今年8月25日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了2019年第16號(hào)公告，宣布從2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
所謂的“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”，簡(jiǎn)稱LPR。說(shuō)得通俗易懂一點(diǎn)，就是以前的房貸利率是在央行公布的貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動(dòng)，而新政之后，則是在LPR的基礎(chǔ)上浮動(dòng)——房貸的錨定對(duì)象變了。
自從8月底政策發(fā)布以來(lái)，購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，就是新政之后，房貸的利率是要上漲還是下跌？
對(duì)此，我們也在公告發(fā)布的第二天進(jìn)行了相關(guān)政策解讀，當(dāng)時(shí)，吳思竹的觀點(diǎn)認(rèn)為，房貸利率的在規(guī)則變化前后會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。
那么，在“十一”長(zhǎng)假之后，新規(guī)正式開始執(zhí)行，成都各家銀行的房貸利率定價(jià)情況到底有沒有變化呢？
1、最新LPR相比原貸款基準(zhǔn)利率有所下調(diào)。
根據(jù)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心9月20日發(fā)布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，目前1年期LPR為4.2%，5年期以上LPR為4.85%。
房貸通常是5年以上的長(zhǎng)期貸款，也就是說(shuō)絕大多數(shù)情況下，房貸的LPR基點(diǎn)為4.85%。這與之前執(zhí)行的4.9%的基準(zhǔn)貸款利率相比，有所下降。
2、各銀行通過(guò)“加點(diǎn)”讓房貸利率在新政前后基本保持穩(wěn)定。
當(dāng)然，新的房貸利率定價(jià)規(guī)則的初衷并不是要下調(diào)房貸利率，在當(dāng)前“房住不炒”的基調(diào)不變的前提下，央行也提到要“保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定”。
所以雖然LPR基點(diǎn)有所下調(diào)，但各地也會(huì)通過(guò)“加點(diǎn)”的方式使房貸利率基本保持穩(wěn)定。
這為四川的房貸利率確定了一個(gè)政策下限，而各家銀行還會(huì)根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)防控情況在這個(gè)下限基礎(chǔ)上進(jìn)行了自主“加點(diǎn)”。
昨天是新政正式執(zhí)行的第一天，我們從某貸款機(jī)構(gòu)了解到，成都地區(qū)的大部分銀行已經(jīng)確定了加點(diǎn)幅度。
其中，首套房加點(diǎn)主要在75~89之間，加點(diǎn)后相當(dāng)于在原來(lái)貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮14~17%；二套房加點(diǎn)都在100點(diǎn)以上，其中加103點(diǎn)的銀行最多，這相當(dāng)于在原來(lái)貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%。
由此可以看出，成都房貸利率整體上還是保持了原來(lái)“首套上浮15%，二套上浮20%”的主流水平，這也與我們之前《重磅！房貸的游戲規(guī)則變了》一文中的預(yù)測(cè)基本吻合。
3、不同銀行加點(diǎn)有區(qū)別，購(gòu)房者可對(duì)比選擇。
8月13日，吳思竹曾在《成都首套房貸利率上浮20%，事實(shí)真的如此？》一文中記錄了當(dāng)時(shí)成都部分銀行的房貸利率上浮情況。
在對(duì)比了這些銀行新政前后的房貸利率報(bào)價(jià)變化之后，發(fā)現(xiàn)雖然成都的主流利率基本沒什么變化，但是各家銀行的最新房貸利率還是有所區(qū)別。
從以上表格可以看到：
首套房加點(diǎn)最少的民生銀行的執(zhí)行利率下限為5.6%，相當(dāng)于在原來(lái)貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮約14%；而加點(diǎn)最多的工商銀行和廣發(fā)銀行的執(zhí)行利率下限為5.88%，相當(dāng)于在原來(lái)貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%。
按貸款100萬(wàn)20年等額本息計(jì)算，利率5.6%的月供約6935元，利率5.88%的月供約7095元。
二套房加點(diǎn)最少的農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行和成都銀行的執(zhí)行利率下限為5.88%，相當(dāng)于在原來(lái)貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%；而加點(diǎn)最多的工商銀行的執(zhí)行利率下限為6.13%，相當(dāng)于在原來(lái)貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮約25%。
按貸款100萬(wàn)20年等額本息計(jì)算，利率5.88%的月供約7095元，而利率6.13%的月供則需約7240元。
因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，未來(lái)在辦理房貸前，可以在可選范圍內(nèi)對(duì)比多家銀行的加點(diǎn)情況，選擇利率報(bào)價(jià)更低的機(jī)構(gòu)辦理。
另外值得注意的是，目前成都各家銀行的確定加點(diǎn)幅度也只代表了該行自行規(guī)定的加點(diǎn)下限，銀行還會(huì)根據(jù)貸款人的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)等因素確定最終的加點(diǎn)情況。