根據(jù)公告及有關(guān)負(fù)責(zé)人表述，本次個(gè)人住房貸款調(diào)整，可整理為五大核心要點(diǎn)：
1、貸款利率定價(jià)徹底改變，以前是參照“貸款基準(zhǔn)利率”上浮或者下調(diào)一定比例，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
2、定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。在這個(gè)大原則基礎(chǔ)上，具體加點(diǎn)情況取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控需求以及銀行的定價(jià)。
3、加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變；但借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，周期最短為1年。
4、新政策于2019年10月8日起實(shí)施；此前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
5、公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
除了定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換，此次央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
也就是說(shuō)，LPR降了，房貸利率不一定降，還要看加點(diǎn)的情況。那么誰(shuí)來(lái)決定加點(diǎn)的多少呢？目前來(lái)看，有三個(gè)不可忽視的因素。
【因素一】央行的房貸利率底線
此次央行公告明確提出，首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算，購(gòu)房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕，首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%。
【因素二】當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限
每筆房貸具體的加點(diǎn)數(shù)值，除了遵循央行制定的全國(guó)政策，還得符合當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。此次調(diào)整明確，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。
【因素三】銀行會(huì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況與借款人協(xié)商約定
“未來(lái)LPR若進(jìn)一步下調(diào)，房貸利率也不一定會(huì)降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下，新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴(yán)，利率也在走高。”蘇州一家大行普惠金融部門負(fù)責(zé)人介紹，改革前當(dāng)?shù)厥滋追坷室演^基準(zhǔn)利率上浮25%。
人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)曾明確表示，落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)定位，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
根據(jù)目前實(shí)際利率水平來(lái)看，此次調(diào)整對(duì)大部分購(gòu)房者應(yīng)該影響不大，只對(duì)極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會(huì)產(chǎn)生一定影響。
根據(jù)公告要求，首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個(gè)別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或95折難以實(shí)現(xiàn)。
不過(guò)，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，且近幾個(gè)月，無(wú)論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢(shì)。
據(jù)央行表示，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。但同時(shí)，我們也要注意到市場(chǎng)分析認(rèn)為房貸利率下降的可能性不大。
央行公告明確，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
也就是說(shuō)，各地會(huì)根據(jù)情況“加價(jià)”，且各家銀行也會(huì)根據(jù)本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，在4.85%（首套）、5.45%（二套房）上具體加價(jià)。
中國(guó)銀行主管研究員周景彤認(rèn)為，未來(lái)房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大。
因此，是否需要“搶閘”買房，還需具體情況具體分析，需要購(gòu)房者根據(jù)自身實(shí)際情況下決定。但若想按舊政策貸款買房，則應(yīng)抓緊準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請(qǐng)。
一般來(lái)說(shuō)，銀行的房貸利率是以放款當(dāng)天為準(zhǔn)，因此建議8月、9月有按揭購(gòu)房需求的置業(yè)者，現(xiàn)在就要準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請(qǐng)。當(dāng)然，具體以銀行最終發(fā)布為準(zhǔn)。
此外，購(gòu)買新房與二手房也存在區(qū)別。通常，購(gòu)買一手新盤，簽合同之后銀行出同貸書速度相對(duì)二手樓盤要快一些，若趕不上10月8日前的辦理完成，就要按照新政來(lái)執(zhí)行。與此同時(shí)，貸款利率“有可能按照客戶資質(zhì)來(lái)定價(jià)”，客戶資質(zhì)通常指有無(wú)不良征信記錄，具體仍以銀行的落地細(xì)則為準(zhǔn)。
綜合市場(chǎng)分析，個(gè)人住房貸款調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響有限，仍是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，將有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。值得注意的是，由于年底銀行額度的收緊，不排除利率進(jìn)一步上升。對(duì)于按揭購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，下半年的房貸利率走勢(shì)不確定因素較多，銀行政策趨緊，有購(gòu)房需求的置業(yè)者應(yīng)盡早決定，現(xiàn)在還可算是申請(qǐng)按揭買房比較好的時(shí)機(jī)。