導(dǎo)語(yǔ)：
今年以來(lái)，昆明的商貸利率越漲越高，與公積金利率的差距越來(lái)越大，廣大購(gòu)房者對(duì)商貸轉(zhuǎn)組合貸的意愿也愈加急切。
今天我們就來(lái)講講商貸轉(zhuǎn)組合貸的好處、申請(qǐng)條件以及對(duì)應(yīng)的操作流程。
（1）為什么要把商貸轉(zhuǎn)組合貸？
商貸和組合貸作為貸款的不同方式，由于商貸利率和公積金利率的巨大差異，在還款利息上有很大的不同。
簡(jiǎn)單來(lái)算筆賬，假如家庭首套房按揭貸款100萬(wàn)元，按首套房當(dāng)前利率5.4%貸款30年來(lái)計(jì)算，要還利息約102.12萬(wàn)元，月供為5615.31元；
但如果夫妻雙方滿足商貸轉(zhuǎn)組合貸的要求，假如貸款余額為100萬(wàn)元，就可以轉(zhuǎn)為50萬(wàn)公積金貸款+50萬(wàn)商貸的還款方式，同樣是30年的貸款期限，根據(jù)公積金5年期以上首套房貸款利率3.25%、商貸利率5.4%來(lái)計(jì)算，商貸利息一共還約51.07萬(wàn)，公積金利息一共還約28.33萬(wàn)。
總數(shù)加起來(lái)，公積金貸款+商業(yè)貸款的組合方式，一共需還約79.4萬(wàn)（28.33萬(wàn)+51.07萬(wàn)）的利息，與單純的商貸利息相比，少還了20多萬(wàn)，相當(dāng)于一套小戶型的首付了。
雖然公積金貸款是最劃算的房貸方式，但由于其貸款額度低等廣受詬病，甚至被購(gòu)房者視為“雞肋”，但如今，商貸轉(zhuǎn)組合貸政策的到來(lái)，一定程度上能把公積金很好的利用起來(lái)，通過(guò)組合的方式，為購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠。
當(dāng)然，隨著商貸轉(zhuǎn)組合貸系統(tǒng)的不斷完善，該項(xiàng)業(yè)務(wù)覆蓋面或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，因此提前做好攻略很有必要。
（2）商貸轉(zhuǎn)組合貸的申請(qǐng)條件
想要辦理商貸轉(zhuǎn)組合貸，需要滿足的條件不少，根據(jù)其具體要求，可以歸納為兩部分，一部分是所購(gòu)房子需滿足的條件，另一部分則是對(duì)申請(qǐng)人的要求。
商業(yè)性住房貸款所購(gòu)的住房，需要已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)并已辦妥不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。也就是說(shuō)，通過(guò)商貸購(gòu)置的房子要擁有房產(chǎn)證，并辦理了相應(yīng)的銀行抵押登記。
其次，不能設(shè)為抵押物的房屋不得申請(qǐng)公積金貸款，也就意味著著不能申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。
關(guān)于不能設(shè)為抵押物的房屋，也就意味著住房不宜實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)處置。房齡超過(guò)20年（含）的住房、住房面積低于五十平方米以下且不配套的住房、無(wú)土地證（土地信息不完整）的住房都不能進(jìn)行抵押。
最后，只有一、二套自住住房才可以申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)組合貸，且二套房面積不能大于144平米，首付款比例不能低于50%。首套住房無(wú)面積限制，但首付款比例不低于20%。家庭購(gòu)買第三套及以上住房不能使用公積金貸款（也就是不能申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)組合貸）。
從商貸轉(zhuǎn)組合貸申請(qǐng)人的要求方面看，首先，得按規(guī)定比例正常連續(xù)繳存?zhèn)€人住房公積金滿6個(gè)月（含）以上，且個(gè)人征信不能連續(xù)逾期3次（累計(jì)6次）；
其次，只能向原辦理住房貸款的商業(yè)銀行提出申請(qǐng)，商貸余額不得低于5萬(wàn)元，且轉(zhuǎn)貸后商貸的余額不得低于1萬(wàn)元，且不可提前結(jié)清。組合貸中，商貸和公積金貸款是共同存在的，如需提前還款，須將商貸和公積金貸款同時(shí)結(jié)清。
最后，婚姻關(guān)系前后要一致。申請(qǐng)人申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)組合貸時(shí)婚姻關(guān)系發(fā)生變化的情況，會(huì)對(duì)申請(qǐng)有一定的影響。具體來(lái)看，婚姻關(guān)系由未婚變?yōu)橐鸦榈?，婚姻關(guān)系由已婚變?yōu)閱紊淼?，不予受理。但是如果是男女朋友雙方在婚前共同購(gòu)房，且雙方為共有產(chǎn)權(quán)人，婚后也可以申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)組合貸。
除此之外，購(gòu)房合同（協(xié)議）上還有除父母、夫妻之外的其他共同購(gòu)房人或者直系親屬間進(jìn)行房產(chǎn)交易是不支持公積金貸款的，就不存在轉(zhuǎn)組合貸一說(shuō)了。
如果你滿足以上條件，那么就可以向開(kāi)通此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行提出商貸轉(zhuǎn)組合貸的申請(qǐng)，申請(qǐng)的貸款年限會(huì)根據(jù)借款人的實(shí)際情況確定，合同終止日期不得超過(guò)商貸到期日。
除了昆明本地繳納公積金的人群，不在昆明市行政區(qū)域內(nèi)繳存住房公積金的借款申請(qǐng)人也比較關(guān)心商貸轉(zhuǎn)組合貸的地區(qū)限制。
按照昆明市公積金中心業(yè)務(wù)辦理點(diǎn)的公告和材料清單，符合條件的異地繳存人是可以申請(qǐng)辦理商貸轉(zhuǎn)組合貸的，具體的地區(qū)限制和額度等要根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓e金中心的規(guī)定執(zhí)行。
（3）商貸轉(zhuǎn)組合貸的具體操作流程
（辦理組合貸所需材料清單）
不同的辦理點(diǎn)能辦理的銀行和服務(wù)人群不同，例如鐵路局分中心只支持鐵路局職工進(jìn)行辦理，主城管理部則是業(yè)務(wù)最齊全，辦理最方便的網(wǎng)點(diǎn)。
第二步，銀行初步進(jìn)行審核資料后，填寫(xiě)“個(gè)人住房公積金貸款（組合）申請(qǐng)書(shū)”，銀行則根據(jù)借款人提供的資料，評(píng)估借款人是否符合貸款條件，計(jì)算貸款額度，確定貸款期限。
第三步，提交申請(qǐng)辦理后要辦理貸款公證，一般公證的地方就在辦理點(diǎn)附近。
第四步，銀行審核借款人的申請(qǐng)后，借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同。這里需要用房屋或者用國(guó)債、銀行定期存單等貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券等進(jìn)行抵押擔(dān)保。
第六步，簽訂借款合同后，到公積金中心辦理住房公積金貸款（組合貸款）。
第七步，組合貸款完成終審后，由申請(qǐng)人自行到不動(dòng)產(chǎn)登記中心或者由申請(qǐng)人自愿委托的第三方，向不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更，抵押登記落實(shí)后，資料入庫(kù)。
第八步，公積金中心發(fā)放貸款至商業(yè)貸款銀行賬戶，由銀行進(jìn)行劃款。
商貸轉(zhuǎn)組合貸最全攻略，你get了嗎？