房貸普遍收緊嚴控風險下市場降溫

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了各主要熱點城市對于房貸使用杠桿收緊以外，一些銀行由于臨近年底以及調(diào)控等諸多因素，開始停止發(fā)放房貸。據(jù)融360調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在全國35個城市533家銀行中，本月有23家銀行首套房利率折扣上升，占比4.32%；折扣利率下降的有3家銀行，占比0.56%；與上月持平的有506家銀行，本月共有9家銀行停貸。央行29日表示，央行未要求商業(yè)銀行停止發(fā)放個人住房貸款。

11月29日，上海某銀行支行一位負責房貸的經(jīng)理告訴記者，“我們還沒有收到新的政策，在新政出來這幾天，我們不接貸款單。銀行下發(fā)通知沒這么快，不知什么時候會通知，應(yīng)該會加快制定政策?！?/p>

按照房地產(chǎn)歷來調(diào)控規(guī)律，一旦房貸收緊，房地產(chǎn)市場都將出現(xiàn)明顯的市場降溫。上周，各地新房成交量又現(xiàn)下滑，且絕對值為“十一”調(diào)控潮以來的單周最低位。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%，其中一線、二線城市分別下降7%、14%，三四線城市微升1%。在調(diào)控整體收緊后的兩個月內(nèi)，新房成交正呈現(xiàn)出逐周走低之勢。

調(diào)查：房貸普遍收緊

“原本我購買的樓盤合作銀行是建設(shè)銀行，但建設(shè)銀行近期給我們通知稱，不讓我們再做面簽。如果我們堅持要通過建設(shè)銀行貸款，還需要等通知?！闭诤颖辟彿康暮鷤ィɑ└嬖V記者。由于建設(shè)銀行一直沒有給出準確可以批貸日期，他們只好再聯(lián)系了河北銀行。

不過，令胡偉失望的是，河北銀行對于首套房的利率優(yōu)惠折扣只有九八折。

河北一家銀行信貸經(jīng)理告訴記者，由于臨近年底，一方面房貸任務(wù)額度已經(jīng)完成得差不多；另一方面趕上嚴厲調(diào)控，因此暫時沒有推進房貸業(yè)務(wù)。

新城控股副總裁歐陽捷也明顯感受到“首付貸”等產(chǎn)品的嚴控對市場基本面產(chǎn)生了較大影響?！袄碡敗⒒鸬馁Y金使用上更規(guī)范。特別是房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品不像之前一樣可以隨便做了，政府希望把場外的杠桿控制下來?！?/p>

廣州銀行負責貸款審核的人士則告訴記者，“房貸對銀行來說是好業(yè)務(wù)，現(xiàn)在銀行對房貸的風險要求會更高點。國家明令禁止不許的業(yè)務(wù)，比如要求嚴禁首付貸，沒人會去試水。”

但是，當房貸收緊時，也并非沒有空子可鉆，比如對于消費貸被變相用于房子首付這一現(xiàn)象，上述銀行人士坦言，“沒有辦法審核出來，誰管得了？現(xiàn)在管理較嚴，貸款人不會像以前貸款直接用于買房，而是把資金在外面多轉(zhuǎn)幾次，比如先轉(zhuǎn)朋友帳戶，再轉(zhuǎn)回到自己手上，沒法查出來的。只要貸款人提供銀行認可的合同，比如買家具、買車之類的合同，審核不出來資金的流向?！?/p>

對于當前銀行房貸的貸款利率及貸款周期等問題，記者分別致電了北京市中國銀行、交通銀行、民生銀行(600016,股吧)以及興業(yè)銀行(601166,股吧)各支行的個貸部門。根據(jù)各銀行個貸部門工作人員的介紹，這四家銀行當前首套房的貸款利率最低都可以在基礎(chǔ)利率上打8.5折，但需要對貸款人進行資格審核。交通銀行的房貸申請人需要是本行的VIP客戶才能給到折扣利率，興業(yè)銀行的優(yōu)惠則只針對所買房屋在144平方米以下的貸款人。

關(guān)于審批的周期，中國銀行和民生銀行的工作人員表示，銀行的審批時間一般為3-7個工作日。此外，四家銀行的工作人員都表示，受9·30政策的影響，貸款的審查更加嚴格，且當前辦理過戶、抵押登記等手續(xù)的人較多，貸款的整個過程會比較長，至少需要一個半月到兩個月的時間才能貸出款。興業(yè)銀行的相關(guān)工作人員則直接告訴記者，現(xiàn)在申請房貸，年前基本也拿不到貸款審批。

開發(fā)商也明顯感受到銀行的嚴控態(tài)度。“實際執(zhí)行方面，最近銀行已經(jīng)不放貸了。臨近年底是一個原因，但今年銀行不放貸日期來得比往年都早些?！北本┮患议_發(fā)商告訴記者。

嚴控風險下市場降溫

房企的猜測并非沒有原因。

從政策層面看，信貸收緊是調(diào)控大趨勢。10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。10月19日，央行上?？偛恳舱匍_了會議，25家在滬主要中資商業(yè)銀行行長以及房貸部門和資產(chǎn)負債部門負責人參會。會議要求各商業(yè)銀行密切關(guān)注房貸集中度，合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，積極支持實體經(jīng)濟；10月21日銀監(jiān)會召開第三季度經(jīng)濟金融形勢分析會，明確要求，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策等。

具體執(zhí)行層面，整體也趨于收緊趨勢。融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，全國共有450家銀行提供優(yōu)惠利率，相比上月減少5家。首套房利率的優(yōu)惠力度來看，11月全國533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有151家，較上月減少4家，占比28.33%。

克爾瑞分析師沈曉玲表示，整體看，全面停止房貸不太可能，剛性需求還是會申請到房貸，但投資性、改善性需求一定會受到打壓，各城市對于貸款條件的嚴苛上會有所不同。比如像上海這種改善性需求被打壓后，房地產(chǎn)市場會更平穩(wěn)，預(yù)計價格上的大幅度調(diào)整短期內(nèi)不會出現(xiàn)，但成交量會受較大影響。

北京經(jīng)過兩個多月的調(diào)控，市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月北京個貸市場交易量環(huán)比上月小幅下跌10%。接近年底，各家銀行在放款節(jié)奏上有所收緊，而購房人的買房意愿也被壓制，使得年底的二手房市場依然延續(xù)下滑的態(tài)勢。從近期二手房貸市場的成交走勢來看，進入11月后購房人的買房情緒明顯冷卻。

偉嘉安捷負責人吳昊表示，雖然目前大部分銀行的利率最低能夠做到基準利率的8.5折，但是在放款上卻出現(xiàn)了收緊的現(xiàn)象，基本上新接手的單子需要在明年才能放款，所以對購房人來說，在年底申請房貸的需求也會相對減弱。

吳昊發(fā)現(xiàn)，按照以往的規(guī)律，年底都是非交易類貸款成交的“高峰”，然而今年這樣的情況并沒有出現(xiàn)。消費融資信貸金額和年限條件高，企業(yè)經(jīng)營和個人信用貸款的條件也比較高，而年底又是銀行資金略顯緊張的階段，無法滿足大量的融資借貸需求，因此類似一些小貸公司或網(wǎng)絡(luò)借貸的發(fā)展促使融資方式不斷多樣化，分流了大部分融資人群，直接導致了非交易類信貸量的縮小，也是個貸市場成交量整體走低的因素之一。