昨日，央行宣布個(gè)人房貸利率調(diào)整新政！自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

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一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

四、人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

新政一出，大家紛紛拋出各種問(wèn)題：

新政將帶來(lái)哪些變化？

房貸利率到底高了還是低了？

以后房貸不能打折，是真的嗎？

新政對(duì)房貸有何影響？

別著急，你關(guān)心的問(wèn)題，

普法君逐條為你解答。

Q

新政將帶來(lái)哪些變化？

根據(jù)新政，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

對(duì)此，新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示，此次調(diào)整的最重要的變化，是個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)的變化。在這次調(diào)整之前，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來(lái)確定個(gè)人住房貸款利率。調(diào)整之后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貨款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），即在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，根據(jù)LPR來(lái)確定個(gè)人住房貸款的利率，這是這次調(diào)整的根本。

財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家余豐慧點(diǎn)評(píng)，過(guò)去是央行在上海銀行間拆借市場(chǎng)公布一個(gè)一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值，然后商業(yè)銀行參考定價(jià)自己的貸款利率。現(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶平均利率基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)確定房貸利率。更加市場(chǎng)化了，商業(yè)銀行定價(jià)權(quán)提高，借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。

Q

房貸利率到底高了還是低了？

這是大家最關(guān)心問(wèn)題。根據(jù)新政，首套房貸款不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）

這也就是說(shuō)，根據(jù)8月20日的LPR報(bào)價(jià)，首套房利率不得低于4.85%，二套房利率不得低于5.45%。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，此前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來(lái)的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。簡(jiǎn)單對(duì)比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來(lái)講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購(gòu)房成本將有所上升。

不過(guò)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個(gè)城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少。據(jù)統(tǒng)計(jì)35個(gè)城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，35個(gè)城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。

具體到我省，2019年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.31%；二套房貸款平均利率為5.55%，深圳地區(qū)首套房貸款利率平均水平為5.19%，二套房貸款利率平均水平為5.48%。新政出臺(tái)前，廣深兩地市場(chǎng)房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。

不過(guò)，房貸利率下降的可能性不大！

因?yàn)檠胄幸?guī)定中提到的是利率是房貸利率最低下限。且根據(jù)新規(guī)，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。也就是說(shuō)，各地會(huì)根據(jù)情況“加價(jià)”且各家銀行也會(huì)根據(jù)本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，在4.85%（首套）、5.45%（二套房）上具體加價(jià)。

中國(guó)銀行主管研究員周景彤認(rèn)為，未來(lái)房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大。

董希淼認(rèn)為，央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)有所上升。

從市場(chǎng)看，進(jìn)入8月房貸利率有上調(diào)的趨勢(shì)。據(jù)多家銀行的最新情況，因近期房貸額度普遍偏緊，預(yù)計(jì)房貸利率近期會(huì)有上調(diào)趨勢(shì)。

而在8月20日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)明確表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”的原則，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定?！熬唧w怎么操作，過(guò)幾天央行將發(fā)布個(gè)人住房貸款利率政策的公告，但有一點(diǎn)是肯定的：房貸的利率不下降?！?/p>

Q

房貸利率打折，真的成為歷史嗎？

以往，很多小伙伴去銀行申請(qǐng)房貸，幸運(yùn)的時(shí)候，利率可以打折。比如說(shuō)，目前上海就有部分銀行可以申請(qǐng)9折的房貸利率優(yōu)惠。甚至有部分銀行曾打過(guò)7折或8折。

但根據(jù)央行最新公告，房貸利率強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格。那這是不是意味著房貸不能打折了？

答案是肯定的。因?yàn)樗^房貸利率打折，是因?yàn)橐浴盎鶞?zhǔn)利率”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打折，但如今房貸利率不再對(duì)標(biāo)基準(zhǔn)利率，自然不存在打折一說(shuō)。

不過(guò)，按照央視新政內(nèi)容：首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，這與目前上海的房貸平均利率相當(dāng)。

Q

剛簽了合同，還沒(méi)放款，會(huì)受影響嗎？

對(duì)于已經(jīng)發(fā)放貸款的人來(lái)說(shuō)，不受新政影響。

根據(jù)新政，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

Q

二套房貸款利率將如何調(diào)整？

根據(jù)新政，二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%。

那么新政對(duì)二套房貸款利率有何影響？對(duì)此，東北證券研究總監(jiān)付立春表示，央行公告里面首先表達(dá)的目的就是要為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制?！岸追?0個(gè)基點(diǎn)的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策的原則，預(yù)計(jì)執(zhí)行起來(lái)可能上浮水平會(huì)遠(yuǎn)大于60個(gè)基點(diǎn)。”付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來(lái)房貸的成本及可得性都會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)。

Q

近期房貸利率如何？

張大偉對(duì)此表示，近期房貸利率有4個(gè)特點(diǎn)。具體包括：

1.目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)。

2.房貸利率在2019年上半年對(duì)比2018年下半年是明顯有所寬松，最近部分城市又有輕微上行，這種波動(dòng)看屬于正常，房貸利率都沒(méi)有超過(guò)2018年第四季度。

3.最近央行多次要求各銀行限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，但對(duì)于正常的按揭貸款并沒(méi)有政策收緊，大部分城市房貸利率是平穩(wěn)的。

4.從全國(guó)看，因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率不高，房貸執(zhí)行利率基本都在首套房基準(zhǔn)10%-20%，二套房在20%-30%，整體看，平穩(wěn)將是主流。