記者 | 熊穎
中國(guó)鐵建房地產(chǎn)在募集說(shuō)明書中談及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示，如果公司因在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和預(yù)售項(xiàng)目銷售遲滯等因素導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將給公司總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)和短期償債能力帶來(lái)較大壓力。
2021年，中國(guó)鐵建的房地產(chǎn)板塊銷售業(yè)績(jī)出色，成為地產(chǎn)環(huán)境下行的一匹黑馬。然而，2022年開(kāi)年至今，中國(guó)鐵建卻未能延續(xù)去年的黑馬優(yōu)勢(shì)，2月銷售額出現(xiàn)了斷崖式下跌。
不僅如此，據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)鐵建旗下的北京項(xiàng)目國(guó)際公館疑似存在抵押貸款、竣工逾期、虛假宣傳等諸多問(wèn)題，且在其背后，資金鏈壓力也開(kāi)始顯現(xiàn)。
北京項(xiàng)目疑似竣工逾期、虛假宣傳
近期，中國(guó)鐵建旗下的北京項(xiàng)目中國(guó)鐵建·國(guó)際公館（又名：文瀾苑）遭到多位業(yè)主的投訴。《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，2022年2月27日，一位業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板就國(guó)際公館疑似存在的施工交付問(wèn)題進(jìn)行反映，其表示，由于中間中鐵建內(nèi)部問(wèn)題導(dǎo)致停工，距離10月交付還有7個(gè)月的時(shí)間，但目前有幾個(gè)樓還沒(méi)有出地面（如5號(hào)樓），這么短的時(shí)間要完成出正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)、封頂以及內(nèi)部裝修，建設(shè)質(zhì)量完全（可能）不能保證。
其實(shí)，關(guān)于國(guó)際公館的停工問(wèn)題，早有業(yè)主向相關(guān)部門反映情況。2021年10月13日，有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板指出，國(guó)際公館從去年（2020年）年底停工直到今年（2021年）九月（后）變更完施工單位。隨后，該項(xiàng)目問(wèn)題仍舊不斷，如，塔吊備案問(wèn)題拖到“十一”后；沒(méi)幾個(gè)工人干活，多少次路過(guò)聽(tīng)不到施工聲音；開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的訴求無(wú)反饋、無(wú)行動(dòng)等。
2021年10月20日，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)回復(fù)表示，經(jīng)了解，施工單位中鐵十四局公司已組織施工人員80多人進(jìn)場(chǎng)，車庫(kù)部分區(qū)域正在進(jìn)行墊層修復(fù)及防水施工，部分施工段正在進(jìn)行模板加固、鋼筋除銹及頂板混凝土澆筑，施工單位正在積極調(diào)配增加施工人員進(jìn)場(chǎng)。
根據(jù)公開(kāi)信息，當(dāng)前國(guó)際公館顯示的預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2022年10月。不過(guò)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)鐵建旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)中國(guó)鐵建房地產(chǎn)曾于2022年1月10日簽署《2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券募集說(shuō)明書》，其中，在截至2021年9月末公司主要在建項(xiàng)目情況中提到，中國(guó)鐵建·國(guó)際公館于2019年8月1日開(kāi)工，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2021年11月30日。
此外，《紅周刊》記者還從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，文瀾苑，即中國(guó)鐵建·國(guó)際公館的合同竣工時(shí)間為2021年5月6日。
不難看出，無(wú)論是參照合同竣工時(shí)間的2021年5月6日，還是公司債券募集說(shuō)明書中所提及的2021年11月30日，國(guó)際公館的竣工時(shí)間都已明顯逾期。可見(jiàn)，長(zhǎng)期停工后的“補(bǔ)救行為”成效并不明顯。
然而值得一提的是，在銷售環(huán)節(jié)中，國(guó)際公館還曾以施工進(jìn)度作為賣點(diǎn)。一位業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上指出，自己曾于2021年5月17日匯款5萬(wàn)元定下該項(xiàng)目4號(hào)樓的一套期房。后銷售人員通過(guò)傳遞虛假商業(yè)配套建設(shè)進(jìn)度、違規(guī)承諾劃片學(xué)區(qū)、欺瞞房屋戶型朝向的偏角等手段欺詐誤導(dǎo)引誘其繼續(xù)補(bǔ)款到158.9571萬(wàn)，同時(shí)隱瞞4號(hào)樓停工事實(shí)、傳遞2021年12月份前封頂信息，誤導(dǎo)其于2021年7月4日草簽，之后仍欺騙業(yè)主4號(hào)樓施工進(jìn)度，讓其繼續(xù)補(bǔ)款，前后累計(jì)付款317.9571萬(wàn)元。
而據(jù)其他業(yè)主反映，上述樓盤還存在質(zhì)量與交付標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，如，開(kāi)發(fā)商在未經(jīng)過(guò)業(yè)主同意的情況私自更改窗戶形狀和尺寸。
還有業(yè)主指出，上述樓盤存在虛假宣傳的行為。業(yè)主表示，其一，售樓時(shí)承諾公共區(qū)域均為瓷磚，現(xiàn)開(kāi)發(fā)商稱僅1樓為瓷磚，其他樓層全為白墻，樓梯間均為水泥踏步，遠(yuǎn)低于同期同地段限競(jìng)房的交付標(biāo)準(zhǔn)；其二，銷售時(shí)承諾人車分流，但發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際共南北兩個(gè)車行出入口，南側(cè)出入口在小區(qū)內(nèi)部，無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
國(guó)際公館疑似資金鏈承壓
國(guó)際公館問(wèn)題不斷背后，還疑似存在一定的資金鏈壓力。
