近來，全國(guó)范圍的業(yè)主停貸潮，引起了社會(huì)各界的討論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這是業(yè)主正當(dāng)維權(quán)的手段，既然開發(fā)商都停工了，那么停貸是正常的止損行為，還能借此引起開發(fā)商、銀行和政府的重視，無可厚非。
但問題是，銀行會(huì)同意中止還貸嗎？在合同既無明文約定中止還貸（相信多數(shù)銀行的格式文本根本不會(huì)做出此類約定），又不存在法定的抗辯權(quán)，且面臨著開發(fā)商破產(chǎn)等不確定因素的情況下，憑什么讓銀行放棄合同相對(duì)性原則，同意業(yè)主的請(qǐng)求呢？
也即，業(yè)主停貸的法理基礎(chǔ)何在？
在廣東高院的一起案例中，或許能找到答案。該案是目前為數(shù)不多的認(rèn)定購(gòu)房者在開發(fā)商具備交付條件之前無需履行還貸義務(wù)的案例。雖然不是最高院指導(dǎo)性案例，但作為地方高院的案例，仍然有一定參考價(jià)值。
案件名稱：申請(qǐng)人招商銀行股份有限公司惠州分行與被申請(qǐng)人黃一婷以及一審第三人光耀集團(tuán)有限公司金融借款合同糾紛一案
審理法院：廣東省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2018）粵民申7516號(hào)
裁判摘要：
招行惠州分行在知曉商品房按揭款?？顚Ｓ靡蟆⒐庖鹃_設(shè)的商品房預(yù)售款專用賬戶以及違規(guī)發(fā)放貸款可能引發(fā)不良后果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預(yù)售款專用賬戶之外的銀行賬戶，并出具與實(shí)際付款行為不符的具結(jié)書，其作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)在簽訂和履行合同過程中存在過錯(cuò)，一、二審判決據(jù)此認(rèn)定黃一婷從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向招行惠州分行履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)，黃一婷已經(jīng)向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時(shí)黃一婷仍應(yīng)履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)，并無不當(dāng)。
根據(jù)締約過失責(zé)任的原理，締約當(dāng)事人締結(jié)契約磋商之時(shí)，一方因違背相互信賴所產(chǎn)生的信賴?yán)妗⒏嬷敖忉尩雀诫S義務(wù)，而致另一方信賴?yán)娈a(chǎn)生損失的，需要承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。本案中，招行惠州分行……上述行為是致使涉案房地產(chǎn)工程爛尾的間接原因，故招行惠州分行應(yīng)當(dāng)向黃一婷承擔(dān)部分締約過失責(zé)任。因光耀公司的違約行為系黃一婷涉案損失的主要和直接原因，而招行惠州分行未盡告知義務(wù)系黃一婷涉案損失的間接原因。因此，從公平原則考慮，招行惠州分行應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案商品房具備交付條件之前的相關(guān)損失承擔(dān)部分責(zé)任，黃一婷從起訴之日起至涉案商品房具備交付條件之前有權(quán)不履行抵押貸款合同中償還本金的義務(wù)，且無需向招行惠州分行支付上述期間涉案借款的利息（含復(fù)利及罰息），已經(jīng)向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回。
在該案判決書的“綜上”部分，惠州中院在缺乏具體的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)條款時(shí)，援引了《合同法》第五條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”第六條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”之規(guī)定 (對(duì)應(yīng)《民法典》總則編第六、七條)，說明了中止還貸的正當(dāng)性。
這種敢于開創(chuàng)先例，不拘泥于具體規(guī)范，利用原則性規(guī)定維護(hù)處于弱勢(shì)地位的業(yè)主的裁判，讓人在當(dāng)下充滿不確定性的社會(huì)環(huán)境中，看見了一道公平正義之光，值得其他法院借鑒。
同時(shí)，筆者呼吁在總結(jié)相關(guān)司法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，盡快完善相關(guān)立法和政策，明確業(yè)主的停貸豁免條件和銀行違規(guī)放貸的民事責(zé)任，以回應(yīng)業(yè)主的合理訴求，倒逼銀行規(guī)范監(jiān)管資金的發(fā)放。