一是用商業(yè)貸款按揭購房者，如果其重定價(jià)日定在1月1日，在本年度其月供將自1月起有所減少；
二是本年度新貸款購房者，其貸款將會(huì)受到“住房貸款占比”的影響。
第一個(gè)變化：商業(yè)貸款月供將有所減少。2019年12月28日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行公告第30號(hào)》，進(jìn)一步推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。LPR是由我國18家報(bào)價(jià)銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價(jià)所報(bào)出來的結(jié)果。18家銀行報(bào)價(jià)去掉最高和最低，其他數(shù)據(jù)平均構(gòu)成LPR數(shù)據(jù)。
按照新規(guī)定，“自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定?！边@意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場機(jī)制決定，和2020年、2019年的利率形成機(jī)制有了不同。自2021年開始，存量浮動(dòng)利率貸款如果轉(zhuǎn)為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉(zhuǎn)換為LPR，貸款利率會(huì)隨著市場利率變化。
根據(jù)新通告，今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR，其定價(jià)模式為：房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差（固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù)）。12月21日，最新數(shù)據(jù)顯示，一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)維持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，若購房者的房貸利率轉(zhuǎn)換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個(gè)基點(diǎn)，個(gè)人住房貸款者月供還款將減少。
根據(jù)“房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差”的計(jì)價(jià)模式，舉例來說，假設(shè)一個(gè)人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%（4.9%×1.1）。
但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差（0.59%）=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，他的的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%，那么2021年的利率就為5.24%，相比轉(zhuǎn)為固定利率下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。
在利率下降的情況下，如果這個(gè)人選擇等額本息還款，他每月會(huì)比之前少還多少錢呢？如果實(shí)際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元；2021年的利率變?yōu)?.24%，相比固定利率下降0.15個(gè)百分點(diǎn)之后，他每月需要還款5515.84元，每月減少還款93.23元。
當(dāng)然，個(gè)人如果選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。
和世界許多國家相比，我國當(dāng)前利率較高，回旋余地較大，從長期來看，LPR進(jìn)一步下降的可能性較大，如果這樣，那么房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。
第二個(gè)變化：個(gè)人貸款購房受到“住房貸款占比”影響。2020年12月31日下午 ，央行在官網(wǎng)發(fā)布了“關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知”。通知給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅杠”：第一道紅杠，是“房地產(chǎn)貸款占比”，是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例；第二道紅杠，是“個(gè)人住房貸款占比”，是個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。
央行通知給出了“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”的計(jì)算公式：
央行通知后面的“附件”中，給不同層次的銀行，設(shè)了紅杠比例，具體情況如下：“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”是兩個(gè)不同且相互聯(lián)系的概念。“房地產(chǎn)貸款余額”包括“個(gè)人住房貸款余額”和“公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款”兩部分。因此，“個(gè)人住房貸款占比”加上“公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款占比”就等于“房地產(chǎn)貸款占比?！蹦壳埃皞€(gè)人住房貸款”是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，許多銀行的“個(gè)人住房貸款余額”都大于“公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款余額”。
根據(jù)“附件”所示：7大國有銀行的貸款比例最高，“房地產(chǎn)貸款占比”可以達(dá)到總貸款的40%，“個(gè)人住房貸款占比”可以達(dá)到總貸款的32.5%。后邊依次是中型銀行、小型銀行、縣域銀行和村鎮(zhèn)銀行。
根據(jù)通知第五條規(guī)定：2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。
央行通知最后說：本通知自2021年1月1日起實(shí)施。這意味著，這個(gè)通知的要求從今年元旦就開始實(shí)行了。
至于“兩個(gè)紅杠”的出臺(tái)目的，通知說“為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性”，因此，通知出臺(tái)的直接目的是為了金融安全，讓金融資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)行。當(dāng)然，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，通知對(duì)房地產(chǎn)類貸款設(shè)出上限比例后，客觀上能夠促進(jìn)“房住不炒”政策的落實(shí)，同時(shí)也會(huì)在一定程度上限制住房消費(fèi)。如果一些銀行“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”，則顯然需要進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，減少放貸，這將影響到一些需要貸款購房的人們，也有可能推高資金價(jià)格即貸款利息。
有意思的是，我們個(gè)人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)的“安全線”，如此能保證個(gè)人月還款后的正常家庭生活開支；7大國有銀行的“個(gè)人住房貸款占比”最高達(dá)到總貸款的32.5%，說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近視為一個(gè)國家“住房金融”的安全線。