濟(jì)南房貸三日“休克”內(nèi)情

不僅僅是這一家樓盤(pán)有此遭遇，從11月28日到30日，濟(jì)南幾乎所有開(kāi)發(fā)商都被各大銀行拒之門(mén)外。

眼下，濟(jì)南樓市正是最火爆的時(shí)節(jié)。新建住宅價(jià)格已超過(guò)青島，成為山東房?jī)r(jià)最高的城市，房?jī)r(jià)漲幅一度位列全國(guó)前三，大批住宅小區(qū)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日基本售罄。

可是，11月28日駐濟(jì)各大銀行卻突然集體下發(fā)通知，即日起至本月30日，各分支機(jī)構(gòu)除公積金貸款外全面暫停房貸業(yè)務(wù)。有的銀行在通知中措辭如：擅自放貸將追究責(zé)任。突如其來(lái)的變故讓濟(jì)南銀行與地產(chǎn)商們措手不及。

由于此前國(guó)內(nèi)從未或基本未對(duì)首套房進(jìn)行停貸，這被業(yè)界人士稱(chēng)之為全國(guó)最“嚴(yán)”的房貸限制。可是，讓包括小劉在內(nèi)的眾多一線樓盤(pán)銷(xiāo)售人員費(fèi)解的是，為何銀行要對(duì)首套房停貸，為何這一政策僅有三天的時(shí)效，限貸政策會(huì)否重挫樓市？

臨界點(diǎn)

“濟(jì)南所有銀行被迫停貸三天，是地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與中央政府重拳調(diào)控相作用下的結(jié)果?！币晃获v濟(jì)銀行的管理人士如是說(shuō)道。

從2016年初，一直不溫不火的濟(jì)南房?jī)r(jià)在東部新城投建、“地王”涌現(xiàn)、地鐵開(kāi)工、萬(wàn)達(dá)600億建文旅城等多重因素的帶動(dòng)下開(kāi)始一路飆升。

在連漲7個(gè)月后，2016年7月份濟(jì)南新建住宅均價(jià)從8491元/平米猛增到9178元/平米，首次超過(guò)青島，一躍成為山東省房?jī)r(jià)最高的城市。

小劉在濟(jì)南有著七八年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，在她印象中濟(jì)南房?jī)r(jià)從未像2016年漲勢(shì)如此兇猛，濟(jì)南樓市也從未出現(xiàn)如此罕見(jiàn)的火爆場(chǎng)面?！翱喟玖硕嗄甑氖袌?chǎng)蕭條，濟(jì)南房?jī)r(jià)終于在今年等來(lái)了一輪空前的大行情。”

有媒體曝出，濟(jì)南東部景和山莊樓盤(pán)價(jià)格在2016年7月僅有9500元/平米，可到了8月底竟飆升至1.6萬(wàn)元/平米，一套130平方米的房子一個(gè)多月就要飆升80多萬(wàn)元。部分東部樓盤(pán)每平米價(jià)格兩三個(gè)月瘋漲四五千元。

到了9月份，濟(jì)南樓市更如脫韁了的野馬，新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅竟達(dá)到5.2%，在70個(gè)大中城市中位居第四，領(lǐng)漲全國(guó)。

小劉清楚的記得，十一黃金周期間，前來(lái)咨詢(xún)、買(mǎi)房的人擠滿了售樓大廳，公司員工天天加班到深夜。10月上半月，濟(jì)南新建商品住宅環(huán)比上漲幅度更進(jìn)一步、達(dá)到了全國(guó)第三，10月二手房（住宅）掛牌均價(jià)1.4102萬(wàn)元/平米，與9月相比每平上漲1212元，漲幅為9.4%。

在房?jī)r(jià)越漲越買(mǎi)的心理刺激下，不斷有地產(chǎn)商樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即遭瘋搶的消息傳出。9月17日位于濟(jì)南東部的“魯能泰山七號(hào)”開(kāi)盤(pán)，1224套房子在兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)被蜂擁而至的購(gòu)房者一搶而光，平均一分鐘成交8套房，當(dāng)日銷(xiāo)售額達(dá)11.06億元。

