近日央行發(fā)布重磅文件，對(duì)個(gè)人住房貸款利率做出了新的規(guī)定，要點(diǎn)如下：

1、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。2、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加60個(gè)基點(diǎn)。3、按照“因城施策”原則，省級(jí)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，當(dāng)?shù)劂y行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

特別說(shuō)明，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心通過(guò)微信公號(hào)明確，公積金個(gè)人住房貸款利率暫不調(diào)整。

針對(duì)首套房，公積金個(gè)人住房貸款執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，即3.25%；針對(duì)二套房，公積金個(gè)人住房貸款執(zhí)行的是1.1倍基準(zhǔn)利率，即3.575%。

利率上漲雖然有利于打擊投機(jī)性購(gòu)房，但同樣增加了剛需買房的成本。

01

蘇州利率屬于比較高的。

根據(jù)蘇房網(wǎng)調(diào)查結(jié)果，目前大部分銀行首套首貸的利率環(huán)比8月普遍上漲，基本上浮3個(gè)點(diǎn)左右，也就是普遍上浮25%，各家銀行利率相差不大。

二套房貸已結(jié)清的，利率上浮25%，二套房貸未結(jié)清的，利率上浮30-35%。中國(guó)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行上浮最高，上浮35%。

對(duì)于離異首套，各大銀行利率上浮也有所區(qū)別，上浮利率在26-30%左右。

對(duì)于放款時(shí)間，大部分銀行表示放款時(shí)間比較長(zhǎng)，2-3個(gè)月最快，招商銀行表示需要3-6個(gè)月放款。

02

今天我對(duì)蘇州部分銀行進(jìn)行的最新調(diào)查：

郵政儲(chǔ)蓄已執(zhí)行新的個(gè)人房貸利率，但具體多少并未透露。

蘇州銀行表示已執(zhí)行新的個(gè)人房貸利率，這幾天辦不了新的貸款，等下周一執(zhí)行新的個(gè)人房貸利率。具體還多少還沒(méi)確定下來(lái)。

招商銀行目前實(shí)行6.13%的年利率，接下來(lái)也不會(huì)有新的變化。

農(nóng)業(yè)銀行按現(xiàn)在正常的首套首貸利率上浮25%，放款時(shí)間不確定，不承諾放款時(shí)間。對(duì)于新的房貸利率，表示沒(méi)有接到通知。

建設(shè)銀行目前按首套首貸利率上浮25%，不過(guò)現(xiàn)在辦理已經(jīng)來(lái)不及放款，要按新的個(gè)人房貸利率，可能需要簽一份同意（LPR）基準(zhǔn)加點(diǎn)同意書。對(duì)于新的個(gè)人貸款只是計(jì)算方式不同。

03

據(jù)了解，目前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，有望近期落地。

北京首套房貸利率LPR+55個(gè)基點(diǎn)

據(jù)了解，北京新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。 （按8月20日5年期以上LPR為4.85%，利率分別為5.4%和5.9%）

按照最近一次公布的五年期LPR(4.85%)計(jì)算，北京首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，該水平與當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本相當(dāng)。“這次定價(jià)水平的確定主要是為了實(shí)現(xiàn)與LPR掛鉤，同時(shí)考慮了保持北京房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性需要?！敝槿耸糠Q。

招行深圳首套房貸利率LPR+30個(gè)基點(diǎn)

9月5日起，招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR(貸款基礎(chǔ)利率)。

據(jù)了解，新利率下招行深圳地區(qū)首套和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)，利率分別為5.15%和5.45%。

招行深圳首套房利率原先為5.145%，二套房利率原先為5.39%。相比之下，新政下首套和二套房房貸利率分別較原先提高0.005%和0.06%。

由此可見(jiàn)，房貸利率加點(diǎn)下限非一成不變！

04

業(yè)界普遍認(rèn)為，房貸利率新老政策將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，換“錨”之后，房貸利率不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌。

LPR所反映的是貸款市場(chǎng)的趨勢(shì)，各地市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制對(duì)應(yīng)的則是因城施策。

最終實(shí)現(xiàn)的是利率=市場(chǎng)+調(diào)控 。

事實(shí)上，在此前房貸計(jì)算方式上，乘法方式出現(xiàn)很多弊端，當(dāng)基準(zhǔn)利率處于低位時(shí)，被乘后效應(yīng)會(huì)相應(yīng)變小。改用LPR加點(diǎn)的方式，可以解決效應(yīng)變小的問(wèn)題，使得計(jì)算方式更為直觀。

也就是說(shuō)如果出現(xiàn)個(gè)別城市因?yàn)長(zhǎng)PR變化帶來(lái)房貸利率變化，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)矛盾比較緊張，那么市場(chǎng)利率指導(dǎo)就會(huì)相對(duì)頻繁一些，比如一兩個(gè)月就會(huì)調(diào)整一次。LPR所反映的是貸款市場(chǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)也會(huì)反映在LPR趨勢(shì)上。