干貨！成都房屋抵押貸款常見問題解答

1問：貸款是什么？

答案：貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以一定利率貸出貨幣資金，必須歸還的一種信貸活動(dòng)形式。廣義的貸款是指貸款、貼現(xiàn)、透支和其他借貸資金。貸款簡單通俗的理解就是帶著利息借錢。

2問：什么是信用貸款？

回答：信用貸款是指以借款人的信用發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。其特點(diǎn)是債務(wù)人無需提供抵押物或第三方擔(dān)保，僅憑自身信譽(yù)即可獲得貸款，以借款人的信用程度作為還款擔(dān)保。長期以來，這種信用貸款一直是中國銀行的主要貸款方式。

3問：什么是抵押貸款？

回答：抵押貸款，又稱“抵押借貸”。指一些國家銀行采用的一種貸款方式。要求借款人提供一定的抵押物作為貸款的擔(dān)保，以保證貸款的到期。抵押物一般是易于保存、不易損耗、易于出售的物品，如有價(jià)證券、票據(jù)、股票、不動(dòng)產(chǎn)等。貸款到期后，如果借款人未能按時(shí)還款，銀行有權(quán)拍賣抵押物，用拍賣所得償還貸款。拍賣款將還清貸款余額，并返還給借款人。如果拍賣款不足以還清貸款，借款人將繼續(xù)還清貸款。

4問：什么是“美麗貸”？

回答：“美麗貸”，一個(gè)網(wǎng)絡(luò)詞。是指黑團(tuán)伙利用女性愛美的心理，讓她們在整容前簽訂詐騙貸款合同。美容貸款又稱整容貸款、美容貸款、醫(yī)美貸款，是一種常規(guī)貸款。不法分子和無良美容機(jī)構(gòu)利用年輕人愛美的心理，以“免費(fèi)整容”、“零首付整容”、“零利息整容”為噱頭，設(shè)置重圍?！盎魈斓腻X，美化今天的臉”的理念，讓很多90后、00后成功地被“美人貸”收割。

5問：什么是二次抵押？？

答：二次抵押是指將抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行再抵押，從特定貸款人處獲得貸款。二次抵押的特點(diǎn)是不用還清之前的貸款，可以直接再貸款，省去了時(shí)間、墊付成本等很多中間環(huán)節(jié)。

6問：成都房屋抵押貸款需要準(zhǔn)備什么資料？

答案：1。成都房產(chǎn)抵押貸款所需資料包括借款人身份證、戶口本、結(jié)婚證(已婚)、房產(chǎn)證；

2.借款人過去一年的個(gè)人銀行賬戶流水；

3.個(gè)人信用報(bào)告。抵押人和借款人不一致的，應(yīng)提供抵押人和借款人的信用報(bào)告；

4.企業(yè)經(jīng)營抵押貸款需要提供企業(yè)注冊資料、企業(yè)銀行流水、財(cái)務(wù)報(bào)表等。

7問：工資能貸款嗎？

答案：答案是肯定的。工資卡可以貸款。工資卡貸款是指無抵押貸款。因?yàn)檫@種貸款往往是根據(jù)工資流向來確定貸款額度的，所以也叫工資卡貸款。

8問：保單能貸款嗎？

回答：保險(xiǎn)公司可以貸款，以壽險(xiǎn)保單的現(xiàn)金價(jià)值為擔(dān)保向保險(xiǎn)公司申請貸款。保險(xiǎn)單的貸款金額取決于保險(xiǎn)單的有效期、被保險(xiǎn)人的年齡和死亡賠償金的金額。用戶申請保單貸款后，如果沒有還款，將從保單的死亡賠償金中扣除。

9問：工程合同可以貸款嗎？

回答：凡在我國工商行政管理部門注冊登記，具有獨(dú)立法人資格，有對外承包工程經(jīng)營權(quán)，具備對外承包工程專業(yè)技術(shù)資格和實(shí)力的企業(yè)，均可向中國進(jìn)出口銀行申請對外承包工程貸款。

答:貸款人年齡需要年滿18歲，且年齡加貸款年限不得超過70歲。兩個(gè)（含）以上申請人申請借款的，可以根據(jù)實(shí)際情況合理確定貸款期限，但不能所有借款人年齡加貸款年限均超過70歲。分行當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門另有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

11問:房貸最多能貸多少年?

答:個(gè)人住房貸款最長期限一般在30年以內(nèi)。

12問:成都房屋貸款需要哪些流程？

答:1. 準(zhǔn)備資料：身份證、房產(chǎn)證、婚姻證明、戶口本，收入證明等；

2. 提交申請：借款人根據(jù)銀行匹配的相關(guān)產(chǎn)品遞交資料正式提交貸款申請；

3. 評估審批：由銀行或其委托的相關(guān)機(jī)構(gòu)對抵押房進(jìn)行評估并審核其遞交資料的真實(shí)有效性；

4. 合同公證：銀行與借款人及抵押人在當(dāng)?shù)毓C部門進(jìn)行抵押借款公證；

5. 抵押登記：借款人帶房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)胤抗芫謱⒎慨a(chǎn)抵押給銀行；

