房?jī)r(jià)最新消息：買(mǎi)房的核心不是房?jī)r(jià)而是你的負(fù)債

臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月07日訊，房?jī)r(jià)最新消息：買(mǎi)房的核心不是房?jī)r(jià) 而是你的負(fù)債。對(duì)于買(mǎi)房，大家似乎有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為我們的投資渠道太少了，為了抵御通脹，保衛(wèi)自己的家庭資產(chǎn)，我們要投資房產(chǎn)。

比如小編的不少朋友不喜歡買(mǎi)股票，認(rèn)為買(mǎi)房是一種比買(mǎi)股票更好的投資方式，過(guò)去10年買(mǎi)房子的人賺了很多錢(qián)，但是買(mǎi)股票的都虧死了。

這算是一種誤解，很多投資品，只要施以一定的投資策略，增長(zhǎng)率完全不弱于房產(chǎn)。10年前上海的房?jī)r(jià)是1萬(wàn)多，現(xiàn)在大概是4-5萬(wàn)，10年之間翻了兩番，平均到每年，增長(zhǎng)率在15%左右。

而小編去年11月份寫(xiě)過(guò)一篇文章，經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，在過(guò)去10年中的各個(gè)階段，通過(guò)定投的方式買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)的中小市值企業(yè)的股票或指數(shù)基金，投資收益率維持在15%左右并非難事。

盡管如此，過(guò)去這些年普通人投資賺錢(qián)，主要靠的還是房子。

一方面當(dāng)然是因?yàn)楣善钡牟▌?dòng)太大，而大部分人往往要等到市場(chǎng)的熱浪撲到臉上才意識(shí)到資產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)漲起來(lái)，跟進(jìn)去接了個(gè)盤(pán)，耐不住寂寞割了肉離場(chǎng)。

另一方面則是因?yàn)?，在所有的投資品類(lèi)中，房產(chǎn)有一種其他投資品所不具備的特殊屬性——它天然帶著杠桿，會(huì)讓其增長(zhǎng)伴隨著財(cái)富的乘數(shù)效應(yīng)而放大。

我們來(lái)算一筆賬：

你買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，如果未來(lái)5年，這套房子的價(jià)格平均每年漲10%，出租一年的租金為2萬(wàn)。

那么這一套房產(chǎn)平均一年的收益則是房?jī)r(jià)增值和租金之和：

100*10%+100*2%=12萬(wàn)

年收益率為12/100=12%，在這個(gè)收益率下凈資產(chǎn)翻倍需要6年左右。

如果你想買(mǎi)兩套房，除了100萬(wàn)給這兩套房做首付，另外再以4.9%的房貸利率貸款100萬(wàn)。出100萬(wàn)，貸款100萬(wàn)，買(mǎi)兩套房，這其實(shí)相當(dāng)于是一套房子是全款買(mǎi)，另一套房子是全部貸款買(mǎi)。全款買(mǎi)的這一套收益和上面算的一樣，12萬(wàn)一年的收益，另外一套全貸款房子的收益也是12萬(wàn)，但這份收益是有利息成本的：

100*4.9%=4.9萬(wàn)

綜合下來(lái)，年收益率(12+12-4.9)/100=19.1%，在這個(gè)收益率下凈資產(chǎn)翻倍需要3.8年。

在加了1倍杠桿的情況下，財(cái)富的增長(zhǎng)率從12%放大到了19.1%。如果是按照2倍杠桿，首付100萬(wàn)，貸款200萬(wàn)買(mǎi)三套，則一年200萬(wàn)房貸的利息成本為9.8萬(wàn)，三套房子的總收益為36萬(wàn)。

綜合年收益為(12+12+12-9.8)=26.2%，凈資產(chǎn)翻倍僅需要2.7年。

為方便起見(jiàn)，以上計(jì)算不包含稅費(fèi)，但現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)交易會(huì)含稅費(fèi)。

通過(guò)貸款這個(gè)杠桿放大增長(zhǎng)率，就是這其中并不深?yuàn)W的道理。只要全部貸款的這一套總收益為正，那么就是合算的。換言之，加杠桿是否合理，僅取決是否滿(mǎn)足一個(gè)前提：

貸款杠桿的投資收益 > 利息等成本

過(guò)去這些年，買(mǎi)房子比買(mǎi)股票更好的原因，就在于此。理論上，只要符合這個(gè)條件，任何資產(chǎn)都是可以實(shí)現(xiàn)這種效果的，即便是炒股、做金融衍生品投資也是一樣。只不過(guò)，雖然這些投資品的收益率可能遠(yuǎn)高于房產(chǎn)，十年幾十倍甚至上百倍的股票也有諸多案例，但它賺錢(qián)的難度遠(yuǎn)高于房產(chǎn)，借錢(qián)的成本也高于房貸。

買(mǎi)房，是普通人為數(shù)不多的、以非常低的利率、借到一大筆錢(qián)的機(jī)會(huì)，它的門(mén)檻就是一套房子的首付錢(qián)。

同時(shí)，“中國(guó)的房子”這個(gè)產(chǎn)品本身正在發(fā)生劇烈的迭代更新，房產(chǎn)品的進(jìn)化速度快追得上手機(jī)了。你十年前買(mǎi)的房子差不多或許是諾基亞的E系列，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商賣(mài)的房子已經(jīng)是蘋(píng)果iPhone6了。

很多人喜歡問(wèn)：現(xiàn)在是不是投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)？似乎只要我回復(fù)“是”或“不是”，他就可以找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，買(mǎi)房暴富，但這個(gè)問(wèn)題其實(shí)一環(huán)套著一環(huán)，非?？简?yàn)見(jiàn)識(shí)。未來(lái)房子并不是不能投資，但是很顯然，它已經(jīng)成為一門(mén)需要好好研究的課程。