房產(chǎn)，是大部分中國(guó)人家庭的最重大資產(chǎn)，關(guān)于房產(chǎn)的買賣，一個(gè)正確的決策，會(huì)讓一個(gè)家庭由窮變富，一個(gè)錯(cuò)誤的決策，會(huì)讓一個(gè)家庭由富變窮或錯(cuò)失富裕的機(jī)會(huì)。

2022年5月20日，中國(guó)人民銀行發(fā)布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。即，房貸基準(zhǔn)利率從4.65%降至4.45%，經(jīng)此調(diào)整，首套房利率從5.2%降至5.05%，二套房從5.4%降至5.25%。房貸利率下降了，對(duì)購(gòu)房者說絕對(duì)是利好消息，那么，現(xiàn)在可以買房了嗎？

房貸利率調(diào)整變化

2020年7月，首席財(cái)經(jīng)參考發(fā)表了《中國(guó)房?jī)r(jià)真的不會(huì)跌！》一文，從中我們可以清晰地了解房貸利率變化了，該不該出手購(gòu)房，需要算一算。

1.判斷一個(gè)投資品有沒有泡沫，我們必須要有一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，否則我們就無從下手。而用來衡量房?jī)r(jià)有無泡沫的通用指標(biāo)，就是租金收益和持有成本。我們把錢放在銀行理財(cái)，有4%的收益，從銀行貸款買房子，貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，所以我們持有房產(chǎn)是有成本的。如果你用自己的錢買房，你的持有成本就是4%，如果你貸款買房，你的持有成本就是4.9%，不管你是不是全款買房，你的持有成本都不是0，這一點(diǎn)你必須要搞清楚。然后，我們來看一看房子這個(gè)資產(chǎn)的出租收益，一線城市的出租收益普遍在1.5%左右，二線城市的出租收益普遍在2%左右，三四線城市則在3-4%左右。

2.我用4-4.9%的成本，冒著房?jī)r(jià)下跌損失本金的風(fēng)險(xiǎn)，去買一個(gè)出租收益在2%左右的資產(chǎn)，這不是在倒貼錢嗎，如果房?jī)r(jià)不漲，每年倒虧3%。海外城市動(dòng)輒4%，5%甚至6%以上的租金回報(bào)率，幾倍于中國(guó)熱點(diǎn)城市，日本東京各區(qū)的租金收益，普遍在5-7%左右，而日本的房貸利率，僅為1.5%，收益剪刀差為全球之冠。

住房建設(shè)

3.縱觀中國(guó)15年來的出租回報(bào)率，在2004年的時(shí)候，住房出租回報(bào)率還可以達(dá)到6%以上，而到了2019年，住房出租回報(bào)率已經(jīng)跌到了2%。2%的出租回報(bào)率，萬萬支撐不起5%的持有成本，這是在賭每年房?jī)r(jià)上漲必然超過3%，如果不漲，就會(huì)帶來恐怖的拋盤，哪怕房?jī)r(jià)腰斬，出租回報(bào)率也只能回到4%。

4.而現(xiàn)在很多一線城市的房租收益率僅為1.5%，持有成本高達(dá)5%以上，加上1%的風(fēng)險(xiǎn)收益，房租收益要到6%才算持平。這些一線城市要么房?jī)r(jià)腰斬再腰斬，要么房租翻倍再翻倍，否則是沒辦法做到收益率平衡的。居民可支配收入沒有翻倍再翻倍，想讓房租大漲特漲的可能性，幾乎為零，而政府也不允許房?jī)r(jià)腰斬再腰斬。問題再次陷入死結(jié)，好像解決不了，要么就大家僵持著，看誰先頂不住。

5.但實(shí)際上，我們還可以有另外一種辦法來解決這個(gè)問題，那就是降低持有成本。怎么降低持有成本，很簡(jiǎn)單，降息。你剛才不是說出租收益率2%，持有成本5%，收益率不匹配么？泡沫很大么？你不用房?jī)r(jià)腰斬，也不用房租翻倍，我直接把房貸利率給你降低到2%，你的收益率不就匹配了，泡沫不就沒有了么？你會(huì)說，哇，房貸利率怎么可能這么低？怎么不可能這么低，日本的房貸利率是1.5%，香港的房貸利率是2%，全世界論房貸利率，比中國(guó)高的還真沒幾個(gè)。美國(guó)這幾年加息多次，目前的基準(zhǔn)利率也才2.25%-2.5%，而中國(guó)的基準(zhǔn)利率高達(dá)4.9%，印了這么多錢都沒把中國(guó)的貸款利率給壓下去，可想而知中國(guó)到底有多缺資本。

房貸利率

6.二線城市的房租目前是2%，貸款利率通常是基準(zhǔn)利率上浮10%，大概是5.5%，很多人說泡沫太大。那我把房貸利率從上浮10%改為直接打7折，也就是把利率降低到3.5%，請(qǐng)問泡沫還大不大了，如果期間再多橫盤個(gè)五年，居民收入和房租，都再上升個(gè)50%呢，那房租收益就到3%了，請(qǐng)問這時(shí)候泡沫還大不大了。如果情況嚴(yán)重失控的時(shí)候，一狠心直接房貸打5折，2.45%的貸款利率放出去，這簡(jiǎn)直就是在送錢啊，房?jī)r(jià)不應(yīng)聲暴漲才見鬼呢。

7.這幾年對(duì)房?jī)r(jià)的打壓太狠，讓房?jī)r(jià)真的漲不動(dòng)了，所以這幾年不建議大家去購(gòu)買投資房，房貸利率一個(gè)勁地提升，房?jī)r(jià)疲態(tài)盡顯，又不是急著娶老婆，買投資房干嘛，不如等一等。但是過幾年，一旦房貸利率降低到某一個(gè)程度，降低了收益剪刀差，讓買房的風(fēng)險(xiǎn)降低，收益提升，我會(huì)立刻出手購(gòu)房。

8.至于剛需房，那還是買吧，省幾年的利息錢沒啥意義，結(jié)婚第一，對(duì)于剛需而言，漲跌其實(shí)都和你無關(guān)，都是紙上富貴，你也落袋不了，所以夠錢就買，越早越好。但是，你真的不用擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)崩盤，所謂租金收益過低，房?jī)r(jià)泡沫過大，那其實(shí)根本不是問題，我們不需要房?jī)r(jià)跌，也不需要房租漲，直接把房貸利率降下去，一切問題都迎刃而解。

9.根據(jù)理解，舉例：購(gòu)買二套投資房，從現(xiàn)金流角度算一筆賬，假如你現(xiàn)在有50萬（三年期以上存款利率3%計(jì)），準(zhǔn)備買套100萬的房子（貸需款50萬，貸款利率5%計(jì)），單價(jià)1.5萬元/平米，購(gòu)房面積為66.67平米，租金2000元/月。（1）不買房，50萬元存三年以上，現(xiàn)金流每年50*3%=1.5萬元；（2）買房，貸款利息支出50*5%=2.5萬元，自有50萬無利息收入，少1.5萬元，房租收入2000*12=2.4萬元，現(xiàn)金流為-2.5-1.5+2.4=-1.6萬元。為彌補(bǔ)1.6萬元現(xiàn)金流，房?jī)r(jià)最低漲幅為1.6%。請(qǐng)根據(jù)實(shí)際計(jì)算，所列數(shù)據(jù)僅供參考理解，算得不對(duì)的話，歡迎批評(píng)指正。

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