嗯，怎么還是我，冷大俠。
這個(gè)月初的時(shí)候，我才幫大家梳理了一下德陽(yáng)現(xiàn)目前各家銀行的貸款執(zhí)行利率是多少。沒(méi)有看過(guò)的朋友可以再去翻一翻。
上周，我猜也有一些朋友聽(tīng)說(shuō)了另外一個(gè)消息。
德陽(yáng)四大行，工、農(nóng)、中、建從5月1日起將執(zhí)行房貸新利率，一律執(zhí)行底線首套房5.78%，二套房5.98%。
冷大俠使勁渾身解數(shù)打聽(tīng)了一下這件事。是真的。
四大行都將按此執(zhí)行，此外其他銀行中也有個(gè)別銀行比對(duì)四大行利率上調(diào)首套房和二套房的貸款利率。
5月1日后，你買(mǎi)房的成本或許就要變得更高了，無(wú)論怎么算，都是不劃算的。
為什么？
承蒙各位厚愛(ài)，我在德陽(yáng)房地產(chǎn)混跡這么多年有騎三輪車?yán)偷募夹g(shù)還是有的，就跟大家算一算。
第一：利率上漲，月供更高，利息更多！
就在4月初我在調(diào)查的時(shí)候，四大行首套房的最低執(zhí)行利率還是5.635%。
請(qǐng)注意，這是最低執(zhí)行利率，大部分人實(shí)際上可能上浮得更多。例如上一次有網(wǎng)友就說(shuō)自己2018年10月工行首套房貸款，基準(zhǔn)利率4.9%，實(shí)際上浮了20%，執(zhí)行利率5.88%，而當(dāng)時(shí)一般就是15%左右。
我們就按4月初最低執(zhí)行利率算，5.635%！以房屋總價(jià)100萬(wàn)，首付30%，30年期限為例。
貸款70萬(wàn)元，利率上浮約21%，月供約4034元，還款總額約145.22萬(wàn)，利息總額約75.22萬(wàn)。（點(diǎn)擊下方圖片，可直接計(jì)算你的貸款）
5月1日之后，按照首套房最低執(zhí)行利率5.78%。
貸款70萬(wàn)，利率上浮約24%，月供約4098元，還款總額約147.54萬(wàn)，利息總額約77.54萬(wàn)。（點(diǎn)擊下方圖片，可直接計(jì)算你的貸款）
對(duì)比下來(lái)，月供每月多了64元，利息多了2.32萬(wàn)元。
每個(gè)月多64元的月供，你是不是覺(jué)得沒(méi)有什么壓力啊，體會(huì)不到多還錢(qián)的痛苦？
那我殘忍一點(diǎn)，告訴你曾經(jīng)人家買(mǎi)房首套房利率不僅執(zhí)行基準(zhǔn)利率，還打了9折、95折、85折。
同樣70萬(wàn)貸款，按基準(zhǔn)利率4.9%打85折算。執(zhí)行利率4.165%，我的天吶，這也太低了。
70萬(wàn)的貸款，月供僅3408元，還款總額約122.72萬(wàn)，利息總額約52.72萬(wàn)。
24.82萬(wàn)的利息，你這下覺(jué)得心痛了嗎？
而且五六年前一套房子的總價(jià)也不過(guò)三四十萬(wàn)。
第二：利率上漲，加點(diǎn)更多，超不劃算。
去年8月，五大行同日宣布：本月（8月25日）房貸統(tǒng)一改革結(jié)束！也就是說(shuō)，2020年8月25日起，所有貸款都統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。
這件事，你是知道的，對(duì)吧。
然后，LPR自去年4月之后下調(diào)之后，1年期LPR一直保持在3.85%，5年期以上LPR一直保持在4.65%。
但你可能不知道，你在買(mǎi)房辦理貸款的時(shí)候，所有的銀行都是按執(zhí)行利率算貸款。
比如5月1日起首套房最低執(zhí)行利率為5.78%，就意味著，你的利率構(gòu)成是LPR4.65%+113（加點(diǎn)）=5.78%（執(zhí)行利率）。
一旦執(zhí)行利率形成，貸款合同簽訂，就意味著加點(diǎn)成為固定值，無(wú)論今后LPR是不是變動(dòng)，你都將以固定的加點(diǎn)完成這套房子的貸款。
比如，你5月1日后買(mǎi)房，執(zhí)行利率就按最低的5.78%算，那么加點(diǎn)就是113 。人家買(mǎi)得早的，利率低，加點(diǎn)也少，同樣的銀行去年大概就只需要加點(diǎn)99。
雖然此時(shí)LPR沒(méi)有變動(dòng)，但保不準(zhǔn)以后再降一降呢。但你加點(diǎn)比別人多，再降也沒(méi)有別人劃算。而且如果LPR漲了，你同樣比別人加點(diǎn)更多，利率漲得更高。
當(dāng)然，你也可以選擇LPR固定執(zhí)行利率，一旦固定伴隨貸款合同終止才結(jié)束。
第三：歷史總在教訓(xùn)誰(shuí)，后買(mǎi)的成本貴高
這也是老生常談的問(wèn)題了，總與人在等待房?jī)r(jià)下降的那天到來(lái)。
等來(lái)等去，又等到了嗎？
2018年自房?jī)r(jià)漲上來(lái)以后，2018年末以為房?jī)r(jià)要降，結(jié)果沒(méi)有降。2019年中，以為房?jī)r(jià)真的要降了，結(jié)果還是沒(méi)有降。這都2021年中了，房?jī)r(jià)還是在穩(wěn)中漸漸漲。
△17年4月-21年3月德陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)
收起你的自以為是，認(rèn)真面對(duì)現(xiàn)實(shí)吧。等房?jī)r(jià)下降，至少在現(xiàn)目前來(lái)看是竹籃打水一場(chǎng)空。
你等來(lái)的，就是個(gè)寂寞。
你又有多少個(gè)3年可以拿來(lái)等。
其實(shí)，等房?jī)r(jià)下降的人還是極少數(shù)的，要不然也不會(huì)每年1萬(wàn)多套的成交量擺在桌面上。極少數(shù)的人也不是執(zhí)意要等房?jī)r(jià)下降，而是錯(cuò)過(guò)了那波上車的時(shí)間點(diǎn)之后，就再也上不了車了。
因?yàn)?，以前的首付已?jīng)只夠買(mǎi)一個(gè)車位。
對(duì)了，此番四大行調(diào)整利率，也并非只有德陽(yáng)，并非只限四川。外省也一樣，普天下，同一路數(shù)。