6. 銀行放款：借款人開立還款賬戶， 銀行卡放款至該賬戶。

13問:過橋貸款什么？

答:是指金融機(jī)構(gòu)A拿到貸款項(xiàng)目之后，本身由于暫時(shí)缺乏資金沒有能力運(yùn)作，于是找金融機(jī)構(gòu)B商量，讓它幫忙發(fā)放資金，等A金融機(jī)構(gòu)資金到位后，B則退出。這筆貸款對于B來說，就是所謂的過橋貸款。在我們國家，扮演金融機(jī)構(gòu)A角色的主要是國開行/進(jìn)出口行/農(nóng)發(fā)行等政策性銀行，扮演金融機(jī)構(gòu)B角色的主要是商業(yè)銀行。

14問:什么是經(jīng)營貸款？

答:經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營需要。

15問:什么是征信？

答:個(gè)人征信報(bào)告記錄了用戶過去的個(gè)人信用行為，這份報(bào)告可以影響用戶未來的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，無論是辦理貸款還是申請信用卡，銀行或金融公司都會以用戶的征信情況為依據(jù)。

16問:個(gè)人征信怎么恢復(fù)？

答:1、保持優(yōu)質(zhì)記錄

2、快速還清欠款

3、不注銷信用卡

17問:什么是網(wǎng)貸？

答:網(wǎng)貸是網(wǎng)絡(luò)貸款的簡稱，包括個(gè)體網(wǎng)絡(luò)借貸和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)借貸。

18問:什么是等額本息？

答:等額本息是指一種貸款的還款方式，指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。

19問:什么是等額本金？

答:等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。

20問:什么是氣球貸？

答：這種貸款前期每期還款金額較小，但在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”，像是一個(gè)氣球的樣子，所以就直接命名為“氣球貸”。

21問:農(nóng)村的自建房可以抵押嗎？

答：農(nóng)村的自建房是不能夠抵押的。農(nóng)村的自建房被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”又被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。農(nóng)村的自建房實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證。

一般能夠作為抵押物的房產(chǎn)有：成套住宅、公寓、別墅、補(bǔ)過差價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房、房改房（一般5年后可上市交易）、安置房等。

21問:二次抵押有哪些要求？

答:1、一般房齡要求在30年以內(nèi)

2、一次抵押為銀行貸款

3、個(gè)人或企業(yè)信用良好

4、貸款金額一般為房產(chǎn)總價(jià)的50~70%減去現(xiàn)有貸款的合同總額

（如房產(chǎn)總價(jià)1000萬，當(dāng)時(shí)的貸款金額為300萬，目前已還款50萬，余額250萬，最高借款金額400萬=1000萬*0.7-300萬）

22問:二次抵押的流程是什么？

答:1、準(zhǔn)備資料：身份證、房產(chǎn)證、婚姻證明、戶口本，收入證明等；

2、提交申請：借款人根據(jù)銀行匹配的相關(guān)產(chǎn)品遞交資料正式提交貸款申請；

3、評估審批：由銀行或其委托的相關(guān)機(jī)構(gòu)對抵押房進(jìn)行評估并審核其遞交資料的真實(shí)有效性；

4、合同公證：銀行與借款人及抵押人在當(dāng)?shù)毓C部門進(jìn)行抵押借款公證；

5、抵押登記：借款人帶房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)胤抗芫謱⒎慨a(chǎn)抵押給銀行；

6、銀行放款：借款人開立還款賬戶， 銀行卡放款至該賬戶。

23問:按揭的房屋可以抵押貸款嗎？

答:按揭的房屋是可以抵押貸款的，一般按揭的房屋進(jìn)行抵押稱為“二抵”。

計(jì)算二抵的額度公式為：房屋價(jià)值*抵押率-原貸款的本金余額。抵押率普通住宅抵押率不超70%，商業(yè)用房二抵，抵押率不超50%。

24問:什么是“連三累六”？

答:“連三累六”是貸款行業(yè)的專業(yè)術(shù)語。其實(shí)是“連三”與“累六”的合稱，“連三”是指連續(xù)三個(gè)月逾期還款，而“累六”是指累計(jì)六次逾期還款。因?yàn)槎紝儆谟馄谶€款所以常常會連在一起說，這兩種情況在銀行看來都是屬于很嚴(yán)重的信用污點(diǎn)了，一定會被劃分到“問題客戶”屬于高危貸款人群進(jìn)入“黑名單”，今后的貸款等等都會有很大被拒風(fēng)險(xiǎn)。

25問:質(zhì)押和抵押有什么區(qū)別？

答:1， 質(zhì)押比銀行抵押利率相對要高

2， 質(zhì)押審核相對比銀行要松，需要準(zhǔn)備材料相對較少！

3， 質(zhì)押放款速度要快，銀行抵押貸款正常流程都得在7個(gè)工作日起步，而質(zhì)押短則兩天即可放款！

26問:借到款后，營業(yè)執(zhí)照就可以注銷了嗎？

答:經(jīng)營性貸款放款后貸款存續(xù)期間，營業(yè)執(zhí)照不能注銷，一旦注銷，銀行檢查到會宣布貸款提前到期，要求客戶提前歸還貸款。

27問:房抵貸房貸期間，可以借信貸嗎？

答:銀行抵押貸款放款前，銀行會二次查詢征信，如果查出新增信用負(fù)債，會被退回審批。故先放抵押，再放信貸。

28問:辦房抵貸對人員職業(yè)有要求？

答:公檢法，政府機(jī)關(guān)等公職人員，是無法通過新辦營業(yè)執(zhí)照辦理經(jīng)營性貸款的。只能做消費(fèi)性貸款。

29問:房抵貸會涉及評估費(fèi)用？

答:銀行抵押貸款核算房屋價(jià)值時(shí)是需要銀行入圍評估公司上門評估的，對于三環(huán)路及更遠(yuǎn)的區(qū)域，評估上門是會產(chǎn)生費(fèi)用的，這些費(fèi)用需要客戶自理。

