01

產(chǎn) 權(quán)

臺灣的房子是永久產(chǎn)權(quán)，沒有我們大陸70年土地使用權(quán)這樣的說法，房子可以繼承給子孫后代。

也正因?yàn)槿绱耍_灣很多房子看上去很有年代感，也沒有什么小區(qū)的概念。

02

房貸利率

臺灣的房貸利率非常低。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2022年6月臺灣5大銀行新增房貸利率創(chuàng)下近2年新高，但利率也僅僅只是1.6%出頭。此前房貸利率長期在1.2%-1.5%徘徊。

咱們大陸的公積金貸款利率和商貸利率相差較大，而臺灣采用的是不同機(jī)構(gòu)（其實(shí)就是銀行）對不同職業(yè)的人員實(shí)行不同的房貸利率，相差并不是特別大，本質(zhì)上都是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“價格歧視”。公職人員在利率和申請年限上都更有優(yōu)勢。

考慮到銀行是賺存款與房貸的差價的，因此再往深研究，就會知道，臺灣房貸利率之所以這么低，源于銀行存款利息更低。

臺灣銀行2022.8.10公告存款利息

活期利率上大陸與臺灣相差無幾，但定期存款利率大陸遠(yuǎn)高于臺灣。

所以下次再有人嚷嚷著臺灣房貸利率低的時候，你可以把根源說出來。

03

貸款方式

在臺灣辦房貸，有固定式、一段式、分段式這樣三種貸款方式。

固定式好比咱們大陸的固定利率，不管市場利率漲跌，我自巋然不動，固定式利率伴隨你到還清為止。

而一段式和分段式就屬于機(jī)動利率，跟大陸的浮動利率類似。一段式與分段式的差別，在于加碼利率的計算方法不同。

一段式利率是以指標(biāo)利率（類似咱們的LPR）加上「固定」加碼數(shù)計息，還款期間用相同加碼利率算利息。

分段式也以指標(biāo)利率為基準(zhǔn)，但會依照時間分段，以不同的加碼數(shù)計息，將相關(guān)數(shù)據(jù)畫成表格時就好像階梯形狀，因此又稱為「階梯型房貸」。

市面上普遍分為兩至三段，加碼利率隨還款時間增加，前期利率比較低、后期較高。

我做了張表格，給大家感受下一段式和分段式的差別：

除上述三大類，還有一種特殊的混合式固定利率，即第一年執(zhí)行某固定利率，第二年執(zhí)行稍作調(diào)整的固定利率，第三年開始執(zhí)行機(jī)動利率……

在臺灣還能夠根據(jù)外部環(huán)境變化，通過“轉(zhuǎn)貸”的方式換取更低的利息，總體來說信貸這塊比較寬松。

而還款方式上，可選等額本金或者等額本息，跟大陸并無二致。

04

青年人購房優(yōu)惠

在臺灣的各大線上地產(chǎn)垂直網(wǎng)站上，都提供房貸計算器方便大家計算，其中有一項“青安貸款”。

它的全名叫做“青年安心成家購房優(yōu)惠貸款”方案，顧名思義，是針對青年人的一項購房扶持政策。

一般來說它面向年滿20周歲的無房戶，在提出申請后6個月內(nèi)買房，可以享受最低2成首付，最高800萬新臺幣的貸款額度，貸款年限最長30年，而且包含寬限期3年。

這里重點(diǎn)講下這個寬限期，寬限期內(nèi)你只需要還利息，不需要還本金。

對于付完首付就沒多少積蓄的青年人來說，貸款初期的還貸壓力是實(shí)打?qū)崪p輕了，但是房貸本金會集中在剩下的貸款年限內(nèi)攤還。

所以是否需要這個寬限期，由購房者根據(jù)自身情況來定奪。

2022年8月最新“青安貸款”執(zhí)行利率

05

房產(chǎn)稅

大家要明白一點(diǎn)，房產(chǎn)稅不等同于房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅其實(shí)是針對房屋保有階段征收的一種存量、財產(chǎn)稅。

在臺灣，除了一般認(rèn)定的房子外，也包含固定于土地上的建筑物，例如頂樓加蓋、車庫、夾層屋等有供住宅、工作、營業(yè)使用之建筑改良物，即便是無照違章建筑，仍要交房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅稅費(fèi)公式：應(yīng)納稅額＝房屋課稅現(xiàn)值×稅率。

