09月22日訊，2016年猴年春節(jié)后，一線(xiàn)城市和多個(gè)二線(xiàn)城市的樓市開(kāi)啟瘋漲模式，并快速?gòu)暮诵牡囊痪€(xiàn)城市向周邊地區(qū)蔓延，珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等區(qū)域的二三線(xiàn)城市陸續(xù)接力上漲。土地市場(chǎng)也頻頻傳出樓板價(jià)、溢價(jià)刷新高的消息。 瘋狂的不只是土地和樓市，還有房地產(chǎn)貸款。
根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，今年上半年個(gè)人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬(wàn)億元，超過(guò)去年全年個(gè)人住房貸款的規(guī)模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個(gè)人房貸規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到了13.67萬(wàn)億元，新增房貸規(guī)模高達(dá)2萬(wàn)億。
土地、樓市，都在變成資本狂歡的慶功宴，剛需者的聲音越來(lái)越微弱，直至被淹沒(méi)。
這一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛宴是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的解救，還是另一場(chǎng)危機(jī)的導(dǎo)火索？
看：瘋狂的房?jī)r(jià)與地價(jià)
9月19日中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”，在全國(guó)70個(gè)大中城市(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)樣本城市)中，新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上漲的城市達(dá)到62個(gè)；二手住宅同樣也出現(xiàn)了樣本城市全面普漲的情況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，與去年同期相比，70個(gè)大中城市中二手房?jī)r(jià)格上漲的城市有53個(gè)(價(jià)格下降或持平的各有16個(gè)和1個(gè))。
其中一些城市的房?jī)r(jià)漲幅之大，已經(jīng)讓人“瞠目結(jié)舌”。如在新建商品住房中，房?jī)r(jià)漲幅最高的廈門(mén)同比已暴漲44.3%，合肥、南京也分別達(dá)到40.5%和38.8%。除此之外，“北上廣深”老牌領(lǐng)漲的一線(xiàn)城市，也繼續(xù)保持房?jī)r(jià)不斷上漲的勢(shì)能，在高價(jià)位的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)的漲幅同樣分別達(dá)到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥，暴漲的幅度竟高達(dá)46.9%。
與此同時(shí)，土地市場(chǎng)也在輪番上演“瘋狂”。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)土地市場(chǎng)合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，成交總價(jià)為3288.2億元，其中上市公司比例明顯占絕對(duì)多數(shù)，89宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為2760億元，占比為84%。
這些錢(qián)從何而來(lái)？對(duì)此，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析，去年下半年以來(lái)，房企融資成本大幅降低，國(guó)企、央企和評(píng)級(jí)較高的上市房企發(fā)債規(guī)模很大，動(dòng)輒數(shù)十億元、上百億元規(guī)模，使銀行信貸以及各路資金對(duì)其“輸血”，提供了資金支持。
根據(jù)媒體引用廣發(fā)證券報(bào)告的數(shù)據(jù)，2016年1~7月，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計(jì)貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來(lái)最高水平。
除了銀行的信貸融資，信托計(jì)劃、私募基金、銀行理財(cái)甚至P2P等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)。中債登發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)半年報(bào)(2016)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月末，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的理財(cái)資金余額16.03萬(wàn)億元，投向房地產(chǎn)業(yè)的占比為13.06%，意味著有2.18萬(wàn)億的理財(cái)資金余額“輸血”房地產(chǎn)。
實(shí)際上，不僅僅是銀行貸款、公司債等渠道，房企的杠桿融資已經(jīng)延伸至前端的拿地環(huán)節(jié)和土地出讓金首付環(huán)節(jié)。