30問:房屋抵押貸款利率是多少？

答:利率主要是由貸款人的抵押物房齡、面積以及名下是否有企業(yè)，企業(yè)是否為真實(shí)經(jīng)營，持有時(shí)間，注冊時(shí)間等因素所決定，最低利息可申請至3.35%，但是要求比較高；短期產(chǎn)品利息都會比較低，企業(yè)剛過戶，沒有對公流水，可以辦理先息后本一年期3.85%，或三年期4.25%；長期限產(chǎn)品10年期先息后本或20年期等額本息，需要公司持有時(shí)間在12個(gè)月以上，10年期利息是4.15-4.35%，每年歸來5%，或等額本息20年期利息4.88%。

31問:銀行抵押貸款要押房產(chǎn)證嗎？

答:得分銀行，有些銀行是可以不押產(chǎn)證的，當(dāng)然也有些銀行還是需要押產(chǎn)證的。銀行押產(chǎn)證的目的主要是為了防止貸款人再到民間進(jìn)行抵押，造成銀行的風(fēng)險(xiǎn)。辦理抵押貸款產(chǎn)證被押在銀行，家里辦事需要用到產(chǎn)證的時(shí)候，可以向銀行提出申請借出使用。

32問:名下兩套房，已經(jīng)抵押了一套房產(chǎn)，另一套還能再抵押嗎？

答:每家銀行有最高額度的上限，有要求一個(gè)家庭最高可申請6000萬、2000萬、1000萬，不同的要求，大部分銀行是1000萬的上限，所以得看名下這兩套房產(chǎn)的價(jià)值選擇相應(yīng)的銀行。房產(chǎn)價(jià)值可貸額度在1000萬，那可以選擇兩家銀行，或一家上限額度可貸2000萬以上的銀行，這需要結(jié)合產(chǎn)品的利息、期限、還款方式而定，擇優(yōu)選擇。如果兩套房產(chǎn)可貸額度在1000以內(nèi)那直接一家銀行就可兩套一起辦理。

33問:面積只有10平米能抵押嗎？

答:可以抵押，要求是學(xué)區(qū)房，總價(jià)在300萬以上，需要有備用房，上海戶口要求上海備用房，外地戶口所在戶籍備用房也認(rèn)可。而且流水需要能足夠覆蓋征信負(fù)債以及本筆貸款。

34問:房齡多久不能辦理抵押？

答:有銀行不看房齡，只要這個(gè)房產(chǎn)能正常的交易即可辦理。市面上對房齡有分為幾檔：20年以內(nèi)（這種銀行最喜歡）；30年以內(nèi)（大部分銀行要求）；40年以內(nèi)（少部分銀行）；不看房齡（極少部分銀行）。房齡老的抵押物對還款來源（流水）需要比較充裕，需要覆蓋征信上的負(fù)債以及本筆貸款負(fù)債。

35問:房產(chǎn)證上加了小孩子名字能辦理抵押貸款嗎？

答:可以的，和正常房產(chǎn)抵押的區(qū)別在于，成數(shù)在五成以內(nèi)，或者去份額再批復(fù)七成。

舉例：銀行評估價(jià)1000萬，小孩子份額10%。第一種方式：成數(shù)五成，很好理解就是1000萬×50%=500萬，可貸金額就是500萬；第二種方式：1000萬×90%×70%=630萬；

小孩房的利息最低可以申請到3.85%，期限三年，先息后本，每年歸本10%，這個(gè)產(chǎn)品的成數(shù)是不去份額給5成。

36問:如何評估房屋價(jià)值？我到底能貸款多少金額？？

答:借款人在申請辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，為了確定貸款金額，評估機(jī)構(gòu)會先讓上門對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。

房產(chǎn)價(jià)值的評估，與房屋修建的年代、所在地理位置、目前的市場均價(jià)都有關(guān)系。當(dāng)然，位于市區(qū)、商業(yè)廣場，年限較短的房產(chǎn)價(jià)值會更高。

舉例：房產(chǎn)評估價(jià)值為100萬，那一般貸款金額為房產(chǎn)評估價(jià)值的5-7成，則為50-70萬。

37問:如何辦理抵押登記手續(xù)？需要我本人到場嗎？

答:辦理房產(chǎn)抵押登記，需要到房產(chǎn)所在地的房管局的相應(yīng)窗口去辦理，需要本人到場。

38問:抵押需要配偶知道嗎？

答:必須知道，只要你是正常婚姻關(guān)系，抵押必須夫妻雙方簽字，無論婚前婚后買的。畢竟婚姻關(guān)系內(nèi)的債務(wù)是共同所有的，所有抵押一定要和家人商量好，不要輕信一些廣告不需要配偶知道，一旦被查出，那都是違法的。

