今年5月發(fā)生了兩件影響房貸利率的“大事”——中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調15個基點。金融管理部門政策調整疊加市場利率下行，當前全國多地首套房貸利率有所下調，一些城市已降至利率下限4.25%。
5月15日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
這一通知的發(fā)布，是在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位的基礎上，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次二套房貸利率下限未做調整，表明在“房住不炒”基調不變的背景下，本次房貸利率調整釋放的信號是重點鼓勵剛需、繼續(xù)遏制投資投機行為。
5月20日，5年期以上LPR出現(xiàn)了自2019年改革完善貸款市場報價利率形成機制以來的最大降幅——下行15個基點至4.45%。與下調房貸利率下限相比，這一舉措不僅影響新增貸款，還將影響存量貸款利率。
金融管理部門政策調整疊加市場利率下行后，全國多地首套房貸利率有所下行。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，今年5月，首套房貸主流利率平均值為4.91%，環(huán)比回落26個基點，較去年最高點回落83個基點，達到近年來的較低水平。
據了解，2021年部分時點，蘇州轄內銀行首套房貸利率曾突破6%；2021年9月，鄭州首套主流房貸利率曾達到6.37%，二套達6.62%。
而截至今年5月19日，在天津、青島、濟南、鄭州等多地，首套房貸利率已下調至金融管理部門規(guī)定的利率下限4.4%；20日之后，隨著5年期以上LPR的下調，多地首套房貸利率進一步下調至下限4.25%。
值得注意的是，本次首套房貸利率下限的調整，是按照因城施策的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
當前，我國個人住房貸款利率采用“全國、城市、銀行”三層定價機制。華泰固收研究員張繼強介紹，全國層面，房貸利率下限主要以LPR為基準進行加減點；城市層面是在全國政策下限基礎上，各地確定轄內城市的貸款利率加點下限；在銀行層面，各家銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市利率下限基礎上確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
“銀行在和客戶約定首套房貸利率時，也有一定的約束和條件?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進介紹，一是看客戶資質，即征信記錄、交易流水、貸款記錄等；二是看合作樓盤工程情況和認購情況；三是看中介資質，如中介規(guī)模、合作關系等。
王青認為，金融管理部門政策調整，帶動多地首套房貸利率下調，將促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
不過，應該看到，我國地域廣袤，各地區(qū)之間房地產市場差異大，市場分化明顯，因城施策的力度也有所不同。房子是用來住的、不是用來炒的定位已經成為社會共識。這個定位沒有動搖，力度沒有放松。