與2月房企成交量大幅下滑一致，2月金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期，居民中長期貸款成主要拖累。

業(yè)內(nèi)人士普遍分析，居民中長期貸款罕見回落一方面反映了住房需求信心不足，地產(chǎn)行業(yè)形勢依舊嚴(yán)峻；另一方面也說明，當(dāng)前的房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松的預(yù)期進(jìn)一步升溫，月內(nèi)降準(zhǔn)概率增加。

2月信貸數(shù)據(jù)釋放什么信號？

央行3月11日發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，相比超預(yù)期好轉(zhuǎn)的1月，數(shù)據(jù)在2022年2月明顯反轉(zhuǎn)，總量及結(jié)構(gòu)均低于預(yù)期。其中信貸方面，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增1258億元。分部門看，住戶貸款減少3369億元（同比減少4790億元），代表居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元（同比減少4572億元）成為主要拖累。

值得注意的是，這是居民中長期貸款自2007年有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。此前1月份，雖然該項數(shù)據(jù)延續(xù)了兩個月的同比少增，但仍然實現(xiàn)新增7424億元。機(jī)構(gòu)普遍分析，這再次反映2月房地產(chǎn)市場銷售遇冷，居民購房意愿較弱。此前克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

去年四季度以來，監(jiān)管鼓勵并購、引導(dǎo)房貸成本下降，各地因城施策的舉措層出不窮。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，至今已有至少55個城市推出房貸利率（上浮加點）降低、首付比例下調(diào)等鼓勵政策，最近鄭州更是率先重啟了去庫存“利器”——棚改貨幣化安置。

中泰證券研究所地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳立認(rèn)為，目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導(dǎo)致的貸款利率下行，是結(jié)果而非驅(qū)動因素?？梢杂∽C的是，2021年10月按揭貸款投放力度改善后，個人該按揭貸款增速出現(xiàn)了短暫的反彈，但定金及預(yù)收款的增速卻持續(xù)向下。

這輪調(diào)控有何不同？

居民的購房意愿為何依舊偏弱？紅塔證券研究所所長李奇霖團(tuán)隊分析，主要原因在于居民對房企交付期房不信任，對可能出臺的房地產(chǎn)稅存在擔(dān)憂。中國銀行研究院資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家周景彤認(rèn)為，政策效果當(dāng)前在不同城市間分化較大，除了政策時滯外，也與市場預(yù)期轉(zhuǎn)變需要時間有關(guān)。

對于當(dāng)前的調(diào)控周期，長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈分析認(rèn)為，去年開發(fā)貸的回落時點明顯早于購房者的銷售回款，已經(jīng)說明此輪地產(chǎn)收縮不同于傳統(tǒng)需求端調(diào)控的結(jié)果，而是來自供給端的約束。

對于此輪調(diào)控周期，綜合歷史經(jīng)驗和當(dāng)前環(huán)境，華安證券預(yù)測不會短于6個月，最長大概率不超過12個月。以此計算，此輪調(diào)控最快在4月結(jié)束，最慢會持續(xù)到年底。

房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)或在二季度出現(xiàn)拐點

數(shù)據(jù)走弱的同時，市場預(yù)期未來或有更強(qiáng)有力的支持政策陸續(xù)出臺。

此前安信證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，其中前三季度到期壓力明顯較大。近日穆迪也在一份報告中提示，融資渠道緊張及龐大的再融資需求將加大中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性壓力，并導(dǎo)致2022年年內(nèi)違約數(shù)量增加。2022年底之前，國內(nèi)B1或以下評級開發(fā)商共有約240億美元的債券到期。

明明也認(rèn)為，需求端的回暖關(guān)鍵在于市場信心的改善，當(dāng)前居民對房價預(yù)期不佳，購房觀望情緒濃，加上房地產(chǎn)融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在，房企經(jīng)營壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來，政策必然還會通過各種舉措來提振居民購房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局勢，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）的原則不會改變。結(jié)合政府工作報告最新表述，他認(rèn)為未來地產(chǎn)調(diào)控會更加靈活精準(zhǔn)，一方面繼續(xù)“因城施策”和“良性循環(huán)”，另一方面加快保障性租賃住房計劃的落地和推進(jìn)，預(yù)計房地產(chǎn)的宏觀指標(biāo)今年在二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點，需求端也將隨之改善。

對于貨幣政策，多家券商預(yù)判，致力于寬信用的政策還會以各種形式進(jìn)一步出現(xiàn)，而考慮到銀行間流動性正在邊際收緊，寬松的方式降準(zhǔn)或優(yōu)先于降息，預(yù)計本月LPR下行概率相對更大。不過申萬宏源分析師秦泰認(rèn)為，要穩(wěn)定居民購房信心，短期內(nèi)需要加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目處置，盤活開發(fā)商融資，長期則需要工業(yè)化帶動更廣泛的城鎮(zhèn)化。