房地產(chǎn)最新消息：加拿大樓市泡沫已快到破滅零界點

對于加拿大來說，盡管在2016年的聯(lián)邦預算中，堅持適度擴張的貨幣政策立場 ，使得該國經(jīng)濟增長表現(xiàn)不俗。但經(jīng)合組織已經(jīng)發(fā)出了嚴厲警告：房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資和家庭債務居高不下的情況，會給（加拿大）金融系統(tǒng)穩(wěn)定性帶來風險。

由經(jīng)合組織提供的圖表顯示了溫哥華市和多倫多市的房地產(chǎn)價格指數(shù)。與加拿大國內(nèi)其他地方相比，這兩大城市的指數(shù)占加拿大全國房地產(chǎn)市場指數(shù)的三分之一。注意紅線頂端的彎鉤：一個微弱的跡象表明，溫哥華的房地產(chǎn)價格可能會掉頭向下。

亞太經(jīng)合組織的這份報告還警告稱：對于加拿大房地產(chǎn)市場無序情況的調(diào)整，將會存在風險，特別是在房價居高不下的多倫多和溫哥華市 。而這種風險何時會到來？上個月，有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在，溫哥華和多倫多房地產(chǎn)市場存在一種價格的分歧和動蕩現(xiàn)象。

正如經(jīng)合組織所指出的那樣，對一個無序房地產(chǎn)市場的調(diào)整 ，需要壓縮房地產(chǎn)投資，而這已成為加拿大經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展中的一個關鍵所在。同時，如果壓縮房地產(chǎn)投資、通過對財富效應 的扭轉(zhuǎn)，個人消費將會遭受打擊，而銀行最終也要經(jīng)歷風險，而這種行為也會威脅金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性 。

目前，加拿大國內(nèi)的利率已經(jīng)降至極低水平。對溫哥華和多倫多過熱的房地產(chǎn)市場來說，這種低利率政策完全是火上澆油，也鼓勵加拿大家庭去承擔更多的債務。但這些債務的償還可能會成為一個問題。這兩種效應都加劇了加拿大金融系統(tǒng)所存在的不穩(wěn)定性。當使用加拿大居民家庭可支配收入衡量其債務時，就會發(fā)現(xiàn)這些債務繼續(xù)處在已有高水平的邊緣之上 ，而且也鼓勵和支持著低利率政策。

在經(jīng)合組織的成員國中，只有6個國家的個人債務-可支配收入比率處于較高水平，這6個國家分別是：愛爾蘭、瑞典、澳大利亞、挪威、荷蘭和丹麥（最后兩個國家的比率超過250%）。這些國家都有氣勢磅礴的政府支持力量 ，和對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化的支持。對于那些美國債務的奴隸們 來說，其個人債務-可支配收入比率也僅僅超過100%，遠遠低于加拿大2000年時的水平！

這份報告還表示：非常低的貸款利率鼓勵了家庭貸款額度的增加，也支撐了資產(chǎn)價格的上升，特別是在房地產(chǎn)市場尤為明顯 。對于金融穩(wěn)定性問題 ，經(jīng)合組織的報告考慮了金融業(yè)規(guī)模在GDP組成中的占比，非金融業(yè)規(guī)模在GDP組成中的占比，住房貸款在銀行許可貸款總額中的占比，流動性資產(chǎn)在短期負債中的占比。

在一份單獨的提示中，經(jīng)合組織經(jīng)濟部門的負責人彼得路賈勒特（Peter Jarrett），對加拿大的房地產(chǎn)泡沫給出了一個特別的說法--有多少需要的家庭債務，就有多少金融系統(tǒng)的風險。

目前，加拿大國內(nèi)的房地產(chǎn)市場具有高度的分散性，而多數(shù)中小城市的房地產(chǎn)價格處于相當穩(wěn)定的水平，也沒有超過基本面（收入和房租）。在加拿大抵押和住房公司（CMHC）監(jiān)控的，15個人口比較稠密的大城市中， 10個城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價格高估的跡象，有7個城市出現(xiàn)過度開發(fā)適度或強烈的證據(jù)。

要補充強調(diào)的是，經(jīng)合組織還警告稱，過度開發(fā)將會導致供應過剩。而供應過剩將會產(chǎn)生非常無序 的房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)。

在多倫多和溫哥華（特別是溫哥華），其房地產(chǎn)價格已經(jīng)共同構成加拿大全國房地產(chǎn)市場的三分之一，由此也產(chǎn)生了較高的家庭債務（在2015年年末，這些地區(qū)的債務與可支配收入的比率已接近167.6%，接近經(jīng)合組織所有國家排名的頂端）。這種情況也代表著一種顯著的金融不穩(wěn)定性。由市場波動造成房地產(chǎn)價格的直線下跌，會觸發(fā)失業(yè)率的大幅增加。失業(yè)率增加將會削弱家庭償還債務的能力，而由此也會引發(fā)抵押貸款違約率的上升。最終，這一連鎖反應將會危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

在溫哥華和多倫多，驅(qū)動市場力量的另一個因素是來自國外投資者的房地產(chǎn)購買行為（需要補充強調(diào)的一點，暗指中國購房者）。不幸的是，對于這些購買行為的可用數(shù)據(jù)非常有限。但是加拿大聯(lián)邦政府已經(jīng)分配了部分資金給統(tǒng)計部門，以支持他們對這些數(shù)據(jù)的收集整理。此外，英屬哥倫比亞地區(qū)已經(jīng)開始整治由境外投資者購買行為造成的房地產(chǎn)價格扭曲問題。該地區(qū)已經(jīng)出臺了針對非本地居民投資者征收轉(zhuǎn)讓稅的政策和其他措施。他們的行動讓溫哥華的房地產(chǎn)開始陷入困境。然后就是與房地產(chǎn)價格泡沫相關的其他典型風險：建筑市場的火熱，以及房地產(chǎn)市場崩潰后給經(jīng)濟發(fā)展和銀行帶來的問題。

目前，在經(jīng)合組織所有成員國中，加拿大國內(nèi)房地產(chǎn)投資在其GDP總值中的占比份額是最高的。理論上來說，強勁的房地產(chǎn)投資可能反映了人口的強勁增長，但是在加拿大，房地產(chǎn)投資強勁的增長速度似乎超過了潛在人口的增長速度。隨著房地產(chǎn)投資在GDP總值中的占比逐步增加，當金融危機出現(xiàn)并造成繁榮結(jié)束時，房地產(chǎn)價格也會出現(xiàn)急劇下降。

另外的一件事：飛漲的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下降時，會成為經(jīng)濟增長的一種風險。而抵押貸款違約和建筑市場債務違約出現(xiàn)，也會引爆銀行存在的問題。但是這些風險已經(jīng)在高房價的市場中，壓榨著中產(chǎn)階級家庭的財富 。就如同一句經(jīng)典的話所說--一個壓榨中產(chǎn)階級家庭財富 的經(jīng)濟體，不是一個偉大的經(jīng)濟體。

那么，經(jīng)合組織對加拿大的房地產(chǎn)市場、家庭債務和銀行業(yè)是否感到一種諷刺性的絕望嗎？也許是的，因為這份報告將低利率政策 看做是不斷重復的罪魁禍首 。經(jīng)合組織對加拿大當局 所提的建議卻主要集中在宏觀調(diào)控方面，但這份報告沒有指出面對資產(chǎn)泡沫日益猖獗的、最明顯的解決方案就是：更高的利率。而更高利率即將出現(xiàn)在美國，因為美聯(lián)儲已經(jīng)準備開始加息。