降低個(gè)人住房貸款成本

通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在此之前，個(gè)人住房貸款利率政策規(guī)定：新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次政策調(diào)整意味著，未來各地的個(gè)人首套住房商貸利率最低可以到4.4%，這個(gè)利率是非常優(yōu)惠的。從當(dāng)前對于新市民購房貸款政策進(jìn)一步放松的角度出發(fā)，未來新市民或許能拿到這些超低利率的貸款，體現(xiàn)了國家對于新市民購房的支持和保障?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器、壓艙石，當(dāng)下疫情對普通人收入和房地產(chǎn)市場都有很大影響。此次政策調(diào)整并不是直接降息，而是給地方執(zhí)行空間，并且只針對個(gè)人首套房貸，具體執(zhí)行需要等待各地落地細(xì)則。”

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為：“通過下調(diào)房貸利率推動樓市企穩(wěn)回暖，有很強(qiáng)的必要性和針對性。同時(shí)，二套房貸利率下限依舊為相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，表明在房住不炒基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率下限調(diào)整釋放的信號是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。”

促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求回穩(wěn)

2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，3月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個(gè)基點(diǎn)。此外，今年以來，多地密集發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定市場，政策內(nèi)容包括降低首付比例、提高公積金貸款額度、放松二套住房限購等。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次政策調(diào)整有助于引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，充分落實(shí)低成本購房優(yōu)惠，同時(shí)結(jié)合近期各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以進(jìn)一步促進(jìn)購房者減少購房壓力。此外，政策有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，為后續(xù)房地產(chǎn)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件?！?/p>

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，此次政策調(diào)整主要是引導(dǎo)銀行對新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率定價(jià)進(jìn)行支持，有助于降低貸款成本，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求回穩(wěn)、建設(shè)“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)”的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制有一定的幫助。

通知提到，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，央行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

植信投資研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為：“此次政策調(diào)整，可以說是對中共中央政治局會議‘支持剛性和改善性住房需求’政策要求的落地，對于降低購房者成本、鼓勵(lì)首次置業(yè)需求的釋放都是有利的。目前多地在逐步松動房地產(chǎn)限制政策，此次個(gè)人首套住房商貸利率下限調(diào)整后，各地大概率會相應(yīng)下調(diào)利率?！?/p>

那么，房貸利率下調(diào)對銀行經(jīng)營壓力大嗎？連平介紹，目前首套房貸占個(gè)人住房按揭貸款整體的比例不是很大，房貸利率下行對部分中小銀行可能影響稍大，對行業(yè)整體影響有限。此外，銀行業(yè)整體經(jīng)營狀況相對來說比較穩(wěn)健，這種幅度的讓利也不會對銀行體系產(chǎn)生很大的壓力，且銀行可根據(jù)自身的條件和能力選擇利率下調(diào)的幅度。

不排除5月LPR下調(diào)可能性

剛剛過去的4月，央行如期下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率25個(gè)基點(diǎn)，共計(jì)釋放長期資金約5300億元。LPR方面，上次LPR降息在今年1月，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，截至4月，LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)三個(gè)月按兵不動。5月13日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀4月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，將加大穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施力度。目前，5月LPR報(bào)價(jià)公布在即，二季度降息可以期待嗎？

王青認(rèn)為：“本次首套房房貸利率下限下調(diào)，是針對房地產(chǎn)的定向調(diào)控措施，并不意味著接下來LPR報(bào)價(jià)下調(diào)及政策性降息（MLF利率下調(diào)）的空間封閉。作為‘增量政策工具’的一部分，二季度降息降準(zhǔn)有可能持續(xù)落地。”

連平也表示，5月份LPR下降的可能性不能排除。他指出，最近經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大，市場出現(xiàn)擔(dān)憂情緒，目前的政策導(dǎo)向也強(qiáng)調(diào)下降實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。雖然可能沒有大幅度下調(diào)的空間，但是從現(xiàn)實(shí)運(yùn)行來看，釋放一些積極的政策信號對市場也是有利的。

曾剛指出：“目前來看，LPR還是有下調(diào)的必要。LPR的調(diào)整不只涉及新增的個(gè)人住房按揭貸款，還涉及存量貸款。LPR下調(diào)后，存量貸款客戶的利率支出成本可以得到一定程度的節(jié)約，對金融機(jī)構(gòu)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持居民保消費(fèi)等方面，也能起到更加積極的作用?！?/p>