“房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開(kāi)發(fā)的過(guò)程中存在著多個(gè)杠桿融資的窗口，我們觀察到越來(lái)越多的房企在拿地環(huán)節(jié)就已經(jīng)開(kāi)始引入杠桿資金，尤其是在主流城市地王中并不鮮見(jiàn)，我們認(rèn)為這種模式在一定程度上進(jìn)一步減少了房企自有資金的投入，未來(lái)市場(chǎng)調(diào)整周期中會(huì)存在放大風(fēng)險(xiǎn)的可能?！敝行沤ㄍ蹲C券研究發(fā)展部房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)近日注意到，部分企業(yè)在土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)引入夾層融資，一般模式為：基金和房地產(chǎn)企業(yè)共同成立競(jìng)拍主體SPV，其中基金占據(jù)絕對(duì)控制權(quán)，基金以委托貸款的方式提供資金，資金來(lái)源中優(yōu)先級(jí)包括資管計(jì)劃、信托計(jì)劃、有限合伙等綜合形式。
此外，購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資創(chuàng)新、非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等也在本輪房?jī)r(jià)上漲周期成為一些房企融資的手段——部分杠桿配資蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
拿下上海顧村地塊的信達(dá)地產(chǎn)，今年年中就曾引發(fā)媒體集中關(guān)注。2015年7月至2016年6月的一年中，信達(dá)先后在全國(guó)各地高調(diào)奪得9幅地塊，合計(jì)涉及資金超過(guò)350億元，其中超過(guò)一半刷新了價(jià)格紀(jì)錄，其中，顧村地塊總價(jià)58.1億元，樓面價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率罕見(jiàn)地超過(guò)了300%。與之形成對(duì)比的是，該公司2015年全年的合同銷(xiāo)售才105.2 億元。財(cái)報(bào)顯示，從2011年至2015年，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~一直為負(fù)，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。其2015年資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.24%，突破了國(guó)企80%的紅線(xiàn)。
“如果面臨市場(chǎng)調(diào)整，房企面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)杠桿基金有權(quán)競(jìng)得土地，并有處置權(quán)。今年我們跟蹤的部分土地成交背后首付款放杠桿的情況并不是個(gè)例，由于在參與拍地環(huán)節(jié)企業(yè)實(shí)際投入的資金比例較少，在此輪地王潮背景下面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大?！敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎如是認(rèn)為。
但張大偉表示，未來(lái)三年，如果這些地王周?chē)績(jī)r(jià)上漲不超過(guò)100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。
染：無(wú)處安身的剛需
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年上半年50個(gè)代表城市住宅月均成交約3570萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近四成，絕對(duì)量為歷史同期最高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高；從各級(jí)城市來(lái)看，上半年同比均增長(zhǎng)，二線(xiàn)城市成交同比增幅最高；十大城市二手住宅累計(jì)成交77.59萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)42.5%。庫(kù)存與去化方面，受益于成交快速增長(zhǎng)，20個(gè)代表城市可售面積約12800萬(wàn)平方米，同比下降25.3%，絕對(duì)量處近兩年最低水平，庫(kù)存消化時(shí)間縮短至7.7個(gè)月。
以上海為例，2016年8月，上海市商品房成交均價(jià)為34899元/平方米，環(huán)比上漲12.67%，同比上漲了31.22%。商品住宅成交均價(jià)為42384元/平方米，環(huán)比上漲13.04%，同比上漲了40.18%。
作為夾心層的剛需們，需要直面房?jī)r(jià)暴漲的打擊，而這正是讓人為難的地方。
標(biāo)準(zhǔn)排名、BOSS直聘聯(lián)合發(fā)布2016年上半年大陸房?jī)r(jià)收入比最高城市排行榜，核心指標(biāo)是2016年7月各城市每平方米平均房?jī)r(jià)與2016年各城市平均月薪的比值，也就是當(dāng)月的房?jī)r(jià)收入比。
深圳7月以平均房?jī)r(jià)50842元、平均月薪7467元，房?jī)r(jià)收入比6.81，排名第一，此舉意味著半年的工資才能買(mǎi)一平方米；北京平均房?jī)r(jià)47619元，房?jī)r(jià)收入比6.17，位居第二；上海均價(jià)43052元，房?jī)r(jià)收入比5.67，位居第三。60個(gè)城市中，排名最后的城市是長(zhǎng)春，平均房?jī)r(jià)6471元，薪酬5268元，房?jī)r(jià)收入比1.23。
此情此景之下，逃離一線(xiàn)城市，到鄰近城市置業(yè)已逐漸成為剛需們的流行選擇。
樓市購(gòu)買(mǎi)力外溢、去庫(kù)存政策支持、信貸寬松等因素共同成就了臨深城市東莞、惠州上半年樓市成交量?jī)r(jià)創(chuàng)紀(jì)錄的結(jié)果。
