工資再漲也不過(guò)房?jī)r(jià)，幾乎成為如今每個(gè)買(mǎi)房人面臨的現(xiàn)實(shí)，而且近年來(lái)，買(mǎi)房門(mén)檻都不低，就南昌這樣的城市，想要買(mǎi)一套城郊的小三房，普遍總價(jià)在100萬(wàn)元上下，除了一大筆首付之外，尤其是房貸問(wèn)題更是讓購(gòu)房者頭大！
經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到有購(gòu)房者嚷嚷著：“提前還房貸，怎么還最劃算”、“第幾年還房貸最合適；” “等額本息還款已經(jīng)還到中期的不適合提前還房貸”等話(huà)題。那么到底房貸是否應(yīng)該提前還，提前還還款真的有什么好處？
我們先假設(shè)以商業(yè)貸款購(gòu)房，貸款100萬(wàn)，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現(xiàn)在商業(yè)貸款的基準(zhǔn)年利率是4.9％。因此就是將本金100萬(wàn)平均分到360個(gè)月（30年*12月），這樣算下來(lái)每個(gè)月固定還本金2777.78元（100萬(wàn)÷360=2777.78元），這是一個(gè)固定的數(shù)字，每個(gè)月固定還的本金是不變的，我們?cè)倏纯疵總€(gè)月要還的利息。
月利率就是年利率除以12，以商業(yè)貸款年利率4.9％為例：月利率就是4.9％/12=0.408333％。
假設(shè)貸100萬(wàn)，我們上面已經(jīng)算出了月利率了，那第一個(gè)月你需要還銀行的利息就是100萬(wàn)*0.408333％=4083.33元。
第一個(gè)月還款金額：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）
那第二個(gè)月的利息呢？其實(shí)也是一樣計(jì)算的，由于第一個(gè)月還了2777.78元本金，這個(gè)時(shí)候就不再欠銀行100萬(wàn)了，而是100萬(wàn)-2777.78=997222.22元。
所以第二個(gè)月的利息是：997222.22*0.408333％=4071.99元。
第二個(gè)月還款金額：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）
由此可得，最后一個(gè)月，我們還清房貸的最后一筆錢(qián)是：（2777.78+11.34=2789.12元）
算明白了每個(gè)月本金和利息的構(gòu)成，大家是不是發(fā)現(xiàn)，銀行的每一筆賬都是清清楚楚計(jì)算的，你所支付的每一筆本金和利息，都是實(shí)際消費(fèi)的金額。
你是貪不了銀行一分錢(qián)，銀行也貪不了你一分錢(qián)。銀行借錢(qián)給你，你每占用一天，就要支付占用一天的利息。
由此可見(jiàn)，根本不存在房貸什么時(shí)候還最劃算。你借多長(zhǎng)時(shí)間，就算多少利息，無(wú)論是在還房貸的第一年、第五年還是第十年提前還貸，你都支付了應(yīng)該支付的利息，一分不多，一分不少。
那么到底如何還款才能更加省錢(qián)，就需要我們選擇好正確的還款方式，通常有兩種還款方式，就是等額本金和等額本息
通常，當(dāng)你付完了首付給開(kāi)發(fā)商，剩余的款需跟銀行借貸。通常有兩種還款方式，就是等額本金和等額本息，這兩者到底有沒(méi)有差呢?我們用真實(shí)案例來(lái)解說(shuō):
某某火盤(pán):
建筑面積:98㎡
折后單價(jià):毛坯9500 精裝3000
折后總價(jià):931000(毛)+294000(精)
按揭首付:191000(毛坯首付2成)+94000(精，取整)
按揭貸款:74萬(wàn)(毛)+20萬(wàn)(精)
毛坯按揭30年，按照基本利率上浮25%(6.125%)計(jì)算;精裝貸款10年，按基本利率上浮35%(6.615%)計(jì)算。
①等額本息按揭貸款月供為:
前10年月供:4496(毛)+2283(精)=6779元
后20年月供:4496(毛)
總款為6779*12*10+4496*12*20=813480元+1079040元=1892520元。
總利息:1892520元-940000=952520元≈95.25萬(wàn)!
②等額本金按揭貸款月供為:
毛坯貸款30年的，還款總額為1421763.54元，支付利息款為681763.54元。
精裝貸款10年的，還款總額為249408.33元，支付利息款為49408.33元。
總利息:1421763.54+249408.33-940000=731171.87元≈73.12萬(wàn)
數(shù)據(jù)說(shuō)明真相，如果置業(yè)一套約100㎡，單價(jià)約12000元的戶(hù)型，選擇等額本金方式還款，可以省20余萬(wàn)!
既然等額本金比等額本息省錢(qián)，為何購(gòu)房者的潛意識(shí)還是會(huì)選擇等額本息?一方面是引導(dǎo)的問(wèn)題，另一方面是如果你選擇等額本金，那么在前期也許會(huì)有壓力。
就比如某樓盤(pán)98㎡的房源，選擇等額本金的還款方式，那么第1個(gè)月月供5832.64元，第二個(gè)月5822.15元……第360個(gè)月2066.05元。在第70個(gè)月(5.8年)后，等額本金的月供與等額本息的月供持平，之后低于等額本息月供。但是如果選擇等額本息，月供為4496元(毛坯)，與第一個(gè)月相差1336.64元。
所以，各位朋友不要糾結(jié)什么時(shí)候提前還房貸最劃算了，如果你覺(jué)得欠著房貸，心里難受，那么有了足夠的金額后去提前還貸，也未嘗不可，根據(jù)自己的能力量力而為就好。
對(duì)于是等額本息還是等額本金的貸款方式，即便是苦點(diǎn)、累點(diǎn)、省點(diǎn)也要選擇等額本金，畢竟能省二十萬(wàn)呢!而且戶(hù)型越大，省的更多!當(dāng)然，如果覺(jué)得壓力太大不能承受，只能選擇等額本息!