廣州房價(jià)仍有上升空間

主要觀點(diǎn)

廣州：前期房價(jià)、地價(jià)上升幅度相對較小，時(shí)間也滯后，自住改善需求構(gòu)成更多，供應(yīng)相對要充足一些。預(yù)計(jì)廣州樓市調(diào)整會溫和很多，房價(jià)、地價(jià)還有上升空間。

東莞：限購全覆蓋，來自深圳的投資性購房較多，由于前期去化量大，庫存和供應(yīng)相對少，處于階段性供不應(yīng)求。來自深圳的投資購房退潮后，東莞房價(jià)回調(diào)難以避免。

深圳：對二套房貸限制嚴(yán)，前期房價(jià)、地價(jià)升幅巨大，投資投機(jī)需求占比大，外來人口流入量大。預(yù)計(jì)深圳房價(jià)、地價(jià)回調(diào)會相對明顯一些，市場消化調(diào)整的時(shí)間相對長。

佛山：局部限購，來自廣州的購房需求自住占比較大，廣佛同城聯(lián)系更緊，市場供應(yīng)尚充足，預(yù)計(jì)市場會有所調(diào)整。

廣州房價(jià)地價(jià)有上升空間

最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)熱點(diǎn)城市10月份樓市成交環(huán)比下降，如南京、杭州、北京、合肥、東莞、佛山等，成交比9月下降20%-70%。有些城市雖然10月份網(wǎng)簽量比9月上升，但主要還是網(wǎng)簽時(shí)間有滯后、或交易趕在調(diào)控實(shí)施日前集中搶閘等原因造成的，調(diào)控后購房客戶上門量、簽約量都在減少。

合富地產(chǎn)研究院認(rèn)為，考慮到這一輪房地產(chǎn)上升、調(diào)控都有城市間分化的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)市場表現(xiàn)也會有所不同。以珠三角城市廣州、深圳、佛山、東莞為例：廣深同屬一線城市，城市吸納力強(qiáng)，外來人口大，供求關(guān)系偏向于供不應(yīng)求，限購均比較嚴(yán)格，這是共性。但這兩個(gè)城市差異也顯著，深圳對二套房貸限制比廣州嚴(yán)，前期房價(jià)、地價(jià)升幅巨大，投資投機(jī)需求占比大，外來人口流入量大，廣州前期房價(jià)、地價(jià)上升幅度相對較小，時(shí)間也滯后，自住改善需求構(gòu)成更多，供應(yīng)相對要充足一些。因此，綜合看兩個(gè)城市的后市表現(xiàn)，預(yù)計(jì)深圳房價(jià)、地價(jià)回調(diào)會相對明顯一些，市場消化調(diào)整的時(shí)間相對長。廣州的調(diào)整會溫和很多，房價(jià)、地價(jià)還有上升空間。

而佛莞毗鄰一線城市，同屬于一線購買力外溢的二三線城市，對外地人限購只限第二套，供求大致均衡，房價(jià)、地價(jià)與相鄰一線城市相比處于洼地，前期價(jià)格漲幅較大，這是他們的共同點(diǎn)。他們的差異也是顯而易見的，限購方面東莞更嚴(yán)，全覆蓋，來自深圳的投資性購房較多，由于前期去化量大，庫存和供應(yīng)相對少，處于階段性供不應(yīng)求。佛山只是局部限購，來自廣州的購房需求自住占比較大，廣佛同城聯(lián)系更緊，市場供應(yīng)尚充足，預(yù)計(jì)兩個(gè)城市市場會有所調(diào)整。相比之下，可能房價(jià)較地價(jià)的調(diào)整明顯，因?yàn)榉科筮€會繼續(xù)投資進(jìn)駐布局，只是拿地會謹(jǐn)慎一些，而來自深圳的投資購房退潮后，東莞房價(jià)回調(diào)難以避免。

未來房地產(chǎn)面臨風(fēng)險(xiǎn)凸顯

分析認(rèn)為，未來房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)將有所凸顯。第一個(gè)是政策風(fēng)險(xiǎn)。這輪調(diào)控目標(biāo)并非只是單單抑制房價(jià)、地價(jià)過快上升，顯然還有防范資產(chǎn)泡沫、去除房地產(chǎn)高杠桿的政策指向。邏輯上包含防止因房地產(chǎn)過度膨脹而經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛，從而阻斷經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，加劇社會矛盾。

同時(shí)，近兩年貨幣政策趨向?qū)捤?，一方面穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長需要寬松的流動(dòng)性環(huán)境，另一方面寬松的貨幣環(huán)境容易帶來資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，以及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。決策層一直在尋求平衡和理想的結(jié)果，雖然通脹風(fēng)險(xiǎn)暫無須擔(dān)憂，卻已經(jīng)歷股市大幅波動(dòng)和房地產(chǎn)大漲兩輪風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)（人民幣匯率風(fēng)險(xiǎn)也是潛在風(fēng)險(xiǎn)）。

另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是市場風(fēng)險(xiǎn)。本輪調(diào)控措施不同城市差別較大，房屋市場和土地市場分化加劇，企業(yè)投資需要認(rèn)真研究不同城市的調(diào)控政策措施影響如何，也有仔細(xì)判斷城市與區(qū)域房地產(chǎn)市場未來走勢。特別是土地市場，可以說是重要調(diào)控對象，此時(shí)再用高杠桿拿地、高價(jià)拿地，風(fēng)險(xiǎn)非常之高。假如未來從供給端、需求端的資金杠桿率不斷下降，那么有些城市的房地產(chǎn)市場調(diào)整時(shí)間可能比較長，這時(shí)候開發(fā)企業(yè)高成本、高杠桿發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)較大。