房貸已然成為中國老百姓最大的債務(wù)。過去的幾十年里，無數(shù)人靠房地產(chǎn)行業(yè)賺得盆滿缽滿，也讓大量的普通老百姓背上房貸壓力成為房奴。全國房貸總額共欠多少？有多少中國家庭正在還房貸？全國平均每個(gè)家庭需要還多少房貸？
所以，根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)，算出全國城鎮(zhèn)家庭大約有2.43億戶。那么，根據(jù)央行的《中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》，中國城鎮(zhèn)居民家庭43.4%有房貸。所以綜合計(jì)算，我國城鎮(zhèn)有房貸的家庭為1.05億戶，全國個(gè)人住房貸款總額是38.3萬億房貸除以1.05億戶，平均每戶36.48萬元房貸。如果你的房貸低于這個(gè)數(shù)字，那么恭喜你，你的房貸已經(jīng)低于全國平均房貸水平了。
當(dāng)然，有人會說，你的房貸總額只針對城市家庭。農(nóng)村人不買房嗎？這是因?yàn)樗^城鎮(zhèn)的概念實(shí)際上包括了城市和縣城，農(nóng)村人買房基本在市縣買房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是沒有商品房的。在農(nóng)村基本都是蓋自建房，所以房貸基本都是城鎮(zhèn)家庭在承擔(dān)。
但是38.3萬億這個(gè)數(shù)字其實(shí)有一個(gè)bug，就是不包含利息。38.3萬億的房貸總額，還只是全國人民所欠的房貸本金。如果算上利息，基本上就是超級加倍了。目前公積金貸款利率為3.25%，銀行商業(yè)貸款利率約為5.3%。但公積金貸款只占全國房貸總量的18%，其余基本都是銀行商業(yè)貸款。
因此，將兩種貸款利率和比例結(jié)合起來，再按照25年的共同還款時(shí)間計(jì)算，38.3萬億元的本金利息就高達(dá)28.52萬億元。因此，我國實(shí)際需要償還的房貸總額為38.3萬元加上28.52萬元利息，共計(jì)66.82萬億元。
就按桂林去年的GDP總值2311億元。如果用桂林的GDP全部拿來還房貸，那就需要289個(gè)桂林市才能還清全國的房貸，等于全國GDP的58%。66.82萬元的房貸總額平均到1.05億城鎮(zhèn)家庭，每個(gè)家庭平均需要還款63.64萬元。如果按25年償還，每月還款2120億元，其中利息降至27萬元。
有人說，買房相當(dāng)于在銀行長期租房，聽起來確實(shí)有點(diǎn)道理。每月2100元房貸聽起來不算多。比起平時(shí)在網(wǎng)上看到的那些動不動就萬八百的房貸，確實(shí)聽起來還不錯(cuò)。但按照現(xiàn)在國內(nèi)的社會情況中，大部分買房的家庭并不在一線大城市定居，也不在二線省會城市置業(yè)。我國絕大多數(shù)人生活和定居的地方在三四五線小城市和縣城。
我們還是拿桂林來舉例，GDP在廣西排名第三，七八千左右的房價(jià)，大部分上班族就三四千工資。每月2100元的房貸壓力已經(jīng)占了工資的一半。如果一個(gè)人買房，壓力真的不小。在大城市買房不容易，在小城市工作工資低也不容易。
但如果你是公務(wù)員，或者在國企工作，壓力會大大減輕，因?yàn)?3.64萬的房貸利息就是27萬。如果能全部從公積金貸款，利息會少很多。這和公務(wù)員、國企、事業(yè)單位有什么關(guān)系？因?yàn)?0%以上的私企和民企都不會給員工繳納公積金的。
在中國，雖然私企和民企占絕對的數(shù)量優(yōu)勢，有4400多萬，全中國90%的企業(yè)提供了大部分社會就業(yè)崗位，但截至2020年底，在私企繳納公積金的職工不到5358萬人，而國企和事業(yè)單位有公積金的職工7420萬人。
比如京東，一家中國員工最多的私企，因?yàn)榻o所有員工繳納五險(xiǎn)一金而上了新聞，但這事也上了新聞，這恰恰說明太多的私企沒有給員工繳納社保和公積金。在中國，只要你有公積金，就已經(jīng)超過83%的中國人了。
