回首過(guò)往20年，澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)大放異彩。
英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》援引研究公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞的平均房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去20年漲幅達(dá)到192%，一舉助力澳大利達(dá)和新西蘭、美國(guó)和英國(guó)并列成為全球最強(qiáng)勁房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在澳大利亞悉尼生活的James和Norma McCarthy一家是其中的受益者。
50多年前，即使面對(duì)親朋好友的連番警告，James和Norma McCarthy還是在悉尼以北90公里的地方建造了一棟別墅，可以直接俯瞰麥克馬斯特海灘（Macmasters Beach）。
他們的女兒Kathryn McCarthy回想起父母為此所下的“賭注”并表示：“錢(qián)很緊張，他們很節(jié)約?！?/p>
從那時(shí)起，McCarthy一家三代人在這棟海濱別墅度過(guò)了無(wú)數(shù)個(gè)暑假。與此同時(shí)，繁榮的澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)把諸如麥克馬斯特海灘這樣“沉睡”的城鎮(zhèn)變得非常槍手，特別是在疫情大流行期間人們更青睞在城市之外尋找更多居住空間。
所以2021年也就成為自1980年代中期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)最好的一年，房?jī)r(jià)上漲了22%。
而飛漲的房?jī)r(jià)也助力McCarthy一家的海濱別墅的價(jià)格超過(guò)300萬(wàn)澳元（約220萬(wàn)美元），此后他們首次將別墅掛牌出售，因?yàn)椤艾F(xiàn)在的市場(chǎng)非常有吸引力”。
加息刺破“泡沫”？
然而，隨著央行潛在的加息舉動(dòng)，這些美好景象可能會(huì)難以延續(xù)。
此前澳洲聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)將官方現(xiàn)金利率維持在0.1%，成功將可調(diào)抵押貸款利率保持在目前的創(chuàng)紀(jì)錄低位。然而，自從其開(kāi)始減少購(gòu)債規(guī)模，固定利率一直在攀升。
根據(jù)澳洲聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，一年前自住業(yè)主的平均三年期固定利率抵押貸款利率為2.1%。而現(xiàn)在，相同抵押貸款的利率已升至3.5%。
所以面對(duì)央行對(duì)貨幣政策的收緊傾向，今年下半年和明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒔?jīng)歷突然放緩。
但需要注意的是，這些放緩并不是毫無(wú)征兆。因?yàn)樵?021這種“房地產(chǎn)大年”，澳大利亞房?jī)r(jià)最貴的兩個(gè)城市—悉尼和墨爾本仍舊增長(zhǎng)緩慢，到2022年僅分別上漲了0.4%和0.25%，這種弱勢(shì)增長(zhǎng)削弱了全國(guó)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》指出，相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，澳大利亞明年的房?jī)r(jià)跌幅最大將達(dá)到8%。而澳大利亞國(guó)民銀行更是預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將大幅下跌10%，這或?qū)⒊蔀槎唐跉v史上最大的房?jī)r(jià)波動(dòng)之一，此前悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)也曾一度下降了近12%。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，悉尼房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了微小的下跌，2月份悉尼房?jī)r(jià)微跌0.1%，這是18個(gè)月以來(lái)的首次下跌。
Lawless對(duì)此指出：
今年下半年，市場(chǎng)普遍認(rèn)為市場(chǎng)將開(kāi)始進(jìn)入下一階段。
但同時(shí)Lawless也指出，房?jī)r(jià)下跌可能會(huì)縮小不同收入人群買(mǎi)房門(mén)檻的差距。與2021年上漲22%的房?jī)r(jià)相比，當(dāng)年的工資價(jià)格指數(shù)僅上漲了2.3%，這使得很多澳大利亞人買(mǎi)不起房，而且“首次購(gòu)房者無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)”。
Demographia International公布的2022年國(guó)際住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查結(jié)果，悉尼僅次于香港，成為居民最難以負(fù)擔(dān)買(mǎi)房成本的城市。澳大利亞墨爾本在榜單上排名第五，澳大利亞其他城市如阿德萊德、布里斯班和珀斯都位列前20名。
由于房?jī)r(jià)的快速上漲，很多澳大利亞人因?yàn)閾?dān)心錯(cuò)過(guò)而在恐慌中購(gòu)買(mǎi)了質(zhì)量不佳的房產(chǎn)，這也凸顯了澳大利亞家庭較高的債務(wù)水平。目前澳大利亞家庭債務(wù)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例約為120%，僅次于瑞士。
所以在這種情況下，許多貸款持有人都面臨利率上漲和通脹高企的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)澳洲聯(lián)儲(chǔ)行長(zhǎng)Philip Lowe在上個(gè)月被問(wèn)及抵押貸款持有人應(yīng)該做些什么準(zhǔn)備，畢竟其中有100萬(wàn)人從未經(jīng)歷過(guò)央行加息，Lowe對(duì)此表示：
要確保你有一個(gè)緩沖區(qū)。
利率上升 買(mǎi)房人承受重壓？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家近期預(yù)測(cè)，官方現(xiàn)金利率將在2022年6月上調(diào)，到2023年6月現(xiàn)金利率將上調(diào)2.15%—相當(dāng)于在短短12個(gè)月內(nèi)加息9次，這將成為世界上最快的加息節(jié)奏。
屆時(shí)可調(diào)抵押貸款利率也將提高2.15%至5.6%，這將使得抵押貸款還款額增加29%。其中中位價(jià)房屋的每月抵押貸款還款額將從2022年2月的2599美元增加到3344美元，增加745美元，幅度達(dá)到28.6%。
而這對(duì)于墨爾本的中位價(jià)房屋買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，就意味著每月還款中位數(shù)將增加818美元。對(duì)于悉尼來(lái)說(shuō)，這更是致命的1141美元。
對(duì)于未來(lái)兩年到期的固定利率抵押貸款，影響將更加明顯。他們中大多數(shù)的初始利率低于2.5%。而等到進(jìn)行再貸款時(shí)，他們面臨的抵押貸款利率可能會(huì)翻一番。
但市場(chǎng)的預(yù)測(cè)并不總是成真，因?yàn)榘难胄幸辉俦硎静患庇谔岣呃省?/strong>
Corinna Economic Advisory的創(chuàng)始人Saul Eslake也持有不同意見(jiàn)，他認(rèn)為乍一看澳大利亞人似乎“非常容易受到利率上升的影響”。然而，風(fēng)險(xiǎn)最大、債務(wù)與工資比率非常高的抵押貸款的數(shù)量，仍然相對(duì)較低。
Eslake補(bǔ)充道，與其他國(guó)家相比，澳大利亞的抵押貸款違約率非常低，這或?qū)⒎乐狗康禺a(chǎn)市場(chǎng)崩潰。
很巧的是，新南威爾士州的大雨迫使McCarthy一家將海濱別墅的拍賣(mài)推遲到四月初，他們表示，如果屆時(shí)報(bào)價(jià)比較一般，他們將“重新考慮”。