企業(yè)經(jīng)營貸和房產(chǎn)抵押貸哪個劃算，房產(chǎn)抵押貸和信用貸哪個好

從15年前開始，他就一直從事貸款相關(guān)行業(yè)。目前從事融資服務(wù)行業(yè)7年，其中銀行業(yè)5年。先后任職于白金信用卡部、個貸業(yè)務(wù)部、房貸業(yè)務(wù)部、公司業(yè)務(wù)部、大企業(yè)部。對銀行和貸款機構(gòu)的大部分貸款產(chǎn)品有所了解。

在多年的職業(yè)生涯中，我遇到過各種各樣的客戶。很多情況下，客戶狀況良好，只是因為他們未能制定好貸前計劃，或者他們付出了很高的代價來完成貸款流程。今天我們就來談?wù)勝J前規(guī)劃的重要性，以及如何做好貸前規(guī)劃。

目前銀行信用貸款、房產(chǎn)抵押貸款、按揭貸款、企業(yè)貸款都有一定的門檻。很多需要申請貸款的客戶，在開始申請貸款的時候才發(fā)現(xiàn)自己的不足，導(dǎo)致最終貸款延期或被拒，同時可能遭受重大的財務(wù)損失。其實大部分問題都是可以提前發(fā)現(xiàn)并完美解決的。所以，提前1到6個月做好貸前規(guī)劃和貸前審查是非常重要的。先說幾個之前貸款計劃的內(nèi)容，希望能給你一些啟發(fā)。

房產(chǎn)抵押貸款貸前規(guī)劃

目前市場上有很多房貸產(chǎn)品，很多同行都說現(xiàn)在很多客戶變“聰明”了?？戳艘恍┕ヂ曰蛘吆鸵恍┲薪闇贤ê螅麄円呀?jīng)自己開始了一些貸前流程。

一個客戶看了一篇貸款相關(guān)的文章，得知新注冊的公司可以申請抵押貸款，于是馬上注冊了一個新公司備用，同時籌集了一些流水。兩個月后，聽說需要買半年的公司適合貸款，然后就去買了一家成立九個月的公司。直到我們咨詢發(fā)現(xiàn)，由于房子面積小，房齡老，總價低，需要一年以上的公司可以獲得優(yōu)惠的利率和合適的還款方式。同時流水不規(guī)范，需要重新開始。術(shù)業(yè)有專攻，客戶可能只通過微信官方賬號或其他自媒體平臺獲得片面的信息。寫文章的作者也是這個行業(yè)的從業(yè)者，他們的公開信息一般都會保留，否則無異于砸飯碗。如果客戶聽信了這些片面之詞或者斷章取義，很有可能在實際的貸款操作過程中給自己埋下各種各樣的障礙。因此，通過專業(yè)人士的詳細咨詢，充分規(guī)劃房地產(chǎn)按揭貸款的貸前工作，可以達到事半功倍的效果。

舉例：房產(chǎn)抵押貸款貸前規(guī)劃內(nèi)容

1.確定產(chǎn)權(quán)人和主貸款人的信用信息是否正常；

2.房屋的銀行評估值和白名單；

3.銀行抵押貸款的可行性分析；

4.銀行流程規(guī)劃和審計；

5.貸前答疑；

6.是否需要成立公司，由誰來成立公司，現(xiàn)有公司是否適合貸款；

7.提供2-4個銀行貸款方案；

8.貸前統(tǒng)籌；

我們大致說下幾個可服務(wù)的場景

1、全款買房無法辦理抵押

由于二套房需要七成首付，前段時間很多客戶會選擇全款買房，然后按揭。好處是二套房按揭貸款利率5.35%。全款買房，在房貸最低利率4.35%的情況下，一年能省一分。但由于房貸有一定杠桿，全款購房最近受大政策影響，無法貸到款，需要承擔(dān)高額過橋費用。

對于這樣的客戶有什么應(yīng)急的替代方案嗎？答案是肯定的。這類客戶還需要做好貸前規(guī)劃，保證目前的高息墊款換成低息貸款，同時為后期的長期貸款做好準(zhǔn)備。

2、企業(yè)融資與個人大額信用貸款

企業(yè)和個人計劃申請大額信用貸款。也最好提前幾個月開始規(guī)劃，確認目前是否有不足，然后提前改正，以最好的狀態(tài)面對銀行。這樣才能爭取到最適合自己的優(yōu)惠利率、額度和還款方式。

3、逾期次數(shù)多

最近遇到很多客戶總是說自己的征信沒有問題。當(dāng)我看到詳細版的征信報告時，我發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)有過很多次無意中的逾期還款，甚至是連續(xù)幾個月，他們向多家銀行申請貸款都被拒絕了。這類客戶不適合繼續(xù)申請貸款。要搞清楚征信情況，確認是否可以通過一些可以“協(xié)商”的銀行申請，或者是否還需要申請一段時間，而不是把征信搞得一塌糊涂。

4、網(wǎng)貸多征信花

網(wǎng)貸很多，征信很亂。這類客戶選擇銀行的可能性較小，大部分銀行無法接受這類客戶，一般會以“資金太緊張”為由拒絕。以后很可能因為無法償還網(wǎng)貸而成為黑戶。我們等不及了。如果有房可以抵押，就需要趕緊規(guī)劃。

5、貸款配置服務(wù)

由于往年合適的信用貸款比較多，很多客戶會選擇一次性申請多家銀行貸款。標(biāo)準(zhǔn)上班族甚至可以申請200多萬的信用貸款，但大多是短期到期還本。這類客戶的潛在風(fēng)險是：到期后，銀行可能會因為你整體負債過高而拒絕續(xù)貸。經(jīng)過貸前規(guī)劃，短期可以提前投放

6、房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)單降息

當(dāng)下的銀行抵押貸款利率，短期貸款年利率可申請到3.85%，長期貸款可申請到4.35%，之前因為各種原因申請到高利息的客戶可選擇轉(zhuǎn)單，每年可節(jié)省不少利息。

以下為案例：

張先生，之前申請按揭貸款的時候，因為征信逾期較多，多家銀行無法受理貸款，最終選擇全款買房再抵押，申請的年利息為7%。按照當(dāng)下利率轉(zhuǎn)單貸款：

我們可以看出，通過貸前規(guī)劃，把客戶原來高利息的貸款，轉(zhuǎn)單為當(dāng)下利息低的貸款，每年可節(jié)省10多萬的利息。10年下來，節(jié)省100多萬的利息，度度假，逛逛街不香嗎？可見當(dāng)下轉(zhuǎn)單的套利空間巨大。