有資格公積金貸款的人，每人要交多少公積金？每個(gè)人可以從公積金里拿走多少錢？《全國住房公積金2020年年報(bào)》顯示，2020年，全國有1.53億人共繳存2.62萬億元，平均每人每年1.7萬元，每個(gè)月1427元。你可以算算自己的公積金是否達(dá)到了全國平均水平。
然而，能從公積金中取出的數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于繳納的數(shù)額。2020年，全國共發(fā)放公積金房貸1.34萬億元，共計(jì)303萬筆，平均每筆貸款44萬元。這就是說，你用公積金貸款買房，貸款額度沒有44萬元，你交的公積金就被別人借走了。
所以一般來說，公積金貸款都是有多少額度都通通貸出來。畢竟公積金利率只有3.25%，而銀行的房貸利率一般都在5.3%以上。假設(shè)25年還完本金45萬的房貸，公積金貸款和銀行貸款的利息差就達(dá)到15.5萬，相當(dāng)于本金的1/3。
截至2021年底，四大行房貸總額高達(dá)22.83萬億元，平均每家銀行5.7萬億元。如果按照25年5.3%的房貸利率計(jì)算，四大行僅房貸就可以賺取18.41萬億的利息，平均每天每家銀行就可以賺到5億的房貸利息。
當(dāng)然，這只是非常廣泛的計(jì)算，沒有考慮運(yùn)營成本擴(kuò)大的因素。但也可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)已經(jīng)被深度綁定在一起。如果房地產(chǎn)行業(yè)不行了，銀行也會受到巨大的沖擊。這就是為什么經(jīng)常說房地產(chǎn)和銀行是在一條船上的原因？就是這個(gè)原因。
可以說我們的儲蓄還沒趕上英美，但是我們的債務(wù)已經(jīng)先被拉平了。在一些一線城市，居民存錢的速度已經(jīng)遠(yuǎn)趕不上欠款的速度。以深圳為例，2021年深圳居民存款增加1805億元，但居民貸款增加2721億元。辛苦了一整年，一毛錢都沒攢下，還欠了1916億，而且大部分都是房貸。
而且你工作越努力，你的房貸就越多。在一二線城市，很多人掏空了六個(gè)錢包，就為了買房付首付，還把工資幾乎都交了，沒有給生活留一點(diǎn)余地，也不管生活中會不會有意外。近年來，隨著疫情經(jīng)濟(jì)下滑和中美貿(mào)易摩擦的影響，裁員、降薪和失業(yè)越來越頻繁。那些每個(gè)月工資全部用來還房貸的人，收入一旦下降甚至沒有了收入，房貸馬上就成壓死駱駝的最后一根稻草。
所以，近年來，在互聯(lián)網(wǎng)上有兩個(gè)詞經(jīng)常出現(xiàn)在大家的視野中。第一個(gè)叫房貸斷供潮，形容還不起房貸的人猶如潮水一般。第二個(gè)叫法拍房，指的是那些因?yàn)榉抠J斷供被法院強(qiáng)制拍賣的房子。國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室《2021中國杠桿率報(bào)告》顯示，2019年中國法拍房數(shù)量為50萬家，2021年已經(jīng)超過160萬套法拍房。
斷供有多可怕？可怕的不是沒錢供房貸，房子被拍賣了?？膳碌氖牵阒靶列量嗫噙€的錢，現(xiàn)在基本都白還了。銀行為了保護(hù)自己的利益，無論你以哪種還款方式，還給銀行都會是利息優(yōu)先而不是本金。
舉個(gè)例子，你有一筆25年45萬的房貸，而且是使用等額本息的常用還款方式，即每月還款額不變，就算你的房貸已經(jīng)供了十年，但你的本金只還了8萬，你還欠銀行37萬本金。因?yàn)榍皫啄曛Ц兜拇蟛糠侄际抢?，斷供的可怕之處就在這里。不僅房子沒了，前面的錢也基本白還了。短短幾十年的人生，你能浪費(fèi)多少個(gè)十年八年？
經(jīng)濟(jì)發(fā)展中過去20年里，房地產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)確立了支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。憑一己之力，帶動了鋼鐵、水泥、建材、運(yùn)輸、機(jī)械、家電、金融、廣告等十幾個(gè)行業(yè)的發(fā)展，極大推動了中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。