把未來的現(xiàn)金流變成現(xiàn)在的證券融資產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化近些年在中國得以快速發(fā)展。日前，全國首單以公租房租金收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目在湖北省落地并成功發(fā)行，再次引發(fā)了人們對房屋租賃資產(chǎn)證券化的關(guān)注。
前期投入大、利潤回報率不高、回報周期長一直是住房租賃市場發(fā)展的瓶頸。在政策放開后，ABS(一種以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式)、REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等房屋租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，曾被視為破解租房企業(yè)融資難問題的重要手段，但也被認(rèn)為給租賃企業(yè)增加了資金杠桿，隱藏著“爆雷”風(fēng)險。尤其是在今年夏天，在租金貸等金融工具飽受爭議的同時，一些與之緊密關(guān)聯(lián)的租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也備受質(zhì)疑。
與此前陷入爭議的租房資產(chǎn)證券化相比，這類以公租房為底層資產(chǎn)的融資產(chǎn)品有何不同？集創(chuàng)新與風(fēng)險于一體的租房資產(chǎn)證券化，將何去何從？
公租房證券化項目落地，影響幾何
11月14日，“長江資管-武漢地產(chǎn)公租房資產(chǎn)支持專項計劃”正式成立并成功發(fā)行，這標(biāo)志著全國首單以公租房租金收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目在湖北省落地。該專項計劃發(fā)行總規(guī)模8.915億元，期限18年，平均票面利率為5.08%，將在上海證券交易所掛牌交易。
據(jù)專項計劃說明書介紹，武漢地產(chǎn)集團(tuán)以惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居5個公租房項目作為底層資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資。這5個項目共有11434套租賃住房，2017年總租金收入4788.97萬元，今年1月至3月總租金收入為1707.12萬元。該專項計劃相當(dāng)于把這5個項目未來18年的租金收入打包為一個證券產(chǎn)品，向特定投資者發(fā)售，提前一次性提取8.915億元租金。