房地產(chǎn)最新消息：利率上行將把美國(guó)樓市置于死地

但如今，這一低利率時(shí)代似乎將走向終結(jié)。

隨著美國(guó)利率政策額逐步回歸常態(tài)，汽車(chē)OEM廠(chǎng)商（原始設(shè)備制造商）絕非是唯一受到影響的領(lǐng)域。正如《華爾街日?qǐng)?bào)》在文章中指出的那樣，根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association，MBA）的預(yù)測(cè)，在2017年，美國(guó)抵押貸款再融資的規(guī)?？赡軙?huì)下降46%，由于許多美國(guó)人都是通過(guò)抵押貸款再融資變現(xiàn)，來(lái)為其日均支出買(mǎi)單，幾乎每個(gè)企業(yè)都通過(guò)抵押貸款再融資的方式向消費(fèi)者推銷(xiāo)出售產(chǎn)品，而這占據(jù)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)三分之二的規(guī)模?？紤]到這點(diǎn)，利率回歸常態(tài)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響十分讓人感到擔(dān)憂(yōu)。

據(jù)報(bào)道，利率的快速反彈讓許多房屋所有者都開(kāi)始停止對(duì)其抵押貸款進(jìn)行再融資。MBA在本周三對(duì)外發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，在截止今年11月18日當(dāng)周，申請(qǐng)抵押貸款再融資的人數(shù)較前一周下降，連續(xù)七周處于下降態(tài)勢(shì)，這也是自美國(guó)大選日以來(lái)申請(qǐng)抵押貸款再融資的人數(shù)連續(xù)第二周下降。據(jù)MBA預(yù)測(cè)，在2017年，美國(guó)抵押貸款再融資的規(guī)模將下降46%至4840億美元，這無(wú)疑會(huì)讓美國(guó)民眾通過(guò)降低月供成本來(lái)釋放現(xiàn)金的能力受到影響。抵押貸款再融資規(guī)模的下降還會(huì)影響銀行消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。

為了降低對(duì)該業(yè)務(wù)帶來(lái)的負(fù)面影響，銀行已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向那些風(fēng)險(xiǎn)更高的可調(diào)整利率貸款，或者允許借款人進(jìn)一步從其房屋中撤資。全美貸款規(guī)模排名第十的抵押貸款商LoanDepot的首席營(yíng)收官戴維-諾瑞思（Dave Norris）表示：“抵押貸款利率的上升已經(jīng)讓消費(fèi)者們感到震驚，我也沒(méi)有料會(huì)出現(xiàn)這種情況?！?/p>

據(jù)悉，本月利率的上行已經(jīng)讓很多有抵押貸款再融資的借款人打消了念頭。追蹤美國(guó)抵押貸款支持證券的瓦爾特-施米特（Walter Schmidt）表示，在今年美國(guó)總統(tǒng)大選之前，有70%的30年期標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)按揭貸款借款人至少可以獲得其儲(chǔ)蓄額0.5個(gè)百分點(diǎn)的再融資利率，如今，這一比例已經(jīng)降為35%。

在最近數(shù)周，由于人們?yōu)榱随i定利率，抵押貸款申請(qǐng)人數(shù)出現(xiàn)攀升，但盡管如此，MBA仍預(yù)計(jì)利率上升會(huì)對(duì)新增抵押貸款申請(qǐng)帶來(lái)不利影響，新增抵押貸款申請(qǐng)人數(shù)可能會(huì)在2017年下降16%。當(dāng)然，判斷美國(guó)人判斷是否有購(gòu)買(mǎi)力的標(biāo)準(zhǔn)很多，主要是看能否償付月供，因此在未來(lái)數(shù)月，或者數(shù)個(gè)季度，利率上升可能會(huì)使房?jī)r(jià)承壓。

利率上行對(duì)購(gòu)房的影響可能并不是那么顯而易見(jiàn)，但部分買(mǎi)家已經(jīng)開(kāi)始在利率進(jìn)一步上升之前采取措施鎖定利率。MBA的數(shù)據(jù)顯示，在截止今年11月18日當(dāng)周，申請(qǐng)抵押貸款購(gòu)房的人數(shù)較前一周增長(zhǎng)了13%，較一年前增長(zhǎng)了11%。然而，最終，利率上行會(huì)讓民眾對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)力下降，從而導(dǎo)致房屋銷(xiāo)量增速、房?jī)r(jià)增速以及抵押貸款活動(dòng)放緩。不少分析師認(rèn)為，在2017年，美國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋價(jià)值都會(huì)出現(xiàn)下滑。

上周，美國(guó)MBA將其對(duì)明年新增抵押貸款的規(guī)模預(yù)測(cè)下調(diào)了3%至1.58萬(wàn)億美元，這意味著這比今年以來(lái)新增近1.9萬(wàn)億美元抵押貸款減少了16%，再融資下滑是主要原因。與此同時(shí)，MBA指出，隨著再融資規(guī)模的萎縮，可調(diào)整利率的抵押貸款規(guī)模在最近數(shù)周出現(xiàn)攀升，因?yàn)?，盡管利率上升，但貸款人/買(mǎi)家為了能夠維持現(xiàn)有月供支出仍打算利用現(xiàn)有的購(gòu)房合約?！拔磥?lái)一周，再融資規(guī)模還會(huì)進(jìn)一步下降，特別是聯(lián)邦住房管理局(FHA)貸款和美國(guó)退伍軍人事務(wù)部(the U.S. Department of Veterans Affairs,VA)貸款。無(wú)論是與上周還是去年相比，房屋購(gòu)買(mǎi)規(guī)模都出現(xiàn)大幅攀升，這主要是因?yàn)榻杩钊藢で螳@得規(guī)模更大的貸款，這使得住戶(hù)購(gòu)房平均申請(qǐng)的貸款規(guī)模上升至31萬(wàn)美元，創(chuàng)出1990年啟動(dòng)該項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的最高水平?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款活動(dòng)中，再融資的占比從前一周的61.9%下滑至58.2%，而申請(qǐng)可調(diào)整利率抵押貸款的人數(shù)占比上升至5.2%。值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家馬克-漢森（Mark Hanson）在計(jì)算究竟哪些購(gòu)房者需要抵押貸款時(shí)指出了類(lèi)似的結(jié)論。他表示：“對(duì)于最終的使用者以及需要抵押貸款的購(gòu)房者而言，房屋的價(jià)值從未如此高昂過(guò)。近期利率的攀升讓美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本以低廉的購(gòu)買(mǎi)力更為脆弱。由于收入的增速趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，如今，美國(guó)民眾購(gòu)買(mǎi)一套平均價(jià)值的住房，其需要比四年前多花掉收入的45%?！?/p>

可見(jiàn)，利率的攀升已經(jīng)將“難以?xún)敻丁蓖葡驑O致，信貸規(guī)模已經(jīng)超出范圍。即便在價(jià)格區(qū)間的下限，這一利率水平都會(huì)讓房?jī)r(jià)的上漲不具可持續(xù)性，而這一區(qū)間往往比中高端區(qū)間還要穩(wěn)定的多。

馬克-漢森通過(guò)下圖顯示出美國(guó)第二次房地產(chǎn)泡沫將會(huì)在哪個(gè)城市出現(xiàn)。

Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，第一代泡沫VS當(dāng)前的泡沫

總的來(lái)說(shuō)，利率上升會(huì)最終抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，這僅僅是“奧巴馬時(shí)代的復(fù)蘇”——至少會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的世代，來(lái)對(duì)美國(guó)歷史上將出現(xiàn)的史無(wú)前例的金融資產(chǎn)泡沫收拾殘局。