從去年底開始，嚴(yán)先生就有買套好房子改善居住的念頭。但是這半年來，高端改善型的新房普遍中簽率極低，嚴(yán)先生雖然報(bào)名了好幾個(gè)高端熱門盤，但搖號(hào)結(jié)果顆粒無收；去二手房市場物色了一圈，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)普遍高企，讓人難以下手。思來想去，他決定在法拍市場上找找機(jī)會(huì)。
5月份的時(shí)候，嚴(yán)先生看到司法拍賣平臺(tái)上有一套位于南星橋板塊的豪宅要拍賣，去現(xiàn)場看過房子后，學(xué)區(qū)、面積、地段都挺符合他的要求，只是這套房子總價(jià)不菲，起拍價(jià)就要2500多萬元，評(píng)估價(jià)3600萬元左右?！叭绻詈蟪山粌r(jià)在3000萬元，我自己可以湊錢付清，但是如果成交價(jià)接近或超過評(píng)估價(jià)，那資金就比較吃緊，需要做銀行貸款?！?/p>
事實(shí)上，隨著今年以來銀行嚴(yán)查抵押貸，法拍房貸款也受到波及。
早年，買法拍房都是需要全款付清的。后來隨著法拍房市場增容，以及網(wǎng)絡(luò)司法拍賣普及以后，開始出現(xiàn)了法拍房貸款，業(yè)內(nèi)一般稱之為“法拍貸”。
由于法拍房通常存在抵押和查封情況，因此法拍房不能公積金貸款，但可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。根據(jù)目前各合作銀行的政策，如果是首套房，普通住宅法拍房最高可貸總房價(jià)的6~7成，如果是二套房，普通住宅法拍房最高可貸4成；三套房及以上暫不提供貸款支持。
CFP供圖
法拍房貸款的預(yù)審分為兩個(gè)方面，一是看個(gè)人的貸款資質(zhì)，二是法拍房源的貸款資質(zhì)。其中個(gè)人資質(zhì)跟一般新房、二手房貸款的個(gè)人資質(zhì)要求類似。
而法拍房源的貸款資質(zhì)有一些明確的限制，原則上受理產(chǎn)權(quán)清晰，房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證齊全、未租賃或租賃期滿的住宅，如涉及產(chǎn)權(quán)糾紛和其它瑕疵的，將根據(jù)具體情況判定能否辦理貸款（按揭/經(jīng)營性抵押貸款）。另外，一些房齡過老、面積過小或過大、總價(jià)過高或過低的排屋別墅、兇宅等，可能會(huì)降低可貸款成數(shù)或者不放貸；對(duì)有拆遷計(jì)劃的、不滿足抵押條件的法拍房源，基本上也不做貸款。
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跟普通的按揭貸款和抵押貸款相比，法拍貸的放款時(shí)間特別短。根據(jù)拍賣公告，通常拍賣成交后10~15天左右需要付清尾款，時(shí)間比較緊迫，因此通常有貸款需求的參拍人要提前將相關(guān)資料交給銀行初審，大致流程是：貸款資格預(yù)審→銀行審核通過→參拍→拍賣成交→在規(guī)定期限內(nèi)繳清房款，銀行將法拍房貸款金額打款給法院指定收款賬戶→辦理房產(chǎn)證及抵押手續(xù)。
今年以來，隨著銀行嚴(yán)查各類房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，法拍貸的方方面面也在收緊。
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其次，銀行的放款速度也慢了。“以前，有些銀行速度快的話兩三天就能放款，慢的話大概也就10天左右。而現(xiàn)在，放款速度快的話也要10天左右，慢的話可能要20來天?！痹摴ぷ魅藛T解釋說，放款速度20天以上通常就超過了法院要求的尾款繳納期限，因?yàn)榇蠖鄶?shù)法拍房源都要求10~20天內(nèi)繳納尾款，一旦法拍貸放款超過20天，過了尾款繳納時(shí)間，法院會(huì)視為悔拍，保證金不予退還。
比如今年宜和園那套中式合院是在今年2月21日拍賣成交的，法院規(guī)定的尾款繳納期限是3月8日，中間留給競買人的籌錢時(shí)間是15天左右，后來到了3月8日競買人未付尾款，房子悔拍，保證金被沒收，房源將在本月下旬重新拍賣。不過，或許因?yàn)榻诜ㄅ馁J放款速度放慢，最近不少房源的尾款繳納期限開始延長，比如5月29日成交的錢塘印象，其尾款繳納期限是6月29日，從成交到付尾款足足有一個(gè)月時(shí)間。
此外，法拍貸收緊還體現(xiàn)在銀行對(duì)放貸額度更加謹(jǐn)慎?！耙话銇碚f，500萬和1000萬是銀行放貸的兩個(gè)重要分界線，規(guī)模較小的銀行，目前500萬元以上的法拍貸就不做了；大多數(shù)銀行現(xiàn)在不做1000萬元以上的法拍貸。”