長租公寓行業(yè)迎來“風口期”，標桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產(chǎn)管理公司背景公司以及創(chuàng)業(yè)公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，具有“國家隊”身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經(jīng)成為長租公寓行業(yè)的主力軍。長租公寓業(yè)內(nèi)稱為“5+1”市場格局，“5”就是上述5個行業(yè)參與主體，“1”就是指國家隊的主力軍。
長租公寓的“玩家們”，正打算從風口期中挖掘商機。但在長租公寓市場快速發(fā)展的當下，其中一些“玩家”仍然比較浮躁，出現(xiàn)了“浮夸風”，甚至出現(xiàn)了虛報規(guī)模、業(yè)績等情況。在此，筆者進行了一些梳理，希望長租公寓行業(yè)及相關市場參與主體能夠正確評價自己，引導行業(yè)良性發(fā)展。
“假大空”之一：
市場空間沒那么大，數(shù)據(jù)有點自娛自樂
有機構(gòu)報告預測，到2020年，租房人數(shù)將達到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，甚至有的機構(gòu)預測未來10年租賃市場規(guī)模將達到4萬億元?？戳诉@些自娛自樂的預測數(shù)據(jù)，貌似長租公寓行業(yè)空間很大。暫且不管這些數(shù)據(jù)預測的依據(jù)和過程是否合理，從結(jié)果來看，不夠合理，也沒有這么多市場空間。
筆者認為，市場化的租賃住房本質(zhì)在于先租后買，租是先期人口導入策略，租了一段時間后，有了支付能力，自然會向購買住房邁進。按照中國人的傳統(tǒng)觀念，“安得廣廈千萬間”指的就是一個家庭要有自己的住房才會安居樂業(yè)。從這個角度來看，市場化的租賃住房更多的意義在于先租后買，買是安定的基礎。因此，伴隨著城鎮(zhèn)化的進程和收入水平的提升，租賃住房的群體會不斷轉(zhuǎn)化到住房買賣市場，租賃市場的空間不會一直無限制放大到3萬~4萬億元的規(guī)模。