文 ：MoneyPlan
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分享理財經(jīng)驗
追求低風險下的高收益
今天看到個震驚我一年的新聞，居然有那么多人在這個時候選擇提前還貸，我甚至一度以為這是個假新聞。
更讓我震驚的是居然還有人建議提前還貸，這種行為跟讓人在2015年賣房有什么區(qū)別？？
要知道呼吸是有成本的，這個成本有個專業(yè)名詞叫通貨膨脹，通俗的說法是，社會上每增加10塊錢就要同時生產(chǎn)出10塊錢貨物，這種平衡下錢的價值和貨物價值是對等的；
如果只生產(chǎn)了8塊錢貨物，錢多貨少，那么貨物的價格就會漲價來達到價值平衡，也就是我們常說的通貨膨脹。
反映社會上增加了多少錢的指標叫M2（是指流通于銀行體系之外的現(xiàn)金加上企業(yè)存款、居民儲蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成為現(xiàn)實購買力的貨幣形式），比如說2021年M2增速是9%；
反映社會上增加了多少貨物的指標叫GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值），比如說2021年GDP增速是8.1%。
用M2增速減去GDP增速的差額，就是我們平時切身感受到的包括房價漲幅的通貨膨脹，這個值，過去20年年均在6%左右，自2016年以來有明顯的下降，維持在3%左右，未來也大概率會維持在這個水平。
也就是說不論你持有什么資產(chǎn)，不管是現(xiàn)金也好房子也好股票也好，每年固定成本大概在3%左右。
怎樣能避免通貨膨脹這個成本呢？借錢。按揭買房就是最常見的方式。
大多數(shù)人都是采取3成首付的按揭方式買的房，也就是說一套房子只有3成是自己的資產(chǎn)，7成是銀行的資產(chǎn)，也就是說實際我們要承擔的通貨膨脹成本是3%*30%=0.9%；剩下的是銀行承擔，我們少付出2.1%的成本。
可是這7成借來的錢是有利息的，公積金貸款是3.5%，2018年之前商業(yè)貸款是4.2%，2018年之后最高高達6%，即使按照最低的公積金貸款利率3.5%來算，3.5%減去2.1%還虧1.4%，加上本身就要付出的0.9%成本，加起來還是要付出2.3%；而按照6%的標準來算的話就更高，加起來要付出4.8%。
看到這里會不會有一種感覺，提前不提前好像沒有多大區(qū)別。
但是！
絕大多數(shù)人在當時按揭的時候都沒有刻意留意等額本息和等額本金的區(qū)別，選擇等額本息的居多，這兩者的區(qū)別在于等額本息前期還的利息多，但每一期還款額固定且月供額度相對較少，前期還款壓力小；而等額本金前期還的本金多利息少，前期月供額度相對較大，前期還款壓力大。
有什么問題呢？上數(shù)據(jù)！
假設同樣200萬貸款30年，利率4.2%
等額本息
等額本息下10年共還了118.48萬，其中41.7萬本金，76.6萬利息，第20年共還了本金104.8萬，利息132.1萬，第二個10年的利息比第一個10年利息少；
等額本金
等額本金下10年共還了138萬，其中本金66.6萬，利息71.4萬，第20年共還了本金133.33萬，利息114.8萬。
由此可見，等額本息還款模式下利息不但更多且集中在前期，而本金卻還的更少，如果選擇提前還貸，不但白交了很多利息，還要還更多的本金。
銀行在設計這種按揭模式的時候就已經(jīng)考慮到了這一點，如果不是選擇的等額本金還款模式，不要輕易選擇提前還貸。
利益端
以上說的還僅僅是從成本端進行考慮，要知道北上廣深的房子價格支撐是相對更加牢固的，未來雖然不太可能再出現(xiàn)大的漲幅，但每年漲個1%左右還是有可能的，按揭模式下由于我們的本金只有3成，所以實際上我們的資產(chǎn)是被放大了的，也就是說如果房價能有1%的漲幅，放大后我們的實際收益就是3%。
可如果提前還貸了，自己的份額達到100%，房價1%的漲幅實際漲幅也就是1%，然后還得扣掉3%的通貨膨脹，而當今社會房價的漲幅已經(jīng)被過分透支，再想超過通貨膨脹增速是不現(xiàn)實的，提前還貸也會使我們的收益大打折扣。
綜上所述，符合提前還貸人群屬于少數(shù)，不要輕易跟風，也不要覺得經(jīng)濟不好就想趕緊清理負債，經(jīng)濟是有周期的，具體看被經(jīng)濟衰退掩蓋的真相，最差的時候已經(jīng)過去了，現(xiàn)在選擇提前還貸，不僅僅付出了更高的成本，減少了未來的收益，同時還放棄了更多的投資機會。
更不要問我買了郊區(qū)的房子怎么辦、買了小城市的房子怎么辦，我一個做理財?shù)奈夷闹涝趺崔k，我只會告訴你買基金就對了。