綜合惠州房管局和家家順研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年，惠州全市共成交住宅84722套，同比上漲106.5%，平均每小時(shí)有19套新房成交。成交均價(jià)為8899元/平方米，相較2015年全年成交均價(jià)上漲了31%。這是惠州樓市有史以來(lái)成交量最高、去化最快的上半年。
家家順研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳客比例最高的是惠州，通過(guò)該中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)惠州新房的買(mǎi)家中，超八成來(lái)自深圳。
一名外地開(kāi)發(fā)商在年初收購(gòu)了惠州本地開(kāi)發(fā)商的數(shù)個(gè)項(xiàng)目，其區(qū)域總經(jīng)理表示，集團(tuán)重視環(huán)深城市的布局，選擇重倉(cāng)惠州因其鄰近深圳的區(qū)域位置。他認(rèn)為，惠州樓市的發(fā)展很大程度上取決于深圳購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力的轉(zhuǎn)移。
不僅如此，面對(duì)高房?jī)r(jià)的地產(chǎn)市場(chǎng)，租房已然演變成一項(xiàng)剛需們不得不參與的“城市運(yùn)動(dòng)”。
還以深圳為例，鏈家針對(duì)小區(qū)房調(diào)研的一份租房報(bào)告顯示，7月深圳住房平均租金為每月68.7元/平方米，套均租金為4938元/月。其中套房總價(jià)3000元/月內(nèi)的比例只有20.4%，2000元/月內(nèi)的僅占比4.2%，4000~8000元/月占比接近72%，高于8000元/月的超過(guò)7%，中高租金物業(yè)持續(xù)明顯增加。
然后在平均月薪只有7647元的深圳，該如何在當(dāng)下的租金行情中獲取安穩(wěn)且具備初步品質(zhì)的生活？
染：進(jìn)入金融寡頭時(shí)代
不久前，商業(yè)文明聯(lián)盟創(chuàng)始人、《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》前總編輯秦朔撰文指出，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)資本主義時(shí)代，房子被賦予了更多金融屬性，已被當(dāng)作金融工具和資本來(lái)運(yùn)作。
秦朔在文中直指：“如果說(shuō)囤地、捂盤(pán)、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài)；現(xiàn)在則是中盤(pán)，就是大規(guī)模使用金融工具(貸款和金融機(jī)構(gòu)的場(chǎng)外配資)，盡可能加杠桿，充分利用地價(jià)上升來(lái)擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表；負(fù)債越多越好，用‘負(fù)債’競(jìng)逐‘資產(chǎn)’(包括房地產(chǎn)公司股權(quán))，然后拉升資產(chǎn)價(jià)格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張?！?/p>
8月30日披露中期業(yè)績(jī)報(bào)告的中國(guó)恒大集團(tuán)以9999.15億的總資產(chǎn)規(guī)模，以及1.86億平方米土地儲(chǔ)備稱(chēng)冠行業(yè)，但伴隨著其擴(kuò)張的同時(shí)，其杠桿的極致運(yùn)用也成為資本市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，恒大今年中期資產(chǎn)負(fù)債率為81.79%，意味著該公司近萬(wàn)億的資產(chǎn)中，有八成來(lái)源于負(fù)債，即便不考慮其中的預(yù)收賬款等非負(fù)債因素，其負(fù)債狀況也不甚樂(lè)觀。美銀美林發(fā)表研究報(bào)告顯示，如果加上永續(xù)債等資本工具，恒大實(shí)際負(fù)債比率高達(dá)430%，公司負(fù)債比率維持在非常高的水平。
無(wú)獨(dú)有偶，萬(wàn)科、碧桂園這兩家年銷(xiāo)售規(guī)模位于國(guó)內(nèi)前三的公司在今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表也呈現(xiàn)杠桿放大趨勢(shì)。其中，萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率則由2015年底的75.32%上升至2016年中期的78.20%。
一線(xiàn)巨頭尚且如此，二三線(xiàn)房企的負(fù)債率也難逃一“高”。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，到2015年達(dá)到74.61%的新高點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)今年年中的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》也顯示，上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。
行業(yè)負(fù)債水平上升的結(jié)果是房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅度膨脹。上述房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2015年上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。
