最近,“房貸利率換錨”一事不斷刷屏,大家紛紛猜測利率是跌還是漲,對買房有啥影響,房價會不會跟隨變動......七嘴八舌,都有自己的道理。

房屋貸款,各大商業(yè)銀行最常用的兩種還貸方式,分別是等額本息&等額本金。兩者有啥區(qū)別,怎么計算?

很多人這么算利息:

年化利率6%,利息就是12萬*6%,等于0.72萬元,所以總共還銀行12.72萬。

錯!小傻瓜,房貸不這么算!

每月以相同的額度償還本金,本金逐漸減少,每月的利息也逐月減少,每月的還款額度也相應(yīng)減少。看不懂沒關(guān)系,我們還是以12萬為例。

年化利率6%,所以月利率就是0.5%。

第一個月利息,12萬*0.5%=600元;應(yīng)還款1萬+600。

第二個月利息,只欠銀行11萬了,所以第二個月利息,11萬*0.5%=550元;應(yīng)還款1萬+550元。

第三個月利息,只欠10萬,利息為10萬*0.5%=500元;應(yīng)還款1萬+500元。

......

按照這種算法,依次往后算每月應(yīng)該還的款數(shù)。

等額本金還款方式,在算利息時,是看你當(dāng)前還欠銀行多少本金。

等額本息的算法,要復(fù)雜很多。來來來,拿出草稿紙,我們開始做數(shù)學(xué)題。還是上面那個例子。

A0=12萬,假設(shè)第一個月還款后,還欠銀行A1,第二個月欠A2......第12個月欠A12。12個月還完,所以A12=0。再設(shè)每個月還款額為A(本金+利息)

A1=A0(1+0.5%)-A

A2=A1(1+0.5%)-A

.......

A12=A11(1+0.5%)-A=0

高中數(shù)學(xué)用得上了!等比數(shù)列算一算,結(jié)果是A=10328元,那總共的利息就是328*12=3936元

相對于上一個還款方式,等額本息每個月的還款額是固定的,對于日常生活資金安排比較友好。

總結(jié)一下,等額本息每個月還貸金額相同,等額本金第一個月還貸金額最高,之后逐月遞減。那這兩種選哪個更好?

在相同的貸款數(shù)、貸款年限的條件下,這兩種還貸方式產(chǎn)生利息差異,頭幾年差距非常小,但還款時間越長,差距逐漸顯露。

再來說一個情況,很多小伙伴因為各種原因,選擇了小額貸款公司。那小額貸款公司又怎么算?來看看這些小額貸款的坑!

◆◆情況一

就像我們第一次計算的一樣,有的小額貸款公司,標(biāo)的利率是6%,但在算利息時,直接用總貸款額,乘以年利率。這種情況下,每個月都在還錢,但是利息還是沒在減少。

所以一定要問清,小額貸款公司的利息如何計算。

◆◆情況二

很多小額貸款公司,利息先付,也就是給你錢的時候,已經(jīng)把利息算進(jìn)去了。比如你借12萬,拿到手的卻是12萬-(12萬*6%)=11.28萬。

結(jié)果每個月還的本金還是1萬,乍一看是6%的利率,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他們定的這個利率數(shù)。這個時候,萬一在加個什么手續(xù)費之類的,你就虧大了,忽悠你沒商量。別看這種情況離譜,實際上,很多小額貸款公司就是這么搞的。所以貸款前,一定要擦亮眼睛!

end.

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