《紅周刊》記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，國(guó)際公館的背后開(kāi)發(fā)商為北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司，且國(guó)際公館項(xiàng)目存在一個(gè)抵押信息，抵押類型為在建工程及土地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)人則為北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司通州支行。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
值得一提的是，上述抵押信息，與昊遠(yuǎn)置業(yè)背后控股公司中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的一則公司債募集說(shuō)明書中所提及的一筆借款信息多處重合。中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券募集說(shuō)明書顯示，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)擬發(fā)行80億元公司債，78.82億元用于償還有息負(fù)債，其中就包括昊遠(yuǎn)置業(yè)向北京農(nóng)商行借款的4.32億元，該筆借款將于2022年9月2日到期，償債時(shí)間緊臨國(guó)際公館的預(yù)計(jì)交付時(shí)間。（見(jiàn)附表）
有律師向《紅周刊》記者證實(shí)，存在在建工程及土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果相關(guān)債務(wù)未能按時(shí)償還，則可能出現(xiàn)辦不出產(chǎn)證不能交房的情況。
根據(jù)前述發(fā)債計(jì)劃，可以得知，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)將昊遠(yuǎn)置業(yè)所涉及的4.32億元債務(wù)償還，寄希望于公司80億元公司債的成功發(fā)行，不過(guò)目前該筆債券尚未“塵埃落定”，最新動(dòng)態(tài)仍停留在1月19日，該筆債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“提交注冊(cè)”。
2月銷售額斷崖式下跌
或加劇償債壓力
梳理中國(guó)鐵建房地產(chǎn)過(guò)往公司發(fā)債情況可以得知，2019年至今，公司所發(fā)公司債全部用于借新還舊，償還公司債券，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的借新還舊壓力較大。
上述募集說(shuō)明書還指出，公司2018～2020年度及2021年1～9月資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.82%、82.54%、83.68%及86.30%，前述指標(biāo)均高于“三道紅線”所要求的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)70%。
此外，截至2020年末，公司受限制資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)達(dá)369.01億元，占2020年末的凈資產(chǎn)比例達(dá)128.77%。受限制資產(chǎn)主要為金融機(jī)構(gòu)借款設(shè)定的擔(dān)保資產(chǎn)，主要包括公司及下屬子公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等。較大規(guī)模的受限制資產(chǎn)在公司的后續(xù)融資以及資產(chǎn)的正常使用方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，中國(guó)鐵建的銷售額表現(xiàn)也發(fā)生一百八十度大轉(zhuǎn)變。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，中國(guó)鐵建的房地產(chǎn)板塊曾猶如一匹黑馬，銷售額逆勢(shì)而上，從2020年的全口徑銷售額1273.4億元增至2021年的1428.8億元，連帶著房企的銷售額排名也從第32位上升至第26位，攀升了6個(gè)名次。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，銷售額的急速增加和企業(yè)加快拿地等戰(zhàn)略擴(kuò)張有關(guān)，而就其自身實(shí)際感受來(lái)看，中國(guó)鐵建也確實(shí)在發(fā)力。
不過(guò)2022年，中國(guó)鐵建并沒(méi)有繼續(xù)延續(xù)這一優(yōu)勢(shì)，根據(jù)近期克而瑞發(fā)布的2022年1～2月房企銷售排行榜，中國(guó)鐵建的房企銷售排名“一夜回到解放前”，前兩月以95.5億元的全口徑銷售額跌至房企排名第33位。而更加值得一提的是，今年1月單月，中國(guó)鐵建已經(jīng)完成全口徑銷售額80.5億元，也就是說(shuō)，2月中國(guó)鐵建的銷售額完成情況出現(xiàn)了“斷崖式下跌”，而這也導(dǎo)致了中國(guó)鐵建成為今年以來(lái)國(guó)企央企中為數(shù)不多出現(xiàn)排名明顯下滑的房企。
嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者分析表示，上述情況的發(fā)生，一方面和推盤節(jié)奏有關(guān)；另一方面也說(shuō)明，企業(yè)或在營(yíng)銷方面力度有所松懈，營(yíng)銷主動(dòng)性不強(qiáng)。對(duì)市場(chǎng)的把控能力也偏弱。
值得一提的是，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)在募集說(shuō)明書中談及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示，如果公司因在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和預(yù)售項(xiàng)目銷售遲滯等因素導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將給公司總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)和短期償債能力帶來(lái)較大壓力。此外，還指出，如公司的銷售回籠受到一定限制，則公司將面臨經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大甚至持續(xù)為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)健性構(gòu)成不利影響。
（本文已刊發(fā)于3月5日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）