公積金新政的風(fēng)，刮了大半個(gè)月，終于在今天落了地。
自從9月公積金新政官宣，可以說上到90歲剛需，下到應(yīng)屆嫩仔，都滿懷期待著新政實(shí)施。
嘿！好巧不巧，恰好是土拍前一天（9月13日-14日），通通最忙的時(shí)候，成都公積金中心一連發(fā)布了十多條關(guān)于成都公積金的相關(guān)文件，只能說句“有緣”!
所以我們就將視線瞄向了下一個(gè)熱點(diǎn)，在實(shí)施的關(guān)頭做一期公積金新政的詳解，算是剛好戳中胃口了~
那么，這里我們會(huì)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)資料，做一些大致的梳理，具體的東西可以參加文末附帶的官方文件！
購買新房或再交易房，購房網(wǎng)簽合同在2021年10月8日及之后的，均按新貸款政策執(zhí)行。
購買新房或再交易房，購房網(wǎng)簽合同在2021年10月7日及之前的，可按原貸款政策執(zhí)行。
從今日開始實(shí)施的重點(diǎn)之一，就是繳存變化以及按月提取。
我們直接從出發(fā)點(diǎn)來看變化：
首先是公積金的作用更貼近實(shí)際需求了。
以往的公積金提取，基本就是按年或按季度一次性提取，對于按月還貸或者租房的人群，多少有些死板。
變化之一，就是新政實(shí)施之后，無論是還貸還是租房，都可以按月提取，和多數(shù)人的資金流轉(zhuǎn)周期是貼合的。
要注意的是，針對通過按揭或全款購買新房以及再交易住房的購房提取，出臺(tái)了相應(yīng)的套數(shù)限制，并非無條件提取。
此外就是，公積金的作用也放寬了一些限制：
若某些家庭的公積金沒有用于貸款，可以選擇直接與公積金中心簽署協(xié)議，按月直接用于對沖貸款的本息，方便的同時(shí)，也減輕了家庭的經(jīng)濟(jì)壓力。
當(dāng)然這里根據(jù)你是商業(yè)貸款還是公積金貸款，會(huì)有直沖本息和定額提取兩種形式，但是都能與公積金中心簽訂協(xié)議，來實(shí)現(xiàn)月供的減負(fù)。
這部分錢，也可以選擇用于買房的首付款、裝修款，或者既有住宅加裝電梯等。
值得一提的是，在公積金新政出臺(tái)前已就位的靈活就業(yè)人員繳存政策，也進(jìn)一步擴(kuò)大了成都公積金的實(shí)用性。
其次就是增加了公積金繳存的靈活性。
新政實(shí)施后，將實(shí)現(xiàn)繳存比例雙向差異化。
單位和職工在公積金5%-12%規(guī)定比例范圍內(nèi)，可按差異化比例繳存，其中職工個(gè)人比例部分不能低于單位繳存比例。
也就是說，個(gè)人如果希望更多積累一些公積金，可選擇個(gè)人繳納部分多繳納。同時(shí)，也算是為企業(yè)減負(fù)了。
最近我們后臺(tái)，比較集中的另一個(gè)問題就是：我還能貸多少錢，應(yīng)該怎么算？
這次的貸款調(diào)整，換用了新的公積金貸款額度計(jì)算方式，實(shí)行“精細(xì)化”雙掛鉤貸款，引用一下官方的解釋：
公積金貸款額度計(jì)算與每筆繳存額度、繳存時(shí)間相關(guān)，由繳存賬戶每筆繳存資金金額扣除提取金額后，與該筆繳存金額存儲(chǔ)時(shí)間對應(yīng)的存貸系數(shù)分段計(jì)算后加總得出。
月度貸款額度=（每月繳存的公積金×對應(yīng)的存儲(chǔ)月份數(shù)×存貸系數(shù)）。
上面就是單月的計(jì)算公式，計(jì)算貸款額度時(shí)，就是通過逐個(gè)計(jì)算單月額度，最后匯總就是你的最高可貸額度。
這里我們用一個(gè)官方的舉例來詳細(xì)說明。
假設(shè)小王于2021年8月參加工作，并從8月開始繳納住房公積金，每月應(yīng)繳公積金是2000元。
2021年12月小王曾提取5000元，2022年2月正式申請公積金貸款，當(dāng)月還尚未繳存。具體貸款額度計(jì)算見下表：
2021年9月，單位為小王補(bǔ)繳了8月的住房公積金，故當(dāng)月一同入賬4000月。
2022年2月，單位尚未繳存公積金，故當(dāng)月入賬金額為0。
1.關(guān)于“每月繳存的公積金”（即當(dāng)月可納入額度計(jì)算的公積金）的認(rèn)定。
正常情況下，以每月入賬額度為準(zhǔn)，若小王未發(fā)生提取行為，則每月計(jì)算的繳存額度，均為2000元。
但是其于21年12月曾提取了5000元，就要從其提取時(shí)點(diǎn)往前逐筆抵扣，按照當(dāng)月抵扣后的金額取值，逐月進(jìn)行抵扣。
具體來看，就是小王于2021年12月提取5000元，則12月繳存的2000元被抵扣完后，再依序往前將11月繳存的2000元抵扣完、在10月繳存的2000元抵扣1000元。所以2021年12月、11月、10月的計(jì)算額度分別是0元、0元、1000元。
2.關(guān)于“對應(yīng)的存儲(chǔ)月份數(shù)”的認(rèn)定。
最近一次住房公積金繳存入賬對應(yīng)的存儲(chǔ)月份數(shù)為1，自1開始往前依序倒推的自然月，對應(yīng)的存儲(chǔ)月份數(shù)分別是2、3、4......
