兩種方式僅一次轉(zhuǎn)換機(jī)會

長期以來，個人房貸利率都是在央行貸款基準(zhǔn)利率上打折或上浮一定比例。根據(jù)央行公告，從2020年1月1日起，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款不再使用貸款基準(zhǔn)利率，改為主要參考LPR進(jìn)行貸款定價。這意味著個人貸款利率也要與基準(zhǔn)利率脫鉤，改與LPR息息相關(guān)。

對于此前的存量貸款，央行在去年年底發(fā)布公告稱，存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作2020年3月1日起正式啟動，原則上于2020年8月31日前完成。

具體來說，央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇，一個是轉(zhuǎn)為“LPR+加點”浮動利率，即將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成（加點可為負(fù)值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；二是轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

選擇何時轉(zhuǎn)換不影響加點數(shù)值

據(jù)了解，大部分銀行都是在今年三四月份開始轉(zhuǎn)換工作。受疫情影響，銀行都推薦客戶通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等線上渠道自主進(jìn)行轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換工作已經(jīng)開始了幾個月，現(xiàn)在才選擇轉(zhuǎn)換的客戶會不會比之前轉(zhuǎn)換的客戶吃虧呢？答案顯然是否定的。

根據(jù)央行公告，不論選擇哪種定價方式，轉(zhuǎn)換時點前后貸款利率不變，都跟原執(zhí)行的房貸利率一樣。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前解釋稱，同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3至8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR（5年期以上LPR為4.8%）和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響。具體來說，加點數(shù)值=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-4.8%。

大部分銀行會批量轉(zhuǎn)換為LPR

如果客戶在8月31日前沒有主動轉(zhuǎn)換，銀行會如何處理呢？目前，大部分銀行已經(jīng)公告將代客戶批量轉(zhuǎn)換為LPR定價方式。如果客戶有異議，可以在年底前找銀行轉(zhuǎn)回或協(xié)商處理。

現(xiàn)在離批量轉(zhuǎn)換的統(tǒng)一日期還有一點兒時間，客戶可以在批量轉(zhuǎn)換前通過手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、貸款經(jīng)辦行等渠道進(jìn)行自主轉(zhuǎn)換。需要提醒的是，貸款定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

根據(jù)各家銀行公告，如果客戶參與的是批量轉(zhuǎn)換，之后又對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

農(nóng)行公告稱，如客戶希望撤銷批量轉(zhuǎn)換，保持原合同的定價方式，可通過相關(guān)渠道申請辦理，但是撤銷操作僅能辦理一次。

有業(yè)內(nèi)人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準(zhǔn)利率為定價基準(zhǔn)，而LPR形成機(jī)制改革之后，貸款基準(zhǔn)利率逐步淡化，調(diào)整的可能性不太大。批量轉(zhuǎn)換后客戶如再申請轉(zhuǎn)回原合同安排，其實就跟選擇固定利率差不多。

部分客戶年內(nèi)房貸利率可能下調(diào)

根據(jù)銀行公告，從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個利率調(diào)整日（重定價日），房貸利率保持不變。在每個利率調(diào)整日，貸款利率水平將取最近一次發(fā)布的相應(yīng)期限LPR與加點數(shù)值之和重新計算確定。此前，我國大部分存量房貸的重定價周期都是一年，重定價日多為每年1月1日或貸款發(fā)放日的對應(yīng)日。

據(jù)了解，各家銀行對于此次定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后的利率調(diào)整日規(guī)定并不完全一致。六大行中，建行、交行、郵儲、中行和農(nóng)行都規(guī)定利率調(diào)整日與原合同保持不變，只有工行的重定價日調(diào)整為貸款發(fā)放日對應(yīng)日。

對于重定價日是在轉(zhuǎn)換日期之后的客戶，年內(nèi)就會執(zhí)行最新的房貸利率；而重定價日為每年1月1日或是在轉(zhuǎn)換日期之前的客戶，將在明年規(guī)定時間進(jìn)行調(diào)整。

舉例來說，如果客戶的貸款發(fā)放日是2010年10月9日，在今年8月26日參與了批量轉(zhuǎn)換，重定價日確定為每年10月9日，則該客戶今年10月9日就會進(jìn)行第一次重定價，要按照今年9月20日公布的LPR值計算貸款執(zhí)行利率；如果客戶的重定價日為每年6月10日，也是在今年8月參與銀行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換，則要到明年6月10日才進(jìn)行第一次重定價，到時將以2021年5月的LPR計算實際利率。如果貸款重定價日為每年1月1日，在明年元旦重定價時將根據(jù)今年12月20日出爐的LPR計算房貸利率。

支招

如何選擇看客戶對利率走勢判斷

業(yè)內(nèi)人士指出，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇主要取決于客戶自己對未來市場利率走勢的判斷。如果認(rèn)為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好；如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。

不過，由于存量房貸期限一般最長可到30年，就算提前還款，很多人也需要至少背負(fù)10年以上。要準(zhǔn)確判斷如此長久的時間里市場利率的走勢，對普通人來說的確太難了。因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶還要根據(jù)自身具體情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，選擇浮動利率可能更合適，因為即使LPR出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，也可通過提前還款方式來規(guī)避利率風(fēng)險。