摘要：
◆什么是房屋凈值貸款？
◆房屋凈值貸款的優(yōu)點(diǎn)
◆房屋凈值貸款的缺點(diǎn)
◆怎樣獲得房屋凈值貸款？
房產(chǎn)對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)都是一筆巨大的支出。相信很多人都不希望將錢(qián)“鎖”在房子上，想有更多的靈活性。比如拿一些錢(qián)出來(lái)裝修房子、買(mǎi)車或者給孩子交學(xué)費(fèi)。對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房付首付后每月還貸是正常操作，很少想到再次將房產(chǎn)抵押。不愛(ài)儲(chǔ)蓄的美國(guó)人則特別擅長(zhǎng)從房子里面“掏”各種錢(qián)出來(lái)花，將自己的首付和已還的貸款用到極致。今天優(yōu)投房就為大家科普房屋凈值貸款，教大家解鎖房子里面的資產(chǎn)。
◆什么是“凈值貸款”？
“凈值貸款”指的是借款人以所擁有住房的房屋淨(jìng)值（房產(chǎn)估值減去房貸債務(wù)余額）作為抵押或擔(dān)保獲得的貸款(Home equity loan)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房主在不管有沒(méi)有還清按揭貸款的情況下，利用房屋的“凈值”再次進(jìn)行貸款. 很多人會(huì)把房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度（HELOC）混淆在一起，兩者是有本制度上的區(qū)別的，今天先讓我們來(lái)集中討論下凈值貸款。
什么是房屋凈值(home equity)呢？房屋凈值或者房產(chǎn)凈值，是房產(chǎn)市值與待還按揭房貸之間的差價(jià)，也可以視為個(gè)人在房產(chǎn)中的所有權(quán)占比。下面我們通過(guò)一個(gè)例子來(lái)看看。
如果房子的市值是100萬(wàn)美元，還需還貸款20萬(wàn)美元，那么這個(gè)房產(chǎn)的凈值就是：100-20=80萬(wàn)美元。此時(shí)房主可以以80萬(wàn)美元的房屋凈值為擔(dān)保，再次申請(qǐng)貸款，凈值貸款加上現(xiàn)有貸款的總貸款額度可以高達(dá)房屋總價(jià)值的80%-90%。和普通貸款一樣，銀行批準(zhǔn)之后會(huì)一次性把錢(qián)付給房主，每月還本金和利息就可以了。這個(gè)利息一般比首次貸款的利息高些，但是低于其他消費(fèi)貸款。
在美國(guó)，許多人通過(guò)房屋凈值貸款來(lái)還信用卡負(fù)債(credit card debt)，重新裝修房屋，找機(jī)會(huì)投資生意或者其他房產(chǎn)等，因?yàn)榉课輧糁蒂J款的利息一般比信用卡利息更低。
◆房屋凈值貸款的優(yōu)點(diǎn)
2. 貸款利率相對(duì)較低，可能有稅務(wù)抵免盡管房屋凈值貸款的利率可能高于首次抵押貸款的利率，但遠(yuǎn)低于信用卡和其他消費(fèi)貸款的利率。這也是為什么很多消費(fèi)者通過(guò)房屋凈值貸款來(lái)償還信用卡貸款。此外，對(duì)于符合規(guī)定的房屋凈值貸款利息，還有可能享受稅收減免的優(yōu)惠。
3. 用法靈活如果您確切地知道需要借多少錢(qián)以及將用這筆錢(qián)做什么，房屋凈值貸款就是一個(gè)合適的選擇。貸款金額會(huì)在貸款手續(xù)結(jié)束后全額一次性收到。通常房屋凈值貸款會(huì)用于房屋改建、支付高等教育費(fèi)用，甚至債務(wù)合并。
◆房屋凈值貸款的缺點(diǎn)
1. 手續(xù)簡(jiǎn)單，增加借貸誘惑
和所有借貸一樣，房屋凈值貸款也可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房屋凈值貸款的主要問(wèn)題是，對(duì)于“借東墻補(bǔ)西墻”的借款人而言，住房抵押貸款似乎是一個(gè)簡(jiǎn)單的解決方案。但是這種做法容易導(dǎo)致債務(wù)螺旋式上升，加大不能償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)于貸款中高于房屋價(jià)值的那部分支付的利息將永遠(yuǎn)無(wú)法抵稅。
2. 未來(lái)房屋市值下降時(shí)增加還貸風(fēng)險(xiǎn)需要注意的是，在計(jì)算房屋凈值時(shí)使用的房屋價(jià)值是房產(chǎn)的市值。房產(chǎn)的市值是有可能根據(jù)市場(chǎng)的變化而波動(dòng)的。如果未來(lái)房產(chǎn)市值降低，在考慮將房屋出手償還貸款時(shí)會(huì)加大不能及時(shí)還貸的風(fēng)險(xiǎn)。
◆怎樣獲得房屋凈值貸款？
在進(jìn)行房屋凈值貸款之前，請(qǐng)確保比較條款和利率、貸款期限和月供，確保在自己可支付的范圍之內(nèi)。
◆提供房屋凈值貸款的機(jī)構(gòu)推薦
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