小王最近一次繳存的時(shí)間是2022年1月，所以2022年1月“對應(yīng)的存儲(chǔ)月份數(shù)”是1，依序往前倒推至21年8月，分別是2到6。
3.關(guān)于“存貸系數(shù)”及相對應(yīng)的月份繳存資金可放大倍數(shù)。
目前，存貸系數(shù)為0.9，相對應(yīng)的月份繳存資金可放大倍數(shù)見下表：
重要提示：上面的貸款額度僅是通過公式計(jì)算出來的結(jié)果，不代表實(shí)際可以貸到的金額。實(shí)際可貸額度還要根據(jù)本市公積金貸款最高額度（雙繳存人最高額度70萬元，單繳存人最高額度40萬元）、扣除首付款金額后剩余的房屋價(jià)款、繳存人還貸收入比、繳存人信用狀況等因素綜合評估后確定。
4．關(guān)于貸款額度。
最終將表格中對應(yīng)的每月額度加總計(jì)算，得出貸款額度是23400元，因貸款額度最小取值為千元，因此小王的貸款額度為2.3萬元。
以上就是對公積金貸款額度的具體說明，可以看到在涉及計(jì)算的3個(gè)要素中，能夠固定看的只有繳存基數(shù)和存儲(chǔ)月份數(shù)，而每月的計(jì)算公積金會(huì)受到你實(shí)際繳存數(shù)量和中間提取的影響。
因此，新政調(diào)整后的公積金貸款額度計(jì)算方式，會(huì)更靈活一些，也很難套用到模板計(jì)算。
關(guān)于本次公積金新政，我們收集了一些后臺(tái)的疑惑，類似于按月提取等比較直白的調(diào)整，其實(shí)大家都沒什么問題。
唯獨(dú)公積金貸款調(diào)整后，不少粉絲反應(yīng)自己的額度變化很多，不清楚這到底是利好還是利空？
最直接的方法就是前后作對比，老版的公積金貸款額度計(jì)算方式，比較粗暴——
貸款額度=公積金賬戶余額×20×?xí)r間系數(shù)
簡單地說，就是你繳費(fèi)時(shí)間越長，繳存越多，提取越少，你的貸款額度越高。
這里還是以小王為例：
如果以新版計(jì)算，小王的公積金貸款額度為23400元。
如果以老版計(jì)算，申請貸款時(shí)小王的公積金余額為7000元，時(shí)間系數(shù)為0.5，可貸額度就是70000元。
兩相對比，相當(dāng)于打了個(gè)3折。
可以看到，公積金新政的一大特點(diǎn)就是使得工作時(shí)間短、公積金額度低的人能夠獲得的貸款減少。
有趣的是，工作年齡不長的人，恰好是剛需置業(yè)需求較為旺盛的階段，這個(gè)政策的調(diào)整，無疑是給年輕人買房的熱情潑了一瓢冷水。
不過據(jù)我們計(jì)算，這個(gè)差距，能夠隨著繳存公積金額度的提升，工作時(shí)間的增加，在一定時(shí)間內(nèi)得到補(bǔ)填，這里我們邀請了讀高中的弟娃來算了個(gè)未知數(shù)。（設(shè)連續(xù)繳納N個(gè)月時(shí)，新版的額度與老版的額度相同）
還是以小王為例，我們假設(shè)小王暫無公積金提取動(dòng)作，其繳存水平也不變，且持續(xù)繳納時(shí)間在2年以上，我們可以計(jì)算出，3年左右小王的公積金貸款額度就能夠追趕上老版政策。
更主要的是，我們還要考慮到單人最高可貸40萬的條件，計(jì)算出來，老版小王需要10個(gè)月，新版小王則需要21個(gè)月。
因此，我們可以得出結(jié)論，新版公式的一個(gè)表現(xiàn)就是，滯后年輕客群的購買力。
結(jié)合近期的政策，和部分業(yè)內(nèi)人士的分析，我們大膽猜測：
在樓市理性引導(dǎo)的大方向下，或?qū)⒁怨e金新政來抑制年輕群體的購買力，降低樓市熱度，但也不會(huì)過于影響到年輕群體，因?yàn)檎Ｇ闆r下幾年之后他們的公積金貸款額度就會(huì)回歸正常。
配合成都正在籌備的保障性住房，也能夠讓年輕群體在短期內(nèi)解決住房問題，或許還能夠留住這一部分購買力。
這次的公積金新政的本質(zhì)，無外乎還是貼合樓市調(diào)控和住房所需。
整體來看，是利好市場，利好廣大家庭的。
畢竟，普通人想要用純公積金貸款或者組合貸，還是比較困難的，這個(gè)時(shí)候如果能用公積金實(shí)現(xiàn)買房和租房的減負(fù)，也是相當(dāng)不錯(cuò)的哈。
畢竟，我就是一個(gè)眼巴巴等著按月提取來減壓的年輕社畜......
— 延伸閱讀 —
《成都住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》解讀
《成都住房公積金提取管理實(shí)施細(xì)則》解讀
《成都住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施細(xì)則》解讀
本文主筆︱拾一︱購房通 出品