4月，多地因城施策繼續(xù)。一個月就超過60城發(fā)布政策，調控新政五花八門，但放松是統(tǒng)一的基調！
截至目前，今年已經(jīng)超過100個城市樓市調控政策放寬，除了限購、限售、人才購房獎勵等行政政策松動，更直接影響樓市的住房信貸環(huán)境也在普遍寬松，甚至自鄭州以來，已經(jīng)多地取消了“認房又認貸”政策。
什么是認房又認貸？
最早于2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，并執(zhí)行“認房又認貸”的原則。
此后，在各地實際執(zhí)行中一直松松緊緊，基本以“認房或認貸”的標準來執(zhí)行；真正全面實施認房又認貸并且持續(xù)至今的應該從2016年“房住不炒”大旗高高舉起那會開始。
自2016年底中央經(jīng)濟工作會議定調“房住不炒”，房地產市場開啟新一輪全面調控。2016年11月 28 日，上海市率先實行了“認房又認貸”，次年北京等大城市相繼跟進，逐步在全國范圍內實施“認房又認貸”。
同時，各地將首套房、二套房最低首付比例均上調，其中二套房全面調整回 2014 年放松之前60%的水平?！罢J房或認貸”轉回“認房又認貸”成為本次調控的核心措施。
什么叫認房又認貸？
認房：購買房屋在辦理貸款時，名下已經(jīng)有登記的住宅，新買房將被界定為二套房或以上。
認貸：購買房屋在辦理貸款時，買家在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有買房貸款的記錄（全國范圍、無論是否還清），新買房將界定該房為二套房或以上。
知乎上有過一個清晰的舉例：①王先生購買了一套房（為王先生的首套房），是全款買的，沒有從銀行貸款。②王先生貸款買了一套房，貸款已經(jīng)還清了。③王先生貸款買了一套房，目前仍在還房貸。④王先生貸款買了一套房，之后又將房子賣掉了。
在認房又認貸的政策下，無論王先生屬于以上哪種情況，其再次買房，將認定為2套房，按照二套房的首付比例執(zhí)行。如果王先生全款買了一套房，然后賣掉，其名下已無房且從未有貸款記錄，則再買房，即認定為首套房。
不過時至今日，是時候全面取消這個政策了。
雖然政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，但從2022年一季度新房市場成交來看，并未有明顯起色，成為近五年同期的次新低，僅高于2020年一季度成交量，較去年一季度成交下跌近四成。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測60城數(shù)據(jù)來看，2022年一季度新房成交6853.08萬㎡，同比下跌39.81%，較2020年一季度上漲25.3%。
來自諸葛找房
目前房價漲跌分化不一，但除了一二線城市，三四線及以下城市普遍以跌為主。但即便是有上漲趨勢的城市，其漲幅顯然也已經(jīng)不是投機者的最佳標的了。哪怕是一線城市，也是市場分化，有漲有跌，全城范圍的庫存去化壓力頗大。
比如通過北京的土拍預公告轉正宗地數(shù)，可以看出來很多地塊開發(fā)商也沒有信心操盤，擔心拿了地房子賣不出去，最后無人報名。
曾經(jīng)一房難求、開盤即排號的朝陽，現(xiàn)在也進入了極度的內圈階段。小戶型尚可，120以上的改善型房源成為卷中之卷。
這一范圍就是典型的改善型客戶，被80%首付攔住的一大批剛改客群。也就是認房又認貸政策卡死的一波潛在剛改人群。
no.2 政策糾偏正當時
經(jīng)過這些年“房住不炒”的定位和穩(wěn)房價的調控，以及大力推進租售并舉，高房價已經(jīng)被抑制住，其對消費的影響已經(jīng)沒有以前那么嚴重了。
在消費端，現(xiàn)在是落實中央促進合理住房消費政策的關鍵期。從此前各地的政策措施看，一些房地產短期抑制措施與促進合理住房消費要求有相悖之處。如有的城市首套房執(zhí)行“認房又認貸”，而且對于改善型的二套房，首付比例又較高，這對合理的剛性需求和改善型需求，都形成了實實在在的誤傷。
剛改本來就是剛需的第二梯隊。
剛需是買不起房、剛改則是換不起房，其實從家庭人口平均住房面積的角度大家都是剛需；
“認房又認貸”政策誤傷的人群基數(shù)龐大。
第一類：收入增加后換房。賣出本來就貸款的首套房之后，被認定為二套，然后突然發(fā)現(xiàn)回來的錢遠遠不夠80%的首付款。
第二類：家庭人口增加后換房。響應國家號召生了二胎，三胎也在計劃之中。哪里曉得首套90平米以下貸款還沒還清，置換賣出之后選的120的改善要80%首付，完全夠不著了。換房成了不可能的痛點。
第三類：離婚后無房一方購房。最慘的還是婚內一起貸款買房，無奈離婚后放棄房產的一方。如果攢的錢不夠，自己想要一個小家都沒有機會了，首付款按照二套執(zhí)行完全夠不著啊。
第四類：換城市換房。從上海來到北京，幾年前在天津貸款買的房子賣掉后想在北京正式安居下來，豈料北京說你是二套，首付款根本湊不齊啊。
在房住不炒大環(huán)境下，需要抑制市場過于亢奮情緒的階段，通過全面覆蓋的政策進行控制房價過快上漲，即便誤傷了一撥剛需或者說此剛需人群也是迫不得已的必要之舉。
但，目前的形勢和購房情緒已經(jīng)沒有必要再去傷害他們了。不僅沒有必要再誤傷這波購房群體，還應該鼓勵和支持這波群體進入改善市場。
現(xiàn)在需求端的情緒不是投資客考慮還炒房不？市場情緒已經(jīng)惡化到剛需觀望、剛改自危的階段了。
簡單點說：取消“認房又認貸”，通過釋放剛改購買力，一方面可以通過激活一部分住房消費拉動內需、推動去化帶動賣地，另一方面釋放自己的小戶型增加剛需房源的市場，進一步穩(wěn)定剛需市場的基本面。
no.3 三孩政策，解決住房空間問題也是重點
再說一個題外但又與住房高度相關的話題，就是鼓勵二孩三孩。
實際上鼓勵二孩甚至三孩的政策與“認房又認貸”所限制的房屋面積需求改善本就是矛盾。
三孩政策不能僅靠塔尖人群和貧窮人口來落地
在全面脫貧之后，相對貧困人口和塔尖人群一樣，都不是中國目前的主力部隊了。真正的主力部隊就是廣大的中產階級，因此給中產階級足夠的空間和鼓勵政策才是三孩政策落地的關鍵所在。
除了穩(wěn)定就業(yè)、提高收入，合理支持住房空間優(yōu)化也應該是二孩三孩政策細節(jié)中的必要環(huán)節(jié)。此時的“認房又認貸”就恰好把這個痛點扎得死死的。生個二胎還有高低床將就，生個三胎的話，兩米多的凈層高真沒法放3層的床了。
是時候解除誤傷了，把“認房又認貸”一刀切的政策丟了吧。哪怕針對性的優(yōu)化一下也好。
但，還是那句話：穩(wěn)定就業(yè)才是一切政策的基石！
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