39問；不是本人名下的房產(chǎn)可以抵押嗎？

答:是可以的，只要直系親屬名下的都可以，比如老婆，兒子，父母名下的，房產(chǎn)人作為抵押人，借款人是你自己就可以了。

40問:房產(chǎn)抵押是套路嗎？

答:不是套路，目前平安，中信，建行等銀行都接受個(gè)人房產(chǎn)抵押，資金銀行放款，絕對是安全可靠，但是辦理一定要找正規(guī)渠道辦理。

41問:抵押后的房子還是自己的嗎？

答:只要不是過戶或者一些公證，房子還是自己的，房產(chǎn)抵押只是將房產(chǎn)抵押給權(quán)利人，只有當(dāng)你貸款出現(xiàn)逾期，無法歸還的情況下，權(quán)利人向法院提起房屋拍賣的訴訟請求，只要你正常歸還貸款，是不會出現(xiàn)任何問題的。并且房子也是你自己住的，無論是商業(yè)貸款還是公積金房貸，按揭房貸都是將產(chǎn)權(quán)抵押給債權(quán)銀行而已。

42問:什么是“影子銀行”？

答:一般是指那些有著部分銀行功能，卻不受監(jiān)管或少受監(jiān)管的非銀行金融機(jī)構(gòu)。簡單理解，影子銀行是那些可提供信貸，但是不屬于銀行的金融機(jī)構(gòu)。中國影子銀行主要包括信托公司、擔(dān)保公司、典當(dāng)行、貨幣市場基金、各類私募基金、小額貸款公司以及各類金融機(jī)構(gòu)理財(cái)?shù)缺硗鈽I(yè)務(wù)等。

43問:抵押貸款的還款方式有哪些？

答:1、等額本息還款，前期還本金額小于利息額，后期還利息額小于本金額，這種還款方式適合有穩(wěn)定收入的貸款申請人；

2、等額本金還款，每個(gè)月利息會隨本金額的減少而減少，前期支付的本金和利息較多，但是所需支付的利息總額相對較少，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。這種還款方式適合貸款后資金充裕的申請人；

3、一次還本付息法，現(xiàn)有銀行規(guī)定貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息總和；

4、先息后本還款，前期每個(gè)月只需要還利息，最后再還本金，相對來說這樣的還款壓力是最小的。

44問:如何計(jì)算自己抵押貸款能貸多少年？

答:1、一般普通商品房抵押貸款最長可貸30年，但也不是每個(gè)人都能申請30年期限的，具體計(jì)算依據(jù)如下：

借款人年齡加上貸款年限要小于或等于70年

房產(chǎn)的房齡加上貸款年限小于等于40年

2、另外商業(yè)用房和商住兩用房貸款年限最長不能超過10年

3、以實(shí)際辦理的產(chǎn)品為準(zhǔn)。

45問:經(jīng)濟(jì)適用房可以做貸款嗎？

答:1、通常情況下，經(jīng)濟(jì)適用房需要滿5年才可以上市交易和辦理抵押貸款。

2、5年以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)，即購房者只擁有房屋所有權(quán)，而沒有土地使用權(quán)，則不能上市交易和抵押；

3、滿5年的房產(chǎn)需要持房產(chǎn)證到相關(guān)部門辦理土地收益價(jià)款的繳款手續(xù)，然后在國土局完成測算應(yīng)繳納的金額；

4、在開具土地收益價(jià)款繳款憑證后90天內(nèi)，到房地產(chǎn)交易中心辦理完全產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后就可以正常交易和辦理抵押了。

46問:抵押經(jīng)營貸與抵押消費(fèi)貸究竟有何不同？

答:1、辦理主體不同

抵押經(jīng)營貸一般為個(gè)體商戶、法人、股東、高管等直接參與經(jīng)營活動(dòng)的相關(guān)人等，而抵押消費(fèi)貸主要是針對個(gè)人群體；

2、貸款用途不同

經(jīng)營貸款是用于經(jīng)營，而消費(fèi)貸則以個(gè)人消費(fèi)為主。

47問:負(fù)債太高銀行貸款被拒怎么辦?

答:1、及時(shí)還款

不管是信用卡還是貸款，一定要及時(shí)還款，如果有能力也可以提前還款；

2、注銷多余的信用卡

一個(gè)人的征信報(bào)告上顯示的辦卡數(shù)量過多，銀行會認(rèn)為你實(shí)際財(cái)務(wù)能力與還款能力不匹配，有一定的還款風(fēng)險(xiǎn)；

3、避免為他人擔(dān)保

給別人做“擔(dān)保”會在征信報(bào)告里體現(xiàn)，辦理銀行貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，銀行會認(rèn)為你風(fēng)險(xiǎn)過高

4、不要輕易地查詢征信，次數(shù)過多會影響審批。

48問:父母年齡超限可以辦理抵押貸款嗎？

答:1、房產(chǎn)抵押貸款有年齡限制，一般是18-65周歲就可貸款，但是18周歲不能作為主貸人，因?yàn)闆]有可靠的收入和還款來源，待房產(chǎn)持有人年滿18周歲以后，可以用其房產(chǎn)申請貸款，讓其父母作為主貸人；

2、一般能獨(dú)立作為主貸人的年齡范圍在24-59周歲，個(gè)別銀行能將貸款期限放寬到65周歲；

3、特殊情況除外，比如22周歲已經(jīng)有自有企業(yè)經(jīng)營收入來源，是可以成為主貸人的；

因此父母年齡超限，可以讓具有穩(wěn)定收入和還款來源的子女出面作為共借人，即可辦理房產(chǎn)抵押貸款。

49問:房貸提前還款劃算嗎？

答:1、房貸提前還款劃不劃算要具體情況具體分析；

2、等額本金提前還款，若貸款過半，剩下的本金比重較大，利息比重較小，如果提前還款，能夠節(jié)省的錢很少；

3、等額本息提前還款，一般情況下，當(dāng)還款期限超過了三分之一的時(shí)候，提前還款就不劃算了，因?yàn)槭Ｏ碌睦⒉⒉欢?，基本上都是本金?/p>

50問:抵押中的房產(chǎn)可以買賣嗎 ?

