貸款買二手房首付如何計算

貸款買二手房首付如何計算？貸款購買二手房首付問題我們一定都十分關心。我們都知道首套房和二套房的貸款首付是不一樣的，那么，貸款買二手房首付如何計算？

由于城市的發(fā)展和城市化進程以及一些城市的擴張速度加大，發(fā)展過程中必然成為剛性需求的住房，價格始終在市場下處于一個較高的狀態(tài)。即使國家一直在頒布各種“國N條”來調(diào)控房價，收效卻一直不大。前段時間公布的國五條細則中最引起大家討論的關于二手房銷售對賣房一方征收房屋價值增值的20%個人所得稅這一條，引起了大家的廣泛爭議。

這一條法令的頒布，或許是出自對打擊投資性購房行為的動因，但是它是否同時打擊了改善性需求購房者，是否會太高房屋租金價格，是否能夠監(jiān)管關于個人所得稅轉嫁的問題，還有待商榷。值得關注的是，在兩會期間，提出了對于持有唯一房產(chǎn)作為生活用房產(chǎn)的賣房者，在房屋出售一年之內(nèi)購置新房的，或可免除或退還個人所得稅的提案，在一定程度上保護了改善性住房者的利益。

最新出臺的國五條細則，二手房的首付也有可能會提高首付的比例。央行的要求是支持中小戶型的普通商品房以及政府的土地儲備機構的信貸需求來增加市場的有效供給。在制定國五條相關細則的過程中有人透露，對于一些房價漲幅過于快的城市，可能會將二套房的放貸首付比例提升至70%，利率提高到原來的1.3倍。地方上關于國五條的細則規(guī)定將在3月底出臺。

這次國五條的出臺，主要是要以抑制房地產(chǎn)投資投機為主，自2013年以來，北上廣深等一線城市的房價大幅度的反彈，并且出現(xiàn)了恐慌性和投機性的購房現(xiàn)象，這些都需要通過提高信貸和加強控制來抑制投機性購房的需求。

目前工商銀行、中信銀行等仍然可以申請到首套住房首付30%，利率85折的優(yōu)惠，而中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行等銀行都把首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度提高到了9折。今后，購買首套房或者二套房的貸款難度將越來越高。

現(xiàn)在大多人買二手房都是選擇貸款買房的方法，因此就要考慮到首付的問題了，二手房首付是怎么計算的呢?二手房首付比例是多少呢? 二手房首付怎么算?

所謂二手房首付，指的是購買二手房時除了銀行貸款外買受方應當一次性支付的金額，其首付款的計算方式為：

凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款：不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款)

貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達80%)貸款額估算方式，可用合同價×85%，預估出大致評估價格。

值得注意的是，在二手房交易中，二手房首付比例是需要跟房東協(xié)商決定的，一般是2至3成。有如下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定：

1.一般情況上家沒有貸款，或者不需要下家配合還貸的，下家資質(zhì)很好需要向銀行申請8成貸款的就可以首付2成(貸款2成對資質(zhì)的要求很高)。

2.上家有貸款，且成數(shù)很高，一定需要下家配合還貸的，為安全起見，則可選擇走資金監(jiān)管流程，按3成首付支付。

3.下家有能力一次性付款的，可在簽訂合同約定一次性付款，則不存在首付問題。 一般情況下，銀行是需要看到房東開具的除貸款部分的其它房款收據(jù)，才能批貸成功。所以，二手房首付比例是多少，更多的是取決于買賣雙方合意。

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