10月27日訊，最新房?jī)r(jià)走勢(shì)：房?jī)r(jià)松動(dòng) 北京有別墅降價(jià)400萬(wàn)。新房月成交8000套被認(rèn)為是市場(chǎng)興衰的分界點(diǎn)，如果這種行情持續(xù)3個(gè)月，房?jī)r(jià)下調(diào)將成為大概率事件。樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，新房、二手房成交量均出現(xiàn)下滑，業(yè)內(nèi)分析，這一局面仍將延續(xù)。量變引發(fā)質(zhì)變，交易量的顯著下滑已經(jīng)影響到房?jī)r(jià)，新房市場(chǎng)價(jià)格漲幅明顯放緩、區(qū)域穩(wěn)定，二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)跡象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，成交持續(xù)低迷將導(dǎo)致房?jī)r(jià)松動(dòng)，屆時(shí)二手房?jī)r(jià)格將提前步入下行通道。北京商報(bào)記者了解到，作為新政后門頭溝首個(gè)拿證項(xiàng)目，綠城西山燕廬的成交均價(jià)僅為5.5萬(wàn)元/平方米左右，低于市場(chǎng)預(yù)期。

門頭溝新盤低開

“我們項(xiàng)目10月21日開盤，一下子推出了5棟樓，目前剩余少量的三居室，到10月底前購(gòu)房可以優(yōu)惠40萬(wàn)元?！蔽魃窖鄰]的銷售人員向北京商報(bào)記者表示。而此前該區(qū)域的翡翠長(zhǎng)安成交價(jià)在5.6萬(wàn)元/平方米，金地華辰的價(jià)格在5.3萬(wàn)元/平方米。記者了解到，西山燕廬拿地價(jià)格要比翡翠長(zhǎng)安和金地華辰略高。

同時(shí)記者了解到，11月翡翠長(zhǎng)安預(yù)計(jì)推出新盤，目前銷售透露的價(jià)格與一期基本持平。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括華潤(rùn)昆侖域、綠地·海珀云翡等7個(gè)純新盤，以及包括萬(wàn)科翡翠公園、金地未未來(lái)等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。在預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中，房企對(duì)于定價(jià)顯得更為謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，市場(chǎng)存貨以及未來(lái)供應(yīng)不足是新房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的重要原因之一。資料顯示，2016年住宅庫(kù)存量已連續(xù)5個(gè)月處于不足6.5萬(wàn)套的低谷。另外，2016年前10個(gè)月出讓的住宅用地當(dāng)中，包含純商住宅的僅7宗，純商住宅面積僅42萬(wàn)平方米，按照套均100平方米計(jì)算，未來(lái)新增供應(yīng)量?jī)H4000余套。

行業(yè)人士評(píng)論稱，盡管樓市調(diào)控政策出臺(tái)，但新房市場(chǎng)仍處在供不應(yīng)求的階段，因此新房市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩的情況。

二手房?jī)r(jià)現(xiàn)松動(dòng)

“我現(xiàn)在東北放假呢，店里也沒(méi)生意，現(xiàn)在全是租賃客戶，我們也想著讓業(yè)主降價(jià)呢?！北本┮患抑薪殚T店的店長(zhǎng)向北京商報(bào)記者表示。

在北京樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的情況下，二手房市場(chǎng)作為樓市風(fēng)向標(biāo)的說(shuō)法顯得更有說(shuō)服力。9月30日，北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)新政對(duì)樓市的影響會(huì)首先波及到二手房市場(chǎng)。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)將近一個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)。

“遠(yuǎn)洋天著二期目前新上一套性價(jià)比較高的聯(lián)排別墅，房本面積313平方米，使用面積約550平方米，地上三層地下兩層，并有30平方米的花園；業(yè)主報(bào)價(jià)僅1450萬(wàn)元，比遠(yuǎn)洋天著三期同戶型價(jià)格便宜700萬(wàn)元?！北本┠持薪楣窘?jīng)紀(jì)人向北京商報(bào)記者發(fā)送的售房信息上顯示。據(jù)了解，該套房屋售價(jià)比同類型其他在售房屋低了近400萬(wàn)元。

