房地產(chǎn)調(diào)控從一刀切到因城施策，房地產(chǎn)不能一刀切

4月18日，央行、外匯局發(fā)布《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)指出，因城施策實(shí)施差別化住房信貸政策，合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和最低貸款利率要求，更好地滿足購(gòu)房人合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》還要求金融機(jī)構(gòu)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)群體風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序。此外，商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等。應(yīng)該做好并購(gòu)工作。為重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目提供金融服務(wù)，進(jìn)行并購(gòu)；貸款業(yè)務(wù)安全有序地進(jìn)行，增加并購(gòu)。債券融資支持，積極提供并購(gòu)。財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)。

記者多方了解到，目前多家銀行根據(jù)當(dāng)?shù)刈钚路康禺a(chǎn)政策，不斷調(diào)整住房按揭貸款措施。如南京部分銀行已將首套房貸利率下調(diào)至9.5折，二套房貸利率最低已降至5.2折。在大多數(shù)情況下，他們會(huì)在一兩周內(nèi)放款。

“事實(shí)上，個(gè)人按揭貸款一直被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的貸款類別，銀行也愿意提高按揭信貸額度?！蹦吵巧绦酗L(fēng)控部門人士向記者透露。

他坦承，相比個(gè)人按揭貸款的增加，開發(fā)貸仍然面臨更高的壓力。

“現(xiàn)在，我們對(duì)在建的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目不拿貸、不壓貸，但對(duì)新地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸審核還是比較謹(jǐn)慎的?！背巧绦酗L(fēng)控部人士向記者透露。原因是銀行還是擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高，資金周轉(zhuǎn)緊張，不敢投入大量開發(fā)貸款資金。

某股份制銀行東部分行對(duì)公業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，他們已經(jīng)對(duì)部分優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸業(yè)務(wù)流程進(jìn)行了優(yōu)化，要求地產(chǎn)公司在銀行開設(shè)一系列賬戶，以便銀行對(duì)開發(fā)貸、售房款、按揭貸款發(fā)放等資金流向進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。在時(shí)間上，通過將資金流納入閉環(huán)監(jiān)管體系，確保房地產(chǎn)公司不會(huì)挪用銷售貨款資金來按時(shí)償還貸款，從而降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

“通過這種做法，今年以來，我們的新開發(fā)貸款額比去年反彈了很多。”他透露。

央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，與去年第四季度相比，今年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款每月增加約1500億元。

記者還獲悉，相比開發(fā)貸的企穩(wěn)回升，越來越多的銀行正在積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的金融業(yè)務(wù)并購(gòu)。

“今年我們已經(jīng)把它列為重點(diǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行布局?！痹撔型缎胁咳耸肯蛴浾咄嘎丁ｈb于銀行在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方面缺乏豐富的經(jīng)驗(yàn)，目前與一些地方AMC合作，后者會(huì)輸出風(fēng)險(xiǎn)管理操作方案和一些銀行，銀行合作提供M & amp貸款和財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)，以確保并購(gòu)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的運(yùn)作能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

銀行開發(fā)貸投放悄然回升

上述城商行風(fēng)控部人士向記者透露，目前正在整理優(yōu)質(zhì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單，盡量做到不抽貸、不壓貸，保持放貸。

在他看來，目前做好這項(xiàng)工作最大的挑戰(zhàn)是如何將這些項(xiàng)目與房地產(chǎn)企業(yè)“區(qū)分開來”。過去，銀行審查開發(fā)貸款主要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)能否提供擔(dān)保，拿出其他資產(chǎn)增加信貸；如今，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到資金周轉(zhuǎn)困難，這使得風(fēng)險(xiǎn)控制部門

“通過這種閉環(huán)操作，風(fēng)控部門開始允許這類在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款不被壓縮或抽走?！背巧绦酗L(fēng)控部人士透露。同時(shí)，該行還調(diào)整了開發(fā)貸款投放策略，不再一次性投放全部開發(fā)貸款資金，而是派出專業(yè)人員到在建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，分階段發(fā)放相應(yīng)的貸款資金，降低開發(fā)貸款資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。