隨著房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)期的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的格局面臨重構(gòu)，地產(chǎn)金融寡頭壟斷的趨勢(shì)正在形成，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也首次公開(kāi)提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，意圖創(chuàng)造良性的行業(yè)整合環(huán)境，促使部分中小房企逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，完成行業(yè)重組。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組案例日漸增多，大型房企“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”逐漸成為新常態(tài)，未來(lái)行業(yè)將進(jìn)一步洗牌。
克而瑞對(duì)33家官方公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其合計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷(xiāo)售面積也達(dá)到了9473.9萬(wàn)平方米，同比上漲51%。這33家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)65%，歷史首次出現(xiàn)上半年平均完成指標(biāo)過(guò)半的現(xiàn)象，遠(yuǎn)超往年平均完成率。
隨之而來(lái)的是中小房企的無(wú)力退出。去年8月，浙江廣廈公告稱(chēng)擬用三年時(shí)間退出房地產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化行業(yè)。隨后，蘇寧環(huán)球也宣布了同樣的情況。
同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，最終推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。
在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上，這種聚集與重組甚至蔓延到了各個(gè)產(chǎn)業(yè)——以恒大為代表的地產(chǎn)資本以投資資金的形式外溢，似乎已經(jīng)成為普遍趨勢(shì)。
從7月底攪局萬(wàn)科A股，到在廊坊發(fā)展上的兩度舉牌，這家依托地產(chǎn)的投資集團(tuán)開(kāi)始攪動(dòng)中國(guó)資本市場(chǎng)，可謂兇猛凌厲、出手快準(zhǔn)狠。
與此同時(shí)，“恒大系”股票集體飆升，連番漲停，市值高達(dá)2000多億的萬(wàn)科也一度錄得4個(gè)漲停板，廊坊發(fā)展則在短短半個(gè)月時(shí)間股價(jià)翻倍。其余如嘉凱城、寶鷹股份、金螳螂、騰達(dá)建設(shè)等恒大控股或有恒大資金入主的概念股股價(jià)也是一飛沖天氣勢(shì)逼人。
有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，恒大系的資本版圖中，至少已經(jīng)囊括了16家上市公司和2家新三板掛牌公司，其中，上市公司包括12只A股、4只H股。
此外如保利地產(chǎn)、碧桂園、泰禾集團(tuán)、金茂等地產(chǎn)公司旗下都設(shè)立了投資公司或創(chuàng)投基金，專(zhuān)門(mén)在市場(chǎng)上進(jìn)行股權(quán)并購(gòu)。種種跡象顯示，在地產(chǎn)公司多元化擴(kuò)張的訴求之下，地產(chǎn)資本對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的入侵方興未艾，呈現(xiàn)進(jìn)一步加速的跡象。
探：貨幣，貨幣，貨幣
是什么推升了這一波房?jī)r(jià)的上漲？
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，當(dāng)前樓市是貨幣推升的，與土地供給無(wú)關(guān)，土地供給過(guò)剩而不是不足，基于這個(gè)判斷，需求是避險(xiǎn)性的比重大于居住。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也認(rèn)為，2015年~2016年房?jī)r(jià)的暴漲根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。
央行數(shù)據(jù)顯示，2015年人民幣新增貸款11.72萬(wàn)億元，同比多增1.8萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史最高水平。相比4萬(wàn)億刺激出臺(tái)的2009年，還要多投放了2萬(wàn)多億元。此外，到2015年12月末廣義貨幣M2余額139.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.3%。
海通證券首席宏觀分析師姜超在近期的一份研究報(bào)告中指出貨幣信貸回升的兩個(gè)重要因素：一個(gè)是金融監(jiān)管的放松，另一個(gè)是持續(xù)的降息。
2015年，央行開(kāi)始對(duì)同業(yè)存款、貸款比監(jiān)管持續(xù)大幅放松?！斑@一放松推動(dòng)了2015年信貸增速的反彈?！?/p>
另外，央行自2014年11月開(kāi)始，連續(xù)6次降息，1年期貸款利率從6%降至4.35%?！柏泿判刨J的回升在2015年推動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)的回升?！苯硎尽?/p>
加之，2015年6月股市暴跌，8月新匯改以來(lái)人民幣對(duì)美元出現(xiàn)大幅貶值，全球資產(chǎn)價(jià)格下跌，資產(chǎn)荒之下，2015年下半年開(kāi)始，全國(guó)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲聲一片，尤其是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲。