實(shí)際上，北京商報(bào)記者走訪的多個(gè)區(qū)域中也存在諸如上述房屋下調(diào)售價(jià)的現(xiàn)象。但是，二手房在售房屋價(jià)格下調(diào)目前并非普遍現(xiàn)象。東三環(huán)某中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“降價(jià)的房源仍有限，且多以大戶型為主，新政出臺(tái)后對(duì)大戶型房屋沖擊較大，業(yè)主若想快速售出房屋，下調(diào)價(jià)格是最直接的方法。目前，大量降價(jià)拋售的局面并未出現(xiàn)，但是從近期業(yè)主委托出售房屋的報(bào)價(jià)以及業(yè)主對(duì)房屋價(jià)格預(yù)期來(lái)看，價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，以往幾個(gè)月‘坐地起價(jià)’的現(xiàn)象已經(jīng)難以見到”。

另外，從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京二手房下調(diào)報(bào)價(jià)的房屋占比開始增加。業(yè)內(nèi)人士稱，房?jī)r(jià)在成交量下調(diào)1-2個(gè)月后會(huì)有明顯松動(dòng)可能性。特別是當(dāng)下樓市投資需求比例高的情況下，部分前期獲利投資者可能會(huì)快速售出。

市場(chǎng)成交下滑明確

“9·30”新政出臺(tái)后，市場(chǎng)開始回歸理性。暫且不論價(jià)格走勢(shì)，成交量的下滑卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

從新房市場(chǎng)來(lái)看，新政出臺(tái)后成交量連續(xù)三周處于低迷，10月截至23日，北京市商品住宅共成交5855套，成交面積61.03萬(wàn)平方米，相比上月同期分別減少38%、33%。二手房市場(chǎng)也是如此，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月中上旬（1日-20日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1.24萬(wàn)套，與9月中上旬相比下降了25.9%。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，如果剔除國(guó)慶長(zhǎng)假的影響，10月網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)的下滑并不明顯，這是由于網(wǎng)簽量比市場(chǎng)實(shí)際成交量大概有3-4周的延遲，雖然網(wǎng)簽量下滑并不明顯，但是10月的市場(chǎng)實(shí)際交易量受新政影響非常大。根據(jù)我愛(ài)我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示，10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場(chǎng)實(shí)際交易量大幅降溫的影響，預(yù)計(jì)11月北京二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊霈F(xiàn)大幅回落。

與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相比，新房售樓處以及二手房中介門店的“冷清”也反襯著市場(chǎng)成交的下行。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)擁擠的售樓處，如今看房客戶卻寥寥無(wú)幾，甚至部分售樓處給員工放了假，只留幾個(gè)銷售人員值班；二手房中介門店情形也相差無(wú)幾，曾每天都在帶客戶到處看房的經(jīng)紀(jì)人，也難得有了清閑。

房?jī)r(jià)松動(dòng)臨界點(diǎn)來(lái)臨？

在調(diào)控政策影響下，市場(chǎng)成交量開始下滑，但對(duì)于購(gòu)房者而言，更關(guān)心的依然是房?jī)r(jià)。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格已有所松動(dòng)，新房?jī)r(jià)格較為平穩(wěn)。然而，對(duì)于房?jī)r(jià)松動(dòng)臨界點(diǎn)是否已經(jīng)到來(lái)，目前市場(chǎng)仍未有定論。

“新房月成交8000套是市場(chǎng)興衰的臨界點(diǎn)”，一位從事房產(chǎn)交易多年的業(yè)內(nèi)人士表示，從目前新房市場(chǎng)成交量來(lái)看，本月很難達(dá)到8000套，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月新房成交量仍會(huì)持續(xù)低迷，若成交連續(xù)3個(gè)月不足8000套，那么房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)進(jìn)入下行通道。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，新房市場(chǎng)價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。首先，盡管成交量下滑，但對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，依舊是供不應(yīng)求的局面，因此，開發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力去降價(jià)。其次，近年來(lái)開發(fā)商拿地成本較高，也制約房企很難對(duì)價(jià)格做出較大調(diào)整。此外，從房企運(yùn)營(yíng)角度考慮，目前房企并不缺乏資金，經(jīng)過(guò)今年一年的高速去化，房企積蓄了較多資金，因此沒(méi)有必要對(duì)價(jià)格做出大幅調(diào)整。

對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，因?yàn)槭怯尚I(yè)主決定市場(chǎng)走向的自由化市場(chǎng)，部分房屋會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)現(xiàn)象，但目前市場(chǎng)觀望情緒濃厚，大規(guī)模降價(jià)的局面暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。不過(guò)，若成交量持續(xù)下滑，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)也難以避免，尤其是之前價(jià)格漲幅較高的區(qū)域。