答:1、首先抵押中的房產(chǎn)是可以買賣的，只要出售方是產(chǎn)權(quán)人即可；

2、在出售時(shí)應(yīng)先告訴買方房產(chǎn)在抵押中的事實(shí)，不得有任何欺瞞行為；

3、另外要提醒購房者在買房時(shí)除了要仔細(xì)閱讀房產(chǎn)買賣合同之外，還應(yīng)在合同里約定買賣的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，否則賣方承擔(dān)全部責(zé)任，同時(shí)還要明確需要承擔(dān)責(zé)任的具體時(shí)間和具體金額。

51問:怎么提前還款？提前還款的流程是什么？

答:部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請單，約定還款時(shí)間，將錢存入，再去銀行辦理還款即可；

全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險(xiǎn)，注銷房屋抵押等。

52問:哪些房產(chǎn)銀行不予辦理抵押貸款？

答:1、房齡太久、面積過小的二手房；

2、權(quán)屬有爭議的商品房、被查封的商品房；

3、違章建筑、部分公房；

4、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房；

5、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房；

6、文物保護(hù)建筑、拆遷范圍內(nèi)的房子、公益用途的房屋等等；

53問:征信里都有哪些秘密呢？

答:1.基本信息

個(gè)人的基本信息包括姓名、身份證號碼、電話號碼、工作狀況、婚姻狀況（已婚會有配偶基本信息）、聯(lián)系地址等；

2.信用信息

可以查看信用卡、車貸、房貸的具體信息包括還款記錄、逾期記錄、查詢次數(shù)等，除了貸款的情況，個(gè)人申請過的通信、水、電、煤的繳費(fèi)情況也會顯示，如果法院信息或納入失信被執(zhí)行人的名單，也會顯示在征信報(bào)告上面；

3. 征信相當(dāng)于第二張身份證，很多借貸、金融等項(xiàng)目都需要用到，查詢個(gè)人征信也很簡單，分為線上查詢的簡版征信和線下查詢的詳版征信，總而言之請慎查征信。

54問:貸款額度怎么算?

答:以個(gè)人住房抵押的貸款額度一般不能多于評估凈值的70%;

以個(gè)人商用房抵押的貸款額度一般不能多于房產(chǎn)評估凈值的60%;

55問:房屋抵押貸款與房屋按揭貸款有什么區(qū)別？

答:1. 成本不同：主要是利率方面對于按揭貸款，就是商業(yè)貸款，又叫個(gè)人住房貸款。抵押貸款指借款人以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。利率都是執(zhí)行人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率，以前做買房按揭貸款利率還有折扣，由于當(dāng)今政策緊，額度少，利率不降反升，利率上浮。

2. 法律關(guān)系的主體不同：抵押關(guān)系中，若債務(wù)人即抵押人，則只有兩個(gè)法律關(guān)系主體即抵押權(quán)人和抵押人或借款人。而按揭關(guān)系中，最少應(yīng)有三個(gè)法律關(guān)系主體，即按揭人（銀行）、按揭人（買方）、第三人（原房屋所有人）。

3.先期條件不同：借款人要向銀行申請房屋抵押貸款，是以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款，抵押貸款用途可用以經(jīng)營、也可以用作家裝或其他用途。而按揭貸款是購房者以所購住房做抵押，并由擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，卻只能用以購房。

56問:進(jìn)行房屋抵押貸款前需要注意些什么?

答:1.提前繳納費(fèi)用許多無擔(dān)保無抵押貸款公司會要求借款人先打部分手續(xù)費(fèi)或利息費(fèi)等各種名目的費(fèi)用，遇到這種情況需要注意。

2.機(jī)構(gòu)是否正規(guī)小額貸款公司的設(shè)立都是經(jīng)有關(guān)部門審批的，數(shù)量十分有限，因此在選擇民間機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，要先了解該公司是否正規(guī)。

3.利率高低如今國家規(guī)定，民間借貸年利率不得高于15.4%，否則則為高利貸，不受國家保護(hù)。

4.貸款方是個(gè)人還是企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意，由于辦理貸款作為金融行業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)控制管理的業(yè)務(wù)，個(gè)人一般是不具有代理資格的。

57問:什么是小產(chǎn)權(quán)房？購買小產(chǎn)權(quán)房有保障嗎？

答:所謂小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)就是農(nóng)民在集體土地上修建的房屋，一般是用于個(gè)人居住，也被稱作小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房不具備土地使用證和預(yù)售許可證,所以國土房管局是不會對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同進(jìn)行備案處理的。從這一層面來說購買小產(chǎn)權(quán)房是有著一定風(fēng)險(xiǎn)。

58問:房產(chǎn)估值是不是越高越好？

答:　　許多借款人以為房產(chǎn)評估價(jià)越高獲得貸款額度越大，所以會要求評估公司把房產(chǎn)評估值做高，不過若房產(chǎn)評估值明顯高于其實(shí)際價(jià)值，該行為將被銀行視為騙貸，進(jìn)而拒絕為其放貸。

