分直接支付給作為抵押權(quán)人的銀行，后者在收到該部分款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)相應(yīng)部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對(duì)比較簡(jiǎn)單，銀行為保護(hù)自己的利益會(huì)對(duì)所貸款項(xiàng)進(jìn)行適當(dāng)處理，同時(shí)會(huì)間接地降低購(gòu)房人的抵押風(fēng)險(xiǎn)。