雖然樓市調(diào)控重拳施壓，但在市場(chǎng)慣性下，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍然十分亮眼。
4月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19292億元，同比名義增長(zhǎng)9.1%，增速創(chuàng)最近兩年來(lái)的新高。同樣在供應(yīng)端，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速連續(xù)兩月保持正增長(zhǎng)。
在需求端，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速雖將至近一年來(lái)的低點(diǎn)，但絕對(duì)規(guī)模仍然創(chuàng)下同期的新高。
這一輪樓市調(diào)控正式始于去年9月，從今年3月17日開(kāi)始，上海領(lǐng)銜了樓市調(diào)控加碼。截至目前，調(diào)控政策覆蓋了幾乎全部熱點(diǎn)區(qū)域，以及周邊的三四線(xiàn)城市，力度和范圍都堪稱(chēng)空前。一季度樓市數(shù)據(jù)大幅走高，既是去年市場(chǎng)慣性的延續(xù)，又反映出樓市調(diào)控加碼的必要性。
分析人士指出，一季度GDP同比增長(zhǎng)6.9%，說(shuō)明良好的經(jīng)濟(jì)開(kāi)局將給樓市調(diào)控帶來(lái)空間。未來(lái)樓市調(diào)控進(jìn)程仍將繼續(xù)，投資、銷(xiāo)售等指標(biāo)都將不可避免地受到影響。正如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇所言，這些影響“可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)兩年新高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積29035萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%。商品房銷(xiāo)售額23182億元，增長(zhǎng)25.1%。兩者的增速均創(chuàng)下最近13個(gè)月以來(lái)的新低。
但從絕對(duì)值上看，今年一季度的商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均創(chuàng)下歷史同期的新高。按照多數(shù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，這是由于去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售十分旺盛，其熱度又延續(xù)到今年年初所致。
銷(xiāo)售規(guī)模攀高，帶動(dòng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)同步升溫。今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增速比1-2月份大幅提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。
供應(yīng)端的數(shù)據(jù)更為亮眼。一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19292億元，同比名義增長(zhǎng)9.1%，增速創(chuàng)下最近24個(gè)月來(lái)的新高。其中，東部和中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速均有所擴(kuò)大，西部地區(qū)則出現(xiàn)回落。
毛盛勇對(duì)此的解讀為，一是今年一季度商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)19.5%，盡管在去年的高位上有所回落，但速度仍然不低，企業(yè)仍有投資方面的動(dòng)力。二是從房地產(chǎn)企業(yè)到位資金的情況來(lái)看，一季度增長(zhǎng)速度“還不錯(cuò)”。
在土地供應(yīng)方面，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3782萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.7%，增速連續(xù)兩個(gè)月為正。土地成交價(jià)款1359億元，增長(zhǎng)16.7%，增速提高4個(gè)百分點(diǎn)。有分析認(rèn)為，隨著供地?zé)岢钡某掷m(xù)，未來(lái)土地交易數(shù)據(jù)可能進(jìn)一步提高。
不難看出，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)也達(dá)到101.13，比2月份提高0.37點(diǎn)，并創(chuàng)下最近一年多來(lái)的新高。
本輪大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控始于去年9月末，20多個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施，此后，調(diào)控政策不斷加碼并擴(kuò)圍。今年3月17日，上海又領(lǐng)銜了新一輪的調(diào)控深化，目前樓市調(diào)控已擴(kuò)展至部分三四線(xiàn)城市，很多城市的調(diào)控力度堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)”。
不斷加碼的調(diào)控措施已經(jīng)造成銷(xiāo)售增速的連續(xù)下滑，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，其對(duì)投資端的影響似乎并不明顯。且由于3月70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)尚未出爐，亦難以估算對(duì)房?jī)r(jià)的最新影響。
按照毛盛勇的說(shuō)法，“因?yàn)樾乱惠喺{(diào)控措施是3月17日以后陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)的，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)，包括對(duì)房?jī)r(jià)，還有其他房地產(chǎn)方面指標(biāo)的影響，有可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。”
投資增速不會(huì)“速降”
從近期部分城市不斷加碼樓市調(diào)控的動(dòng)作來(lái)看，調(diào)控非但不會(huì)停止，甚至可能進(jìn)一步深化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)GDP增長(zhǎng)6.9%，比去年全年的6.7%有所回升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“良好的經(jīng)濟(jì)開(kāi)局，給了樓市調(diào)控比較寬裕的空間?！彼J(rèn)為，這也是從3月開(kāi)始全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市啟動(dòng)房地產(chǎn)新一輪調(diào)控的重要原因。
這些調(diào)控措施，將可能繼續(xù)給銷(xiāo)售端帶來(lái)壓力。
從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，今年第一季度，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額14600億元，同比增長(zhǎng)18.7%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，中西部的商品房銷(xiāo)售額增速均出現(xiàn)下降。這反映出東部地區(qū)仍是近期樓市的熱點(diǎn)所在。
張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，由于東部恰恰也是樓市調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計(jì)該區(qū)域的市場(chǎng)將在調(diào)控的重壓下進(jìn)一步降溫，并影響到商品房銷(xiāo)售額。
與此同時(shí)，去年的樓市成交旺季出現(xiàn)在第二季度，因基數(shù)較大，將可能加劇未來(lái)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的下調(diào)幅度。
相比之下，投資端受到的影響很難預(yù)估。毛盛勇表示，“下一階段房地產(chǎn)成交面積、增長(zhǎng)速度有所放緩的可能性比較大。這樣可能會(huì)在一定程度上影響企業(yè)投資的積極性?！绷硪环矫妫恍狳c(diǎn)城市有計(jì)劃地加大了土地的供應(yīng)，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)投資的增加。
因此，毛盛勇謹(jǐn)慎地表示，“房地產(chǎn)投資下一步增速還需要繼續(xù)觀察?！?/p>
但不少機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)較為樂(lè)觀。上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“利好面源于各地土地出讓規(guī)模會(huì)繼續(xù)加大，所以二季度依然會(huì)是一個(gè)相對(duì)明顯的投資集中的階段。”
他認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)投資的增幅來(lái)看，估計(jì)二季度會(huì)保持在8%左右的水平，即維持相對(duì)高位的態(tài)勢(shì)。
張大偉也指出，投資指標(biāo)在很大程度上取決于新開(kāi)工面積。若新開(kāi)工面積增大，企業(yè)進(jìn)行追加投資的規(guī)模也將提高，房地產(chǎn)投資相應(yīng)出現(xiàn)增長(zhǎng)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積31560萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.6%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，68810萬(wàn)平方米的商品房待售面積，已將至最近17個(gè)月來(lái)的最低值。在張大偉看來(lái)，庫(kù)存的減少，同樣意味著投資的推進(jìn)和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快，因此“二季度房地產(chǎn)投資增速仍將維持高位”。但他指出，到下半年，這一數(shù)據(jù)的增速將會(huì)逐漸下調(diào)。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）