對于不良率攀升的問題，專家認為目前政策趨于回暖，風險整體可控
《中國科技投資》張婷 楊永潔
近年，全國金融機構房地產貸款余額增速逐漸放緩。數據顯示，2021年，全國房地產開發(fā)貸款較去年同比增長僅0.9%，全國個人住房貸款增長率由14.6%跌至11.3%。多位分析人士表示，房地產業(yè)貸款余額增速放緩有多方原因，包括房貸余額基數大、受房貸相關監(jiān)管政策影響等。
截至目前，多家上市銀行2021年年報數據顯示，其對公房地產貸款不良率普遍上漲，包括國有大行、股份制銀行及城商行等。研究人士認為，房地產企業(yè)債務風險暴露，影響金融機構對公房地產貸款的資產；但由于監(jiān)管部門積極采取措施，目前其整體風險可控。
房地產貸款增速降至0.9%
近年來，全國房地產貸款余額增速正在放緩。據央行數據顯示，2021年末，全國金融機構貸款余額為192.69萬億元，其中房地產貸款總額達52.17萬億元，占比27%。在房地產貸款中，房地產開發(fā)貸款余額為12.01萬億元。
房地產貸款可分為房地產開發(fā)貸款、購房貸款、證券化的房地產貸款。根據央行的定義，房地產開發(fā)貸款是指向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產開發(fā)建設的中長期項目貸款；而個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。除針對個人發(fā)放的貸款外，其余均為對公房地產貸款。
2017-2021年，全國房地產開發(fā)貸款余額分別為8.3萬億元、10.19萬億元、11.22萬億元、11.91萬億元、12.01萬億元，呈上升趨勢，但增速逐漸放緩，同比分別增長16.74%、22.6%、10.1%、6.1%、0.9%。房地產開發(fā)貸款增速放緩，說明銀行向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款增速下降。
*近年來房地產開發(fā)貸款余額情況，根據央行數據制圖
個人住房貸款方面，全國個人住房貸款余額增速亦在放緩。2017-2021年，全國個人住房貸款余額分別為21.9萬億元、25.75萬億元、30.07萬億元、34.44萬億元、38.32萬億元；同比分別增長22.2%、17.8%、16.7%、14.6%、11.3%。
*近年來個人住房貸款余額情況，根據央行數據制圖
針對房地產業(yè)貸款余額增速放緩的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《中國科技投資》記者分析道，“第一為統(tǒng)計上的原因，貸款余額為累積值，這個數據普遍來講余額較多。2015年至今，房地產市場總體表現為房屋銷售數據較好，總體往上走，使得房地產開發(fā)貸款較多。由于開發(fā)貸款歸還期限較長，不斷累積，開發(fā)貸款余額即會較高。從統(tǒng)計角度來講，房地產開發(fā)貸款基數不斷變大，因此增長率在減少”。
嚴躍進繼續(xù)補充表示，第二，去年房地產貸款余額增速下降較快，亦與央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》相關管控措施有關，因此房地產開發(fā)貸款增長率出現下降，“今年，增長率可能會有所反彈。國務院常務會議、央行第一季度金融統(tǒng)計工作發(fā)布會等，均體現刺激住房的導向，有助于活躍后續(xù)房地產開發(fā)貸款?！?/p>
中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅則認為原因有三：一是房地產貸款增長有其極限；二是房地產貸款增速放緩為貸款雙方原因；三是房地產貸款還需考慮配套資金