房?jī)r(jià)最新消息：樓市現(xiàn)重要信號(hào)20個(gè)城市要小心

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年10月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12825元/平方米，從價(jià)格環(huán)比漲跌城市個(gè)數(shù)看，79個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，與9月相比減少2個(gè)，21個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌，與9月相比增加3個(gè)。

按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7306元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，同比上漲2.67%，百城中多數(shù)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)。

為更好的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)慶節(jié)前后多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，并初步取得了效果，供求量?jī)r(jià)漸趨理性。

從需求端來(lái)看，非理性的投資投機(jī)需求得到抑制，熱點(diǎn)城市住宅成交量回落；從供給端來(lái)看，政策影響下開(kāi)發(fā)商積極調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，新推出項(xiàng)目定價(jià)較預(yù)期有所回調(diào)；從價(jià)格來(lái)看，10月百城整體價(jià)格漲幅明顯放緩，上漲城市數(shù)量減少，且多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅均有所回落，部分城市回落幅度顯著。

展望未來(lái)，政策調(diào)控效應(yīng)將持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)供需兩端將穩(wěn)步回歸理性，年末房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步企穩(wěn)。

2016年10月熱點(diǎn)城市新建住宅樣本平均價(jià)格指數(shù)

2016年10月十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格指數(shù)

多地樓市限購(gòu)升級(jí)

杭州：杭州政府網(wǎng)公布，自11月10日起，杭州進(jìn)一步實(shí)施住房限購(gòu)措施并上調(diào)公積金貸款首付比例。

在限購(gòu)政策方面，對(duì)不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在杭州連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非杭州戶(hù)籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，同時(shí)非杭州戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。

住房公積金貸款政策方面，職工家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房，或擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的、為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款，首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房的，首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；擁有2套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款。

商業(yè)性住房貸款方面，對(duì)擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放第3套及以上住房貸款。

上海：8號(hào)傍晚，上海銀監(jiān)局下發(fā) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，全面加強(qiáng)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。

其中特別提到，對(duì)于假離婚，或者在多家銀行申請(qǐng)房貸的借款人，銀行將從嚴(yán)審查、審慎發(fā)放貸款。

樓市的錢(qián)在往下走，這20個(gè)城市要小心了

14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了十月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。說(shuō)實(shí)話(huà)在此之前韜略哥認(rèn)為十月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)應(yīng)該沒(méi)有什么看點(diǎn)，因?yàn)槭路菔?30限購(gòu)限貸政策密集出臺(tái)之后的第一個(gè)月份，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)金九不銀十。從北京、上海、深圳、合肥等城市之前出爐的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看限購(gòu)限貸的效果也是十分顯著的。

然而，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，意外發(fā)生了！統(tǒng)計(jì)局公布的十月份全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)竟然很“出色”。

首先來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，十月份的數(shù)據(jù)表明十月份同比增加了6.6%，是近5個(gè)月以來(lái)的最高點(diǎn)。我們知道，限購(gòu)限貸政策主要是針對(duì)需求端進(jìn)行控制，打擊炒樓的投機(jī)行為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)作用不大。

但是，限購(gòu)限貸之后，這些舉措因?yàn)闀?huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)起到強(qiáng)烈的抑制作用，然而十月份的開(kāi)發(fā)投資增速數(shù)據(jù)還不錯(cuò)。怎么解釋呢？統(tǒng)計(jì)局的官員給出了我們一個(gè)答案：

統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇：由于去年基數(shù)較低，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)投資可能加速。

統(tǒng)計(jì)局官員的解釋是去年同期的基數(shù)低導(dǎo)致了十月份開(kāi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所回升，所言非虛。

而從上面的土地購(gòu)置面積增速，銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額來(lái)看，北上深及合肥鄭州等熱點(diǎn)城市熄火后，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的情況還是市場(chǎng)實(shí)際的銷(xiāo)售情況都表明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然強(qiáng)勁。

那么問(wèn)題來(lái)了，究竟是哪些地區(qū)接過(guò)了此前熱點(diǎn)城市的大旗？或者說(shuō)資金去了哪里呢？

從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)給出的數(shù)據(jù)來(lái)看，中部和西部城市頂替東部城市上漲似乎是解釋上述情況的理由。但韜略哥認(rèn)為把區(qū)域劃分為東部、中部和西部太過(guò)籠統(tǒng)，而且東部區(qū)域里面也存在上漲的城市。

實(shí)際上，資金都被吸引到了二線(xiàn)城市中限購(gòu)限貸政策不強(qiáng)或者根本沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)限貸的城市以及此前上漲幅度較大的熱點(diǎn)城市周邊一些地區(qū)。

所以，930限購(gòu)限貸之后，主要熱點(diǎn)城市的成交量下降比較明顯，成交量的冷清讓樓市價(jià)格整體難以重演狂熱的上漲局面?？墒琴Y金是聰明的，北上深以及二線(xiàn)限購(gòu)嚴(yán)厲的城市去不了，那么次優(yōu)的城市就成為這些資金蜂擁而入的對(duì)象。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間這些城市也將逐步走上限貸限購(gòu)的道路上。

所以總的來(lái)說(shuō)，國(guó)家這一輪的調(diào)控樓市政策，目前來(lái)看效果是在逐步的遞延，成階梯式發(fā)展。在國(guó)家強(qiáng)烈希望抑制資產(chǎn)泡沫的大背景下，樓市也在溫和的上演擠泡沫，而資金在這個(gè)擠泡沫的過(guò)程中被不斷驅(qū)趕到次優(yōu)的城市。不過(guò)這種傳遞效應(yīng)可能不會(huì)像有些人預(yù)期的那樣進(jìn)入三線(xiàn)及以下城市。換言之，庫(kù)存量最大，最亟待去庫(kù)存的城市并不會(huì)從中受到多大的福澤。

無(wú)論如何，樓市已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，真正的所謂“嚴(yán)寒”可能還在后面。至于調(diào)整的時(shí)間有多長(zhǎng)，根據(jù)此前的歷史經(jīng)驗(yàn)以3年左右為一個(gè)周期，而本次的調(diào)整可能也會(huì)“如約”遵從這個(gè)邏輯，到2018年的3月或許情況會(huì)有所緩解，在此期間根據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、濟(jì)南、無(wú)錫、福州、成都以及石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島可能會(huì)嚴(yán)防死守防止樓市價(jià)格大幅上漲。