59問:房產(chǎn)抵押貸款有哪些類型？

答：第一種叫漸進(jìn)式。這種貸款類型主要表現(xiàn)在還款方式上面，可以根據(jù)申請人的實(shí)際情況來確定合理的還款方式，可以每月不等額，可以每月等額，具體的操作模式需要雙方協(xié)商確定。

第二種叫等額本金。

第三種利率可變化式。這種貸款類型是指每隔三五年，申請人和貸款人會通過協(xié)商來修改既定的利率。

60問:什么是委托解抵押公證？

答:借款人委托被授權(quán)人代其辦理抵押登記和解除抵押登記的公證。

61問:什么是上下游合同？

答:與正在生產(chǎn)的產(chǎn)品上具有聯(lián)系的企業(yè)所簽訂的供銷合同。

釋:日常生活經(jīng)營活動(dòng)中，借款用途及真實(shí)還款來源的一種證明。

62問:什么是房屋抵押登記？

答:指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

釋:房屋所有權(quán)人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市區(qū)縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

63問:什么是財(cái)力證明？

答:能證明自身財(cái)產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)證明。如:政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)開具的最近三個(gè)月的正式工資單或收入證明;銀行代發(fā)工資的存折/賬單復(fù)印件;最近三個(gè)月的個(gè)人所得稅完稅證明復(fù)印件;社會保險(xiǎn)扣繳憑證復(fù)印件;自有房產(chǎn)證明復(fù)印件;銀行定期、活期存款單/存折復(fù)印件;基金、國債、企業(yè)債券購買憑證復(fù)印件。

64問:什么是被執(zhí)行人？

答:在法定的上訴期滿后，或終身判決作出后，拒不履行法院判決或仲裁裁決的當(dāng)事人。

釋:被起訴后(被告)，依然不還錢的人。

65問:什么是最高抵押額？

答:是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)限額內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。最高額抵押的抵押人和債務(wù)人可以不是同一人。

釋:按抵押物可抵押最高全額抵押。

66問:什么借款強(qiáng)制公證？

答:公證機(jī)關(guān)依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，一方當(dāng)事人不履行的，對方當(dāng)事人可以向有管轄權(quán)的人民法院申請執(zhí)行，受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。

釋:如不還錢，直接可以申請賣房子還錢，和銀行一樣。

67問:非白名單客戶一般怎么申請信用貸，是不是自己申請不下來，要通過貸款中介？

答:白名單等同于優(yōu)質(zhì)清單，不同銀行有不同的解釋，如果單位性質(zhì)不在一家銀行的白名單里，要么就退而求其次，選擇另一種產(chǎn)品，要么就換一家銀行符合白名單的銀行申請。信用貸找貸款中介的必要性不是很強(qiáng)，一家家了解，申請個(gè)一家兩家還是很容易的，除非是有很強(qiáng)烈的欲望，要一次性多申請信用貸，但是未必有很大作用，同時(shí)辦理那么多信用貸的順序和流程，貸款中介也未必很熟悉。

68問:據(jù)說純公積金貸款不查征信。能否通過信用貸支付首付部分，再申請純公積金貸款100萬支付剩余部分買房？這種操作方式有哪些需要注意的地方？

答:純公積金只看繳納的期限和余額是否符合要求，不看征信和收入負(fù)債情況。信用貸付首付同樣會觸發(fā)首付貸嫌疑，并不因?yàn)槭羌児e金而能避免，但是簡單一點(diǎn)，只要能把首付的流水符合要求。

69問:貸款是否需要提供公司的收入和銀行流水，如果自己做流水6個(gè)月，跟公司的收入證明對不上，怎么辦？？
答:收入證明是最簡單的事情。信貸員會告訴你怎么做的?；蛘哒屹J款中介一條龍服務(wù)。

70問:離婚以老公名義做首房首貸，目前計(jì)劃申請“隨借隨還按天計(jì)息”的信用貸，是要以老婆一個(gè)人名義申請還是家庭名義申請信用貸？能否推薦下信用貸產(chǎn)品？？
答:如果還沒離婚，以老婆做主貸人辦信用貸，老公參與貸，這種最好。但是如果準(zhǔn)備一次性申請多家銀行信用貸，那最好是離婚后讓老婆做主貸人。

71問: 如果銀行卡是用來做月供的，同時(shí)用來做流水有沒有問題？
答:有問題。不合理，盡量把流水的卡做得簡單化，正常消費(fèi)。

72問:不上征信的信用貸和上征信的信用貸有啥區(qū)別？貸的時(shí)候怎樣識別呢？
答:不上征信的信用貸不是銀行發(fā)放的，屬于小貸公司，以及其他機(jī)構(gòu)通過銀行的通道發(fā)放的貸款，所以可以不上報(bào)央行。

中介和信貸員所說的“不上征信的信用貸”純屬忽悠，準(zhǔn)確說法是——不算貸款但記錄算信用卡記錄的信用貸，類似這種性質(zhì)的信用貸，同樣會算負(fù)債，但是有些銀行可以通融，忽略或者少算負(fù)債。

至于怎么分辨，看銀行產(chǎn)品介紹或者看放款方式，準(zhǔn)確的答案要在操作時(shí)才了解。很多信貸員自己都不知道體現(xiàn)在征信上是什么形式。

