“您在我行辦理的個人住房貸款業(yè)務(wù)，在申請部分提前歸還本金或提前結(jié)清貸款時，我行將根據(jù)合同約定收取一定比例的提前還款違約金?！弊蛉掌穑K州中行、農(nóng)行、工行和建行四大國有銀行在為個人辦理住房貸款業(yè)務(wù)時，都會要求客戶簽署一份提前還款須知，這份提前還款須知中明確規(guī)定，8月1日起，客戶若在60個月內(nèi)提前還款，將被收取一定比例的違約金。
新規(guī)：提前還款100萬，可能要交納2.94萬違約金
從8月1日起，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行等四大行針對提前還房貸的客戶，收取一定比例的違約金。不過，該政策只針對于8月1日以后新簽的貸款，8月1日前發(fā)放的貸款，依然按照原來的政策執(zhí)行。
根據(jù)規(guī)定，從8月1日開始，客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6個月，部分提前還款的，每次還款金額不少于壹萬元，且須為壹萬元的整數(shù)倍。目前蘇州各銀行房貸利率執(zhí)行首套房上浮20%—25%，二套房上浮20%—30%的政策。按照目前蘇州首套房貸利率在基準利率上浮20%來計算的話，即利率為5.88%，按照這一利率，若提前還款100萬，客戶需要交納2.94萬元違約金。這也意味著，若通過銀行貸款所購的房屋在5年內(nèi)再度交易，交易成本將會有所增加。
而此次執(zhí)行最新規(guī)定的不同之處在于，針對貸款開始5年內(nèi)提前還款的情況，明確約定將收取一定比例的違約金。據(jù)了解，伴隨著違約金新規(guī)的執(zhí)行，相關(guān)銀行會在貸款合同簽訂的過程中，以專門的告知書方式提醒貸款人。而對于需要貸款買房的市民來說，看清貸款合同條款和相關(guān)須知也非常重要。
違約金新規(guī)一定程度上類似于限售作用
市民周先生前段時間在蘇州高新區(qū)購買了一套新房，總價200萬元，貸款140萬元，由于最近生意不錯，賺了一筆錢，周先生打算拿這筆錢提前還款。然而，當他看到違約金新規(guī)后，立馬改變了想法，決定暫緩提前還貸，將這筆錢用于其它投資。市民李女士三年前買了套二手房，趕在違約金新規(guī)出臺前將之前購房貸款全部還清了。李女士表示，違約金新規(guī)出臺的目的是鎖定炒房客資金，抑制房價過快上漲。然而，這些違約金也很可能加在房價里由買房人承擔，會不會變相提高房價？
業(yè)內(nèi)人士指出，違約金新規(guī)的執(zhí)行，或?qū)⒃黾淤I房人的購房成本，打擊二手房市場交易的積極性。由于違約金新規(guī)主要針對8月1日后貸款的人群，特別是對急于出售房屋進行套現(xiàn)的投資客，肯定會產(chǎn)生影響。違約金新規(guī)雖不是限售，但一定程度上有類似于限售的作用，如果是短期內(nèi)出手，無疑加大了房屋在二手房交易市場流轉(zhuǎn)的成本，對今后的短線貸款投資購房行為，或?qū)⑹艿揭欢ǖ挠绊?。?jù)統(tǒng)計，今年上半年蘇州市區(qū)商品住宅成交33057套，同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共計成交35028套，同比去年上半年29598套上漲約18%。截至今年6月，蘇州二手房掛牌均價為24411元/平方米，較2017年年底上漲了523元/平方米，掛牌價穩(wěn)步緩慢上漲。
提前還貸是否構(gòu)成違約主要看合同約定
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次蘇州部分銀行關(guān)于提前還貸政策給予了規(guī)范，既和銀行本身業(yè)務(wù)規(guī)范有關(guān)，也是在積極執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。此類政策對于辦理貸款的購房者沒有太大影響，而對于一些短期內(nèi)要置換的或者拋售房產(chǎn)的群體會有一定影響。提前還款之前也是要收取違約金的，這個政策在全國其它城市的銀行本身也是執(zhí)行的。但是不同的是，此次蘇州實行的違約金新規(guī)，主要是強調(diào)了5年內(nèi)進行提前還款的做法，這樣做其實是考慮到銀行房貸業(yè)務(wù)需要穩(wěn)定，持續(xù)提前還款，銀行本身房貸業(yè)務(wù)就會受干擾。當然，在具體操作中也要看到，此類規(guī)定對于部分急于換房的群體來說，肯定會增加成本。