“貨幣寬松的背景下，市場(chǎng)出現(xiàn)資產(chǎn)荒，使房地產(chǎn)再次成為居民保值增值的最好選擇?！敝袊?guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與政策研究主管周景彤告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。
眼下這一輪房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“和2009年背景如出一轍?！倍际禽^為寬松的政策推升了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
回到2008年，其貨幣政策從下半年開(kāi)始便“適度寬松”：9月15日開(kāi)始，先后降息5次；1年期貸款利率從高峰的7.47%下調(diào)至5.31%；5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由5.22%下調(diào)至3.87%；與此同時(shí)，還擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平9月20日發(fā)布的房地產(chǎn)分析報(bào)告認(rèn)為，從房地產(chǎn)占GDP比重的指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)存在明顯泡沫。報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委則認(rèn)為：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大多數(shù)是加杠桿的形式獲得融資，這將蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。
在不少業(yè)內(nèi)人看來(lái)，接下來(lái)決定房地產(chǎn)走勢(shì)的命脈，或許捏在貨幣政策制定者手中。任澤平認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵在貨幣松緊。
他表示，平均而言，一輪房?jī)r(jià)上漲和需求釋放周期18個(gè)月左右，2014年底啟動(dòng)的這一輪房?jī)r(jià)上漲周期在接近尾聲。貨幣政策逐漸回歸中性，未來(lái)貨幣政策可能從主動(dòng)放水轉(zhuǎn)向衰退式寬松。
2016年6月末，M2余額同比增長(zhǎng)11.8%。人民幣貸款比年初增加7.53萬(wàn)億元，同比多增9671億元。
根據(jù)人民銀行發(fā)布的《二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，下一階段貨幣政策思路，將“繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”，并強(qiáng)調(diào)“從量?jī)r(jià)兩個(gè)方面保持貨幣金融環(huán)境的穩(wěn)健和中性適度”，“疏通貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)渠道”。
近日，央行相繼開(kāi)啟公開(kāi)市場(chǎng)14天和28天逆回購(gòu)操作，并用3個(gè)月MLF到期置換6個(gè)月和1年的MLF。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這一系列舉動(dòng)“去杠桿”的政策意圖明顯。
周景彤稱(chēng)，貨幣政策是宏觀政策，不僅僅針對(duì)一個(gè)市場(chǎng)。目前從各方面綜合來(lái)看，貨幣政策保持穩(wěn)定就可以，不要進(jìn)一步放松或收緊。“一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行的壓力仍然不小，仍需要貨幣政策保持一定的寬松，為財(cái)政政策穩(wěn)增長(zhǎng)創(chuàng)造一定的條件。另一方面，如果貨幣政策進(jìn)一步放松，或許會(huì)催生資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，以及匯率貶值、資本外流加劇等問(wèn)題?！?/p>
魯政委表示，“我從來(lái)不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)將來(lái)的導(dǎo)火索在國(guó)內(nèi)?！彼麑?duì)本報(bào)記者稱(chēng)，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的轉(zhuǎn)向推進(jìn)到半程，或許將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的一個(gè)引擎?！澳壳埃袊?guó)的經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，主觀上并不會(huì)收緊貨幣政策。但客觀上而言，隨著美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的收緊，其貨幣政策巨大的溢出效應(yīng)恐怕使中國(guó)也不能獨(dú)善其身。當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策收緊到半程之后，中國(guó)自己的貨幣政策出現(xiàn)實(shí)際的轉(zhuǎn)向，那時(shí)候或許會(huì)是真正嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)降臨之時(shí)?！彼f(shuō)。
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