目前信用貸產(chǎn)品太多，一定要擦亮眼睛，貪婪要適度。

73問:目前這種形勢下，小換大靠譜嗎？除了先賣后買，還有什么好的方案可以操作呢？
答:現(xiàn)在是市場平穩(wěn)期，置換是可以考慮的，如果你們不限購，可以先買入再賣出，或者先鎖定買入房產(chǎn)的價(jià)格，同時(shí)留出更長的操作時(shí)間，再從容地賣房。先賣后買是不建議的。如果不賣房，能抵押出一部分，再湊一部分資金，做增量，我認(rèn)為是最佳的方案。

74問:信用貸做首付怎么規(guī)避首付來源的盤查風(fēng)險(xiǎn)？
答:信用貸做首付，首先會有查詢記錄，其次有貸款負(fù)債，然后轉(zhuǎn)賬路徑也會體現(xiàn)出首付資金是否符合規(guī)定。

75問:老人（62歲）買房不能做按揭，可以做抵押嗎，如果可以做抵押，一定需要過戶嗎？如果可以不做過橋，可以首付4成，過完戶以后再做抵押，剩余6成放款給上家嗎？
答:62歲老人的房產(chǎn)可以抵押貸款，不過貸款人是他的子女。

思路的確是成立的，理論上一分錢不付，也可以過戶。如果首付四成，上家也同意你辦過戶，那么用新產(chǎn)證可以辦抵押貸款，放款給上家。不過很少有上家會同意。

76問：房產(chǎn)房齡有要求嗎？
答:放款機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)的房齡要求一般為30年以內(nèi)，如果超過20年房齡的房產(chǎn)，貸款成數(shù)會降成。

77問:銀行抵押貸款有什么要求嗎？
答:1， 產(chǎn)權(quán)清晰（房屋歸屬明確）

2， 抵押人夫妻雙方和借款人夫妻雙方征信符合銀行要求。（一般征信滿足兩年內(nèi)不超過連三累六都能申請，每個(gè)銀行征信要求尺度不一樣）

3， 抵押人夫妻雙方和借款人夫妻雙方當(dāng)前沒有任何訴訟和糾紛！

78問:如果要申請信用貸，對抵押貸有影響嗎？有什么辦法可以規(guī)避嗎？
答:當(dāng)然有影響。首先有查詢記錄，其次有負(fù)債產(chǎn)生，第三是讓銀行印象不好。

79問:抵押的房產(chǎn)在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人了怎么辦？
答:訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，但是需要租戶簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)；如訂立抵押合同后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，如果抵押經(jīng)過登記，則抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)。

80問:房產(chǎn)評估價(jià)值是什么？
答:評估價(jià)一般略低于市場成交價(jià)，評估價(jià)一般為市場成交價(jià)的90％，具體成交價(jià)可參考安居客平臺。

81問:特殊房產(chǎn)類型會影響到房屋抵押貸款額度嗎？？
答:空置別墅、空置商鋪、二樓商鋪、打通的商鋪貸款受局限，多數(shù)放款機(jī)構(gòu)會因?yàn)橘Y產(chǎn)后期難處置而拒貸。

82問:怎么選擇還款日？
答:不要選擇大月提前還款。

大月有31日，提前還款的利息按照日計(jì)息，算天數(shù)的時(shí)候會多算一天；

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天，按天計(jì)算會多交幾天利息；

另外，如果你的發(fā)放貸款日不是還貸日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。

83問:借款人如果已婚是否雙方都到場(房產(chǎn)局、公證處)簽字？
答:面談之前提供相應(yīng)證明，若公證時(shí)有疑問，則公證處會進(jìn)行相關(guān)核實(shí)；有配偶或共有人的，必須一同前往公證處和房產(chǎn)局辦手續(xù)，如果借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)是單身，則需要到公證處簽署單身聲明。

如果借款人不是單身、或房屋非單獨(dú)所有、或婚前自有財(cái)產(chǎn)但未做婚前財(cái)產(chǎn)公證、或婚后獨(dú)有財(cái)產(chǎn)但未做婚后財(cái)產(chǎn)公證、離婚后財(cái)產(chǎn)未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財(cái)產(chǎn)分割細(xì)則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外)，以上所列舉的任何情況之一或多種情況并存的情況下，雙方必須本人到場簽字。

84問:辦理房產(chǎn)抵押貸款，哪種屬性的房產(chǎn)受歡迎？
答:房產(chǎn)一般可以分為住宅類房產(chǎn)和商業(yè)類房產(chǎn)，目前商業(yè)類房產(chǎn)辦理抵押貸款需滿足的條件較多，比較苛刻；其中住宅類商品房最受銀行歡迎，辦理房產(chǎn)抵押貸款成功率較高，貸款成數(shù)普遍可以做到評估價(jià)的7成。

85問:房產(chǎn)抵押貸款在審批中還可以申請減少貸款額度嗎?
答:在審批中您可根據(jù)相關(guān)規(guī)定在貸款額度范圍內(nèi)申請減少貸款額度；如果貸款已經(jīng)發(fā)放，流程已走完，那么這筆貸款申請將被視作已完成，基本不可能再在此基礎(chǔ)上對貸款申請金額進(jìn)行修改，貸款發(fā)放后可以提前結(jié)清全部或部分貸款。