火爆的樓市也激發(fā)出開(kāi)發(fā)商拿地的熱情，催生出新的“地王”。濟(jì)南東部的唐冶新城片區(qū)地塊三宗土地競(jìng)拍輪次竟高達(dá)936輪，創(chuàng)下濟(jì)南土地拍賣(mài)輪次紀(jì)錄，價(jià)格最終落定為25.46億，溢價(jià)率290%。

濟(jì)南等城市的樓市反常現(xiàn)象受到了國(guó)家多個(gè)部委的關(guān)注。眼看著調(diào)控樓市的一個(gè)個(gè)政策未能完全奏效、房?jī)r(jià)仍是節(jié)節(jié)攀升，11月住建部在北京召開(kāi)了全國(guó)部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會(huì)，干脆明確要求北京、上海、廣州、深圳、天津、濟(jì)南等16個(gè)重點(diǎn)城市要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上。

與此同時(shí)，央行也針對(duì)重點(diǎn)監(jiān)控城市緊急出臺(tái)了限貸政策。此前有媒體報(bào)道，監(jiān)管部門(mén)要求在發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環(huán)比下降。也就是說(shuō)，11月較10月的住房貸款增量要低于10月較9月的增量，以此類(lèi)推。

不過(guò)，對(duì)于此次各大銀行一律停貸三天，中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行沒(méi)有給出任何解釋。

但一位駐濟(jì)銀行的管理人士卻坦言，這正是上漲過(guò)快地方樓市被中央急踩剎車(chē)的結(jié)果。這位業(yè)內(nèi)人士解釋道，國(guó)家新一輪的限貸政策其中規(guī)定，各銀行房貸每月環(huán)比增量和同比增量?jī)蓚€(gè)指標(biāo)必須下降，可是通知到濟(jì)南各大銀行的時(shí)間卻已是11月下旬。

原本，濟(jì)南各大銀行撥發(fā)房貸熱情高漲，可突如其來(lái)的限制政策使得各大銀行措手不及。眼看著就到了限貸標(biāo)準(zhǔn)的臨界點(diǎn)，甚至個(gè)別銀行已有超出現(xiàn)象。上述銀行管理人士透露道，為了避免越過(guò)限貸調(diào)控的紅線，濟(jì)南各大銀行才被迫緊急停貸三天，即使對(duì)首套房也一律停辦貸款業(yè)務(wù)。

這一急踩剎車(chē)的方式也造就出業(yè)界人士口中的“最嚴(yán)的房貸”。

閘門(mén)驟緊

悄然來(lái)臨的限貸政策，使得各大銀行原本如火如荼的個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)驟然降溫。濟(jì)南某銀行信貸部經(jīng)理介紹道，人行的政策突如下發(fā)，沒(méi)有緩沖期。濟(jì)南各家銀行不得不緊急應(yīng)對(duì)，顯得十分被動(dòng)。

按照房貸月度增量環(huán)比下降的要求，關(guān)鍵要看各家銀行今年10月份房貸規(guī)模比9月份增加了多少。這位經(jīng)理表示，有的銀行10月環(huán)比增加數(shù)億元，自是相對(duì)從容，今后逐月遞減仍有相當(dāng)空間；有的銀行在樓市“金九銀十”行情下，9月份房貸業(yè)務(wù)較多，10月增量反而較少，今后業(yè)務(wù)開(kāi)展難免就會(huì)陷入被動(dòng)；還有的銀行10月份環(huán)比增加量是負(fù)數(shù)，未來(lái)房貸規(guī)模則勢(shì)必減少。

對(duì)于部分銀行來(lái)說(shuō)，另一硬性指標(biāo)要求――貸款增量同比下降或許顯得更為苛刻。因?yàn)?015年濟(jì)南樓市整體低迷，房?jī)r(jià)、交易量并無(wú)明顯的上漲，貸款需求也沒(méi)有大幅度的增加。

如今，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)蕭條、市場(chǎng)低迷下，各大銀行的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了大幅下滑，個(gè)人房貸成為各家銀行挽救頹勢(shì)的“救命稻草”。

截至10月31日，21家上市銀行的三季報(bào)已披露完畢，營(yíng)收普遍下滑成了銀行新的苦惱。前三季度，工行營(yíng)業(yè)收入5177.74億元，同比下降1.31%，農(nóng)行、中行、建行的營(yíng)業(yè)收入同比下滑達(dá)到4%至5%。找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)成為擺在各行面前的一大課題。

