王姐夫妻倆一個是白領(lǐng)，一個是醫(yī)生，收入不錯。作為財務(wù)投資人，他們在外高橋一家貿(mào)易公司占有30%的股份，只是平時并不參與日常的運營。2019年4月份，他們把浦東三林的一套房子賣掉，換到了浦東洋涇地區(qū)，新買進(jìn)的是2000年竣工的學(xué)區(qū)房，離地鐵站點也近在咫尺，面積170平，市價約1000萬。

存量貸款利息太高

2019年買進(jìn)之時，王姐夫妻在貸款政策上適用于“付七貸三”，截止目前按揭余額為277萬元，年利率是5.39%，貸款期限30年，月供為1.58萬元，償還方式為等額本息。這筆按揭貸款，并沒有公積金貸款的部分，也不能用公積金沖還貸。

在按揭貸款發(fā)放后，王姐又在該按揭銀行申請、并獲批了一筆抵押貸款，現(xiàn)余額為195萬元，年利息6.22%，貸款期限20年，月供為1.46萬，償還方式還是等額本息。277萬與195萬兩筆貸款合起來，就是去年風(fēng)靡一時的“3+X”產(chǎn)品，時至今日余威尚在。

由上表可見，目前該房總貸款余額472萬元、加權(quán)計算年利息在5.73%，月供3.04萬元。這兩筆貸款綜合5.73%的年利息，在今年降息的大趨勢之下，已經(jīng)十分扎眼。

跟著政策走

今年5月22日政府工作報告指出，2020年“大型商業(yè)銀行普惠型小微企業(yè)貸款增速要高于40%”已經(jīng)提出，去年的增速目標(biāo)則是30%。二師兄掐指一算，意味著僅僅是上述口徑下的貸款就要新增13000億元，更不要提其他的股份制等銀行新增發(fā)放量。需要增加放款，對應(yīng)的利息水平也在下降，各類產(chǎn)品也十分豐富。

月供下降了6859元

政策已經(jīng)指明了方向，明擺著有更優(yōu)惠的銀行產(chǎn)品，為什么不選擇呢。二師兄為王姐推薦的替代品是，年利息4.35%（首套房按揭年利息4.65%）、貸款期限20年（前239期按照30年等額本息的償還，最后一期償還剩余本金及當(dāng)期利息）。這是目前市面上年限最長的經(jīng)營貸產(chǎn)品，并有靈活的還款方式還貸，降低月供壓力。

從資料準(zhǔn)備好前往新的貸款銀行審批開始，到新貸款發(fā)放完成，合計用時33天。整個置換期間，王姐支付的中間費用合計10萬元不到。貸款置換完成后，每月王姐月供下降了6800多元。

事實上，很多貸款都沒有按照約定的貸款年限履行完畢，往往存在提前結(jié)清的情況。那么，假設(shè)王姐置換后的新貸款是在第10年末結(jié)清，按其現(xiàn)金流量表，年折現(xiàn)率取4.65%（現(xiàn)行LPR水平）計算的話，其折現(xiàn)值為460.18萬元，比相同情況下的置換前貸款折現(xiàn)值少了45.68萬元。即可視為，此次置換操作扣除中間費用后，相當(dāng)于一次性節(jié)約了35.68萬元的支出。

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