86問:辦理住房抵押貸款，有哪幾種途徑？？
答:提到住房抵押貸款，那么資格最老、資歷最深厚的，定然是各大商業(yè)銀行。這些銀行對比起其他的貸款機(jī)構(gòu)，最大的優(yōu)點(diǎn)就是利率平易近人，但是貸款的流程和審核的要求卻更加的嚴(yán)謹(jǐn)，對于急需用錢的人來說顯得很繁瑣，需要耗費(fèi)挺長一段時(shí)間。若是中小型企業(yè)想要快速進(jìn)行融資，那么放款速度更快的非銀行金融機(jī)構(gòu)，也是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇。

87問:申請房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果流水不足該怎么辦？
答:如果流水相差甚少，可以補(bǔ)充一點(diǎn)流水。如果差距比較大，可提供其他大額資產(chǎn)證明，如其他房產(chǎn)、定期存單、股票基金賬戶等，已婚的還可以提供配偶流水，具體可根據(jù)銀行要求進(jìn)行提供。

88問：公務(wù)員能不能申請房產(chǎn)抵押貸款？

答:可以。但由于公務(wù)員被限制經(jīng)商，所以不能辦理抵押經(jīng)營貸。房產(chǎn)抵押貸款按照資金用途給做了劃分，一種是用于經(jīng)營，而另一種是用于大額消費(fèi)。對于沒有做生意的人來講，各類上班族（包括公務(wù)員），是可以辦理抵押消費(fèi)貸的。

89問:辦理房產(chǎn)抵押貸款，對企業(yè)經(jīng)營范圍有什么要求嗎？
答:我國對金融類、房地產(chǎn)或其他敏感行業(yè)有明確貸款使用限制，所以辦理房產(chǎn)抵押貸款盡量規(guī)避這類經(jīng)營范圍。

90問:關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、政府廉租房可以抵押嗎？
答:當(dāng)然不可以，經(jīng)濟(jì)適用房、政府廉租房等住房，房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記，有些地區(qū)對于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房連提檔都不可以，更別說抵押貸款了。

91問:辦理房產(chǎn)抵押貸款需要提供貸款用途證明嗎？？
答：現(xiàn)在大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)受理房產(chǎn)抵押貸款申請的時(shí)候，都會要求借款人提供真實(shí)可靠的貸款用途證明，沒有貸款用途證明將很難成功辦理貸款。

92問:回遷房可以辦理抵押貸款嗎？
答:具備房產(chǎn)證的回遷房，是可以上市交易的，是可以辦理抵押貸款。如果回遷戶手持的是回遷房購房合同，沒房產(chǎn)證的，無法上市交易，就無法辦理抵押貸款。

93問:辦理房產(chǎn)抵押貸款期限是否越長越好？
答:貸款期限的長短影響總貸款成本和月還款壓力，貸款期限短，月還款壓力可能較大，貸款期限越長，月還款壓力越小。所以，貸款期限的選擇需要綜合考慮自身還款能力和月還款與收入之間的平衡問題，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)選擇。

94問:只有購房合同，沒有房產(chǎn)證可以申請房產(chǎn)抵押貸款嗎？
答:沒有房產(chǎn)證的房子是不能抵押貸款的。用于抵押貸款的房產(chǎn)，最基本的條件就是具有房產(chǎn)證，只有具有房產(chǎn)證的房產(chǎn)，才能辦理抵押登記手續(xù)，抵押登記完成后，貸款機(jī)構(gòu)才會放款。

95問:雙拼房可以辦理房產(chǎn)抵押貸款嗎？
答:可以辦理房產(chǎn)抵押貸款，但由于雙拼房的特殊性，抵押貸款時(shí)需要兩個(gè)房產(chǎn)證同時(shí)進(jìn)行抵押，貸款成數(shù)可能也會相對較低。

96問:外地房子可以在本地抵押貸款嗎？
答:大部分銀行只接受服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)做抵押貸款，也有部分銀行是支持異地房地產(chǎn)抵押貸款的，但一般對異地房產(chǎn)的準(zhǔn)入條件較高，具體需要咨詢當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)。

97問:辦理房產(chǎn)抵押貸款需提供本行流水還是所有銀行流水？

答：這個(gè)主要根據(jù)各個(gè)銀行的規(guī)定，有的銀行只要求本行流水，有的則是所有銀行流水或是他行流水也可以，具體可以咨詢相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。

98問:負(fù)債會影響辦理房產(chǎn)抵押貸款嗎？
答:申請貸款時(shí)，銀行或貸款機(jī)構(gòu)會考慮借款人的還款能力，負(fù)債率高，自然在還款能力這一方面沒有說服力，銀行很可能會拒貸或者降低額度。建議貸前還清部分貸款，降低負(fù)債率。

99問:房產(chǎn)估值=貸款額度？？
答:房價(jià)估值≠貸款額度，房貸抵押貸款的額度與很多因素有關(guān)，比如房價(jià)、貸款機(jī)構(gòu)內(nèi)部政策、房屋性質(zhì)、借款人的資質(zhì)等，需要綜合評估。

100問:房產(chǎn)抵押貸款還款方式能改嗎？
答:多數(shù)銀行不會受理變更還款方式的業(yè)務(wù)，一旦借款人選擇了還款方式并簽訂了貸款合同，就必須按照合同內(nèi)容來執(zhí)行。建議在貸款前要做好充足的準(zhǔn)備工作，盡量選擇出最佳的還款方式。