某股份制銀行對(duì)公業(yè)務(wù)部人士向記者透露，目前，他們也采取了類似的做法，導(dǎo)致今年新增開發(fā)貸款量較去年有所上升。

“整個(gè)2021年，即使是大型房企的優(yōu)質(zhì)在建項(xiàng)目，由于房企負(fù)債高、資金周轉(zhuǎn)緊張，風(fēng)控部門也會(huì)拒絕開發(fā)貸申請(qǐng)。現(xiàn)在，如果銀行能夠采取良好的信貸資金閉環(huán)發(fā)放和回收管理措施，風(fēng)控部門可以適度放寬對(duì)開發(fā)商信用等級(jí)的評(píng)估，同意發(fā)放新的開發(fā)貸款申請(qǐng)?！彼嬖V記者。但目前他所在的銀行支行每月開發(fā)貸款額度只有幾千萬元，滿足不了很多項(xiàng)目的建設(shè)資金需求。

他認(rèn)為，要推動(dòng)銀行進(jìn)一步增加開發(fā)貸款，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要繼續(xù)復(fù)蘇。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)內(nèi)商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%。此外，一季度住宅新開工面積21558萬平方米，下降20.3%。

一位國(guó)內(nèi)私募基金房地產(chǎn)分析師表示，這意味著未來銀行不會(huì)大幅增加對(duì)開發(fā)貸款的投資，而是首先立足于確保

記者還獲悉，部分地方金融監(jiān)管部門已對(duì)當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求銀行開發(fā)貸增量不能為負(fù)值，且按月監(jiān)測(cè)，對(duì)未落實(shí)相關(guān)政策的銀行進(jìn)行約談。

促進(jìn)房地產(chǎn)并購(gòu)貸款有序開展

值得注意的是，在相關(guān)政策鼓勵(lì)下，越來越多銀行正積極投身房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置并購(gòu)金融業(yè)務(wù)。

1月中旬，浦發(fā)銀行表示將發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，期限3年，募資用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

2月，興業(yè)銀行計(jì)劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過并購(gòu)貸款、并購(gòu)票據(jù)、并購(gòu)基金、并購(gòu)財(cái)務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

上述銀行投行部人士向記者透露，目前他們也計(jì)劃發(fā)行房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券，也與多家大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)進(jìn)行溝通，他們對(duì)通過并購(gòu)貸款收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目頗感興趣，此舉有助于他們完善智慧城市建設(shè)、涉足城市改造等業(yè)態(tài)布局。

“與此同時(shí)，我們內(nèi)部也對(duì)并購(gòu)貸款風(fēng)控做了改善，要求并購(gòu)貸款占比不能超過整個(gè)房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的60%，貸款期限不應(yīng)超過5-7年，且并購(gòu)方需要提供足夠的資產(chǎn)抵押等增信措施進(jìn)行貸款擔(dān)保?！彼嘎?。相比這些硬性條件，他們更看重并購(gòu)方是否具有足夠豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置經(jīng)驗(yàn)與資產(chǎn)重整能力。

這位銀行投行部人士表示，此前他們與多家大型房地產(chǎn)企業(yè)溝通，發(fā)現(xiàn)他們已儲(chǔ)備了不少相對(duì)成熟的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置手法，比如針對(duì)某些具有改造價(jià)值的爛尾樓項(xiàng)目，他們會(huì)聯(lián)合銀行以公益?zhèn)钟腥松矸輩⑴c項(xiàng)目并購(gòu)，此舉一方面令銀行獲取項(xiàng)目?jī)?yōu)先償債權(quán)，有效降低并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也能輸出爛尾樓改造實(shí)施方案與足夠改造資金，令爛尾樓“重獲新生”，既解決了樓宇債務(wù)問題，也令各方債權(quán)人得到理想的回報(bào)。

“針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)貸款支持，我們也與并購(gòu)方討論如何將被并購(gòu)企業(yè)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，進(jìn)一步盤活被并購(gòu)企業(yè)資產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)更好的自我造血能力?！币晃粐?guó)有大型銀行東部地區(qū)分行投行部門主管指出。此外銀行在提供并購(gòu)貸款同時(shí)，還與并購(gòu)方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的潛力和價(jià)值，提升風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置能力與資源調(diào)配能力，助力風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)從粗放型處置向精細(xì)化處置“轉(zhuǎn)變”。

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