從今年第二季度開始，各地加大了調(diào)控涉房貸款的力度，通過上調(diào)房貸利率來抑制樓市熱度。一些城市甚至出現(xiàn)了暫停二手房按揭業(yè)務(wù)的情況。不過，LPR貸款基準(zhǔn)利率仍保持穩(wěn)定，已經(jīng)連續(xù)14個月維持不變。
怎樣看待房貸利率的“變化”與LPR的“不變”？在LPR“不變”的情況下，住房貸款利率的上漲體現(xiàn)了抑制資金過快流入房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路，從而防范居民住房金融風(fēng)險。
LPR利率連續(xù)14個月維持穩(wěn)定，房貸利率不斷走高
六月份監(jiān)測的72個城市主流首套房貸利率為5.52％，第二套利率為5.77％，分別較5月上浮5、4個基點(diǎn)。其中，有24個城市首套房貸利率上浮，22個城市的二套利率上浮。
從地區(qū)來看，上半年粵港澳大灣區(qū)第一、二套主流住房貸款利率累計(jì)提高了55個基點(diǎn)，其中惠州、中山、東莞、佛山利率均居全國前列；長三角地區(qū)典型城市房貸利率上調(diào)幅度較大。熱門城市方面，廣州首套、二套主流利率在半年內(nèi)分別上漲50、35個基點(diǎn)，深圳則分別上浮15、35個基點(diǎn)。
且與各地貸款利率變化相對應(yīng)，則是5年期以上貸款市場報價利率穩(wěn)定。
6月21日，中國人民銀行公布最新的貸款市場報價利率，超過5年的LPR為4.65％，和之前一樣，包括1年期LPR在內(nèi)的兩個貸款市場報價利率都連續(xù)14個月保持不變。
為什么放貸利率一直居高不下？
怎樣看待房貸利率的“變化”與LPR的“不變”？一些專家表示，LPR作為貸款市場報價利率，利率不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)。同時，貸款利率的上升，反映了調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控，反映了未來樓市調(diào)控趨勢，降低居民購房杠桿，防范居民住房金融風(fēng)險。
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金流入是推動房地產(chǎn)市場過熱的重要因素。長久以來，從資金面控制、降低房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿水平是抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱的重要手段。
LPR的“恒定”反映了市場預(yù)期基本平穩(wěn)，表明目前的利率水平基本符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢。住房貸款利率上揚(yáng)，則主要是監(jiān)管部門收緊房地產(chǎn)市場調(diào)控，抑制了房地產(chǎn)業(yè)的資金流入，給房地產(chǎn)市場降溫。
事實(shí)上，各地房貸利率的調(diào)整與貸款額度有關(guān)。
11月31日，中央銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，明確金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款比例上限和房地產(chǎn)貸款比例上限。按照規(guī)定，在工農(nóng)中建交、國開行、郵儲等大型銀行，房地產(chǎn)貸款所占貸款的最高限額是40％，個人住房貸款占32.5％，城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限分別為22.5％、17.5％。
這就是說，銀行對房地產(chǎn)和個人住房貸款都設(shè)定了上限，需要通過提高利率、延長貸款周期、甚至停止貸款等措施來調(diào)整上限。較高的貸款利率還可以直接提高資金成本，從而減少貸款數(shù)量，減輕貸款壓力。
對銀行而言，認(rèn)為，銀行受“兩道紅線”的約束，貸款壓力主要是消化存量貸款，過去滯留的未批貸款需要加速發(fā)放，這也使得新增貸款業(yè)務(wù)相對放緩。此外，相關(guān)部門通過對房貸的集中控制，也可以對“過橋貸”等二手房貸款亂像進(jìn)行規(guī)范，打擊部分炒房投機(jī)行為。
各市二手房價格漲幅均有所回落。
就城市分布而言，此次加息貸款并非普遍現(xiàn)象，而是上半年樓市過熱的城市和熱點(diǎn)城市。這其中，長三角、珠三角地區(qū)的熱點(diǎn)城市房貸利率大幅上調(diào)，貸款周期延長。此外，在70個城市，包括廣州、深圳、湛江、上海、杭州、寧波、溫州等地的二手房價格也比上月下降。
一季度居民部門新增中長期貸款規(guī)模創(chuàng)歷史新高，部分城市受限購、限貸、限貸等調(diào)控措施收緊后的市場熱度。在這一背景下，熱點(diǎn)城市銀行通過提高貸款利率、加強(qiáng)資格審查、延長貸款期限等措施來提高購房成本；一些銀行甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)，旨在通過減慢市場交易速度，抑制市場熱度，壓降房貸規(guī)模。
除房貸集中控制外，今年金融監(jiān)管繼續(xù)加大對各地經(jīng)營貸和消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的治理力度，有力打擊各地投機(jī)炒房行為。在房地產(chǎn)金融杠桿疊加“五道紅線”要求下，從供需兩端有效地抑制了房地產(chǎn)金融杠桿的上升趨勢，抑制了房價的非理性上漲。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格上漲趨勢基本平穩(wěn)。在70個城市中，有17個城市的二手房價出現(xiàn)了環(huán)比下降。一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略有上升，二手住宅漲幅有所回落。
據(jù)分析，5月各大城市二手房的價格漲幅回落，說明房價上漲動能有所減弱。如果趨勢繼續(xù)，則5年期LPR報價上升的可能性將降低；反之，不排除年內(nèi)通過小幅度上調(diào)5年期LPR報價來抑制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的可能性。