值得一提的是，央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度銀行的個(gè)人住房貸款激增3.63萬(wàn)億元，同比多增1.8萬(wàn)億元，新增房貸占新增貸款總量近一半。

可突如其來(lái)的限貸政策，使得那根“救命稻草”出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。上述濟(jì)南某銀行經(jīng)理坦言，在貸款增量逐月下降的硬性要求下，許多銀行的房貸的增長(zhǎng)勢(shì)頭勢(shì)必受到遏制，甚至未來(lái)會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)量下降的現(xiàn)象。由于這一限貸政策沒(méi)有期限，預(yù)計(jì)2017年各大銀行很可能會(huì)被倒逼轉(zhuǎn)型，調(diào)整信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

金融政策突變，除了讓各大銀行措手不及，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是首當(dāng)其沖。駐濟(jì)一家全國(guó)性地產(chǎn)公司相關(guān)人員告訴《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，各銀行集體停貸只有短短三天，本身并未對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生實(shí)際影響，只是暫緩時(shí)日而已。但他擔(dān)憂道，以前各銀行均敞開(kāi)口子給予貸款，未來(lái)貸款閘口的緊縮或?qū)?duì)公司下一步樓盤(pán)銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響。

2016年11月29日，山東銀監(jiān)局也發(fā)布聲明，為配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的統(tǒng)一部署，自11月開(kāi)始對(duì)轄區(qū)部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，重點(diǎn)查處違法違規(guī)行為。

盡管新一輪限貸政策只是要求貸款增量同比和環(huán)比逐月遞減，只有部分銀行房貸絕對(duì)量會(huì)出現(xiàn)下降，但濟(jì)南市激增的樓盤(pán)數(shù)量卻難免引發(fā)“僧多粥少”的現(xiàn)象。

據(jù)濟(jì)南建設(shè)部門(mén)數(shù)據(jù)發(fā)布平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，截至2016年7月3日，納入該平臺(tái)統(tǒng)計(jì)的314家開(kāi)發(fā)企業(yè)，在售的項(xiàng)目達(dá)到387處。而在去年8月份，該平臺(tái)納入統(tǒng)計(jì)的212家房企只有187處在售項(xiàng)目。今年比2015年足足翻了一倍還多。

一邊是激增的樓盤(pán)，一邊卻是日益緊縮的房貸額度?！叭绻拶J政策持續(xù)下去，各大地產(chǎn)商勢(shì)必會(huì)展開(kāi)一場(chǎng)爭(zhēng)搶銀行房貸額度的大戰(zhàn)?！鄙鲜鲴v濟(jì)地產(chǎn)公司相關(guān)人士認(rèn)為，2016年10月份，濟(jì)南二手房均價(jià)已高達(dá)14102元/平米，市區(qū)一套住房動(dòng)輒就要佰萬(wàn)元以上。房?jī)r(jià)漲得越快，購(gòu)房者貸款的數(shù)目就越多，沒(méi)有銀行的信貸支持，地產(chǎn)商寸步難行。

不過(guò)，據(jù)11月份莫尼塔月度調(diào)研顯示，政策再度加碼下的地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)失真的“量跌價(jià)穩(wěn)”。從銀行調(diào)研看，居民貸款明顯下滑，企業(yè)貸款繼續(xù)走強(qiáng)。受原材料價(jià)格上漲，需求較穩(wěn)，以及限產(chǎn)等因素影響，鋼鐵、水泥價(jià)格12月份價(jià)格有所支撐。目前大量“雙十一”訂單還未滿足，隨著“雙十二”和春節(jié)臨近，不少商家有囤貨需求。

山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張衛(wèi)國(guó)剛剛參加了銀行與山東省住建廳組織的一個(gè)研討會(huì)。他指出，今年城市房?jī)r(jià)瘋漲是在一線城市高杠桿傳遞效應(yīng)下，在地方政府稅收、還債等需求的助推中才出現(xiàn)的，銀行資金大量流向了房貸，造成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)“缺血”。張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，此次通過(guò)信貸手段進(jìn)行調(diào)控十分必要，而且還應(yīng)繼續(xù)加大力度，這樣既可以促使資金重新向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流，也能避免引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。