房屋課稅現(xiàn)值= 核定單價×面積×（1-折舊率×折舊年數(shù)）×房屋街路等級調(diào)整率（路段率）。

基本上，坪數(shù)越大、屋齡越新、地段越優(yōu)、樓層越高、建材越好，評定現(xiàn)值就會越高，具體數(shù)值可以向房屋所在地的稅捐稽征機(jī)關(guān)查詢。

順便說一下，臺灣的1坪≈大陸3.3㎡，如果再算上人民幣與新臺幣的匯率，大致上，臺灣房價30萬新臺幣/坪，相當(dāng)于大陸房價2萬人民幣/㎡。

稅率方面，根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，房子是不是自住，有沒有營業(yè)用，都會影響到稅率的高低。

目前自住的稅率是1.2%、非自住1.5%-3.6%、非住家非營業(yè)用1.5%-2.5%、非住家營業(yè)用3%-5%。

自住1.2%稅率需滿足三個條件：1.房屋無出租使用。2.供本人、配偶或直系親屬實(shí)際居住。3.本人、配偶及未成年子女全臺合計三戶以內(nèi)。

而且，臺灣房產(chǎn)稅是按月計量征收。

這么一聽好像很可怕，保有環(huán)節(jié)不斷交錢，誰還去買房？

但其實(shí)臺灣在征收房產(chǎn)稅方面，還有房貸利息抵扣、存款利息反沖等方面的因素。目前，臺灣房貸利息最高抵扣額可達(dá)30萬稅。

06

打擊炒房的調(diào)控政策

同我們大陸房地產(chǎn)最熱火朝天時存在“茶水費(fèi)”、“賣號”現(xiàn)象一樣，臺灣最火爆的地方（例如新竹和竹北）一房難求，也會出現(xiàn)各種行業(yè)亂象。

比較典型的就是“紅單轉(zhuǎn)讓”，即關(guān)系戶提前簽認(rèn)籌單，然后再到外頭加價轉(zhuǎn)讓，遇上市場好的時候，一個紅單隨便一轉(zhuǎn)手就能凈賺20多萬人民幣。

甚至開發(fā)商都會選擇合法地公開違約，在房價漲勢喜人的時候，寧可給此前簽約的購房者賠償違約金，也要把房子拿回來重新加價賣，因?yàn)檫@里頭的差價實(shí)在誘人了。

針對這種臺灣特色的地產(chǎn)亂象，當(dāng)然也出臺了一些調(diào)控政策。

2011年6月臺灣增設(shè)奢侈稅，對短期內(nèi)轉(zhuǎn)賣的投機(jī)行為，課以1年內(nèi)征收15%、2年內(nèi)征收10%的稅費(fèi)。

再例如2022年1季度，又出臺了抑制炒房的“打房5招”，禁止預(yù)售屋換約轉(zhuǎn)售（即禁止“紅單轉(zhuǎn)讓”）、限制公司企業(yè)購買住宅、對炒房者重罰最高5000萬新臺幣甚至判刑3年，并建立檢舉獎金制度加強(qiáng)互相監(jiān)督。

這里頭很多調(diào)控辦法不失為妙招，對于短期抑制炒作有正向意義，也不會對房地產(chǎn)行業(yè)形成暴擊，值得我們學(xué)習(xí)。

07

大陸人士買房

最后一條內(nèi)容，是筆者看到最近很多營銷號在鼓吹去臺灣買房投資，咱們不做未來的假設(shè)，僅就現(xiàn)在的規(guī)則而言。

臺灣雖然允許大陸人買房，但也設(shè)置了重重障礙。簡單梳理有這么幾項：

與此同時，單套房子只能登記在1人名下，對于購房人的身份職業(yè)也有諸多要求，不細(xì)說，你懂的。

所以很多營銷號發(fā)的去臺灣投資房產(chǎn)如何如何，根本就是沒搞懂最基本的政策。

礙于篇幅，今天為大家?guī)砼_灣房產(chǎn)的7條冷知識，